El
estudio de viabilidad
económica y financiera de una determinada promoción inmobiliaria, requiere contemplar una serie de variables
que influyen en su desarrollo y que tienen una consecuencia económica en
los costes de la promoción.
estudio de viabilidad
económica y financiera de una determinada promoción inmobiliaria, requiere contemplar una serie de variables
que influyen en su desarrollo y que tienen una consecuencia económica en
los costes de la promoción.
En consultas anteriores se ha señalado el
contenido del Análisis de Sensibilidad y las fases de las que consta. En primer
lugar hay que elegir los parámetros de resultado que se desean analizar para, a
continuación, estimar cuales son sus variables estratégicas.
contenido del Análisis de Sensibilidad y las fases de las que consta. En primer
lugar hay que elegir los parámetros de resultado que se desean analizar para, a
continuación, estimar cuales son sus variables estratégicas.
Esta se determinan viendo como afectan a la
variable resultado elegida, PEQUEÑOS CAMBIOS de la variables estratégica.
variable resultado elegida, PEQUEÑOS CAMBIOS de la variables estratégica.
Y, aquí es importante señalar, de que no solo
se trata de pequeños cambios, sino de cambios que NO ALTEREN LAS HIPOTESIS DE
PARTIDA Y SEAN SOBRE TODO IMPREDECIBLES INICIALMENTE, en el momento en el que
se platea el Análisis de Viabilidad de la Promoción.
se trata de pequeños cambios, sino de cambios que NO ALTEREN LAS HIPOTESIS DE
PARTIDA Y SEAN SOBRE TODO IMPREDECIBLES INICIALMENTE, en el momento en el que
se platea el Análisis de Viabilidad de la Promoción.
Es decir hay
que distinguir claramente el significado de Análisis de Viabilidad, donde se
platean las alternativas a estudiar, y el Análisis de Sensibilidad, que trata
de calcular los efectos que se producen por desvíos no previstas en las
alternativas elegidas en el anterior análisis de viabilidad.
que distinguir claramente el significado de Análisis de Viabilidad, donde se
platean las alternativas a estudiar, y el Análisis de Sensibilidad, que trata
de calcular los efectos que se producen por desvíos no previstas en las
alternativas elegidas en el anterior análisis de viabilidad.
Es decir, el análisis de Viabilidad no modifica las hipótesis de partida, solo pretende,
estudiar los efectos de cambios no previstos en aquellas.
estudiar los efectos de cambios no previstos en aquellas.
Por ejemplo en el Análisis de Viabilidad podremos plantear diversas alternativas para realizar
una promoción inmobiliaria: en venta, en alquiler, en alquiler con opción
de compra, como Vivienda Libre, como Vivienda Protegida, etc. Todas ellas serán
alternativas.
una promoción inmobiliaria: en venta, en alquiler, en alquiler con opción
de compra, como Vivienda Libre, como Vivienda Protegida, etc. Todas ellas serán
alternativas.
Profundizando mas en cada proceso, si en una
determinada promoción, que se realiza en un conocido Ayuntamiento, planteamos,
como hipótesis de partida que la licencia
de obras viene a tardar, según nuestra propia experiencia anterior, seis
meses, esta será la hipótesis o alternativa de partida. El análisis de sensibilidad efectuara pequeñas variaciones en ese
plazo, pero no planteará un plazo de dos años, para la concesión de licencia, porque
esto será otra hipótesis de partida.
determinada promoción, que se realiza en un conocido Ayuntamiento, planteamos,
como hipótesis de partida que la licencia
de obras viene a tardar, según nuestra propia experiencia anterior, seis
meses, esta será la hipótesis o alternativa de partida. El análisis de sensibilidad efectuara pequeñas variaciones en ese
plazo, pero no planteará un plazo de dos años, para la concesión de licencia, porque
esto será otra hipótesis de partida.
Otro ejemplo grafico, lo tenemos en la financiación por préstamo hipotecario.
Si, la hipótesis de partida será que no iban a conceder un préstamo del 70 %
del precio de venta del cual íbamos a disponer en un 80% durante la construcción,
el análisis de sensibilidad partirá de
esta hipótesis establecida en el estudio de viabilidad, y analizar pequeñas
desviaciones en el dichos porcentajes, pero
no establecerá una nueva hipótesis de, por ejemplo, acometer la promoción exclusivamente
con fondos propios, ya que esta será una alternativa que pertenece siempre
al campo del Análisis de Viabilidad.
Si, la hipótesis de partida será que no iban a conceder un préstamo del 70 %
del precio de venta del cual íbamos a disponer en un 80% durante la construcción,
el análisis de sensibilidad partirá de
esta hipótesis establecida en el estudio de viabilidad, y analizar pequeñas
desviaciones en el dichos porcentajes, pero
no establecerá una nueva hipótesis de, por ejemplo, acometer la promoción exclusivamente
con fondos propios, ya que esta será una alternativa que pertenece siempre
al campo del Análisis de Viabilidad.