El nuevo Reglamento
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, contempla, a la hora de
valorar suelo, que el valor de un suelo rural vendrá afectado por un factor
global de localización F1, con las siguientes reglas:
de Valoraciones de la Ley del Suelo aprobado por el RD 1492/2011, contempla, a la hora de
valorar suelo, que el valor de un suelo rural vendrá afectado por un factor
global de localización F1, con las siguientes reglas:
1. El factor global de
localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección
que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.
localización, deberá obtenerse del producto de los tres factores de corrección
que se mencionan a continuación y no podrá ser superior a dos.
a) Por accesibilidad a núcleos
de población, u1.
de población, u1.
b) Por accesibilidad a centros
de actividad económica, u2.
de actividad económica, u2.
c) Por ubicación en entornos de
singular valor ambiental o paisajístico, u3.
singular valor ambiental o paisajístico, u3.
2. En todo caso, a los efectos del
cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores
de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.
cálculo del factor global de localización, cuando alguno de los tres factores
de corrección no resulte de aplicación tomará como valor la unidad.
3. El factor de corrección u1,
se calculará aplicando la siguiente expresión.
se calculará aplicando la siguiente expresión.
U1 = 1 + (P1 + P2/3)
/1.000.000
/1.000.000
Donde:
P1= El número de
habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a
vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la
proyección en un plano horizontal.
habitantes de los núcleos de población situados a menos de 4 km de distancia medida a
vuelo de pájaro, entendida como la distancia en línea recta medida sobre la
proyección en un plano horizontal.
P2= El número de
habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a
vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de
transporte y en condiciones normales.
habitantes de los núcleos de población situados a más de 4 km y a menos de 40 km de distancia medida a
vuelo de pájaro o 50 minutos de trayecto utilizando los medios habituales de
transporte y en condiciones normales.
4. Cuando el suelo rural a
valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la
localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril,
y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de
uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que
desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de
corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
valorar esté próximo a centros de comunicaciones y de transporte, por la
localización cercana a puertos de mar, aeropuertos, estaciones de ferrocarril,
y áreas de intermodalidad, así como próximo a grandes complejos urbanizados de
uso terciario, productivo o comercial relacionados con la actividad que
desarrolla la explotación considerada en la valoración, el factor de
corrección, u2, se calculará de acuerdo con la siguiente expresión:
U22
= 1,6 – 0,01 . d
= 1,6 – 0,01 . d
Donde:
d = La distancia kilométrica
desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte
existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún
caso, será superior a 60 km.
desde el inmueble objeto de la valoración utilizando las vías de transporte
existentes y considerando el trayecto más favorable. Esta distancia, en ningún
caso, será superior a 60 km.
5. Cuando el suelo rural a
valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico,
resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con
la siguiente expresión:
valorar esté ubicado en entornos de singular valor ambiental o paisajístico,
resultará de aplicación el factor corrector u3, que se calculará de acuerdo con
la siguiente expresión:
U33
= 1,1 + 0,1 . (p + t)
= 1,1 + 0,1 . (p + t)
Donde:
p = coeficiente de ponderación
según la calidad ambiental o paisajística.
según la calidad ambiental o paisajística.
t = coeficiente de ponderación
según el régimen de usos y actividades.
según el régimen de usos y actividades.
A los efectos de la aplicación
del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental
o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales,
históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de
protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos
en la Red Natura
2000.
del factor corrector u3, se considerarán como entornos de singular valor ambiental
o paisajístico aquellos terrenos que por sus valores ambientales, culturales,
históricos, arqueológicos, científicos y paisajísticos, sean objeto de
protección por la legislación aplicable y, en todo caso, los espacios incluidos
en la Red Natura
2000.
El coeficiente de ponderación,
p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los
valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos
de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios
protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los
valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad
ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y
científicos.
p, deberá determinarse sobre la base de criterios objetivos de acuerdo con los
valores reconocidos a los terrenos objeto de la valoración en los instrumentos
de ordenación urbanística y territorial o, en su caso, en las redes de espacios
protegidos. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 2, y atenderá a los
valores y cualidades del entorno, siendo mayor cuanto mayor sea su calidad
ambiental y paisajística o sus valores culturales, históricos, arqueológicos y
científicos.
El coeficiente de ponderación,
t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de
usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan
el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la
influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del
valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas,
siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia.
t, se aplicará únicamente cuando se acredite que, según los instrumentos de
ordenación territorial y urbanística, en los terrenos se permite un régimen de
usos y actividades diferentes a los agropecuarios o forestales que incrementan
el valor. Estará comprendido entre unos valores de 0 y 7, y atenderá a la
influencia del concreto régimen de usos y actividades en el incremento del
valor del suelo sin consideración alguna de las expectativas urbanísticas,
siendo mayor cuanto mayor sea tal influencia.
Es decir que estos factores
alteran el valor de una explotación rural. ¿os parece lógico?
alteran el valor de una explotación rural. ¿os parece lógico?
Si pensamos , por ejemplo en el
factor de accesibilidad a núcleos de población, creéis que esto influyen en una
explotación forestal, Una chopera, por ejemplo.
factor de accesibilidad a núcleos de población, creéis que esto influyen en una
explotación forestal, Una chopera, por ejemplo.
En nuestra opinión, salvo casos
muy puntuales de hortalizas y frutas la cercanía a centros de consumo
importantes, por el numero de habitantes puede influir, pero en otras
explotaciones, en nuestra opinión no.
muy puntuales de hortalizas y frutas la cercanía a centros de consumo
importantes, por el numero de habitantes puede influir, pero en otras
explotaciones, en nuestra opinión no.
Ahora bien si lo que el
Reglamento parece primar es la cercanía a núcleos importantes de población por
el valor potencial en otros mercados como son los urbanísticos es evidente que
si. Pero si esto es la esencia del concepto el Reglamento entrara en
contradicción, primando valores potenciales que manifiestamente rechaza
Reglamento parece primar es la cercanía a núcleos importantes de población por
el valor potencial en otros mercados como son los urbanísticos es evidente que
si. Pero si esto es la esencia del concepto el Reglamento entrara en
contradicción, primando valores potenciales que manifiestamente rechaza
Nuestra opinión es pues, que en
el incremento debe seleccionarse, si acaso,
por el tipo de explotación.
el incremento debe seleccionarse, si acaso,
por el tipo de explotación.
La segunda critica a la formula
es la lección del radio de aproximación < 4 Km y mas de 40 Km., cuando estos
parámetros dependen mas, lógicamente del tipo de población, ya que para algunas
ciudades como Madrid o Barcelona estos radios pueden no tener sentido para
otras ciudades mas pequeñas como pueden ser Soria o Ávila, resultan también
inadecuados.
es la lección del radio de aproximación < 4 Km y mas de 40 Km., cuando estos
parámetros dependen mas, lógicamente del tipo de población, ya que para algunas
ciudades como Madrid o Barcelona estos radios pueden no tener sentido para
otras ciudades mas pequeñas como pueden ser Soria o Ávila, resultan también
inadecuados.
Las criticas podían seguir con
temas tan aleatorios y faltos de fundamento como el parámetro 2/3 de la formula
de accesibilidad o los criterios de revalorización por entornos paisajísticos
de interés, etc.
temas tan aleatorios y faltos de fundamento como el parámetro 2/3 de la formula
de accesibilidad o los criterios de revalorización por entornos paisajísticos
de interés, etc.
No obstante, a los estrictos
efectos valorativos es un respiro, pues podría hasta duplicarse (y porque no triplicarse
o cuadriplicarse ) la valoración de un suelo rural por aplicación de estos
criterios.
efectos valorativos es un respiro, pues podría hasta duplicarse (y porque no triplicarse
o cuadriplicarse ) la valoración de un suelo rural por aplicación de estos
criterios.
Dejando aparte estas ventajas prácticas
podríais aportar algunos criterios al respecto.
podríais aportar algunos criterios al respecto.