Llegamos aquí al “meollo” de la cuestión:
¿Cómo afectara al sector inmobiliario el
SAREB?. Respuesta que, para iniciar su contestación, previamente necesita de las explicaciones que
hemos dado en los títulos anteriores, que como ya hemos indicado, contienen todavía muchas dudas, a la
espera, no solo de la publicación del Reglamento, sino de las expectativas sobre
la normalización y crecimiento del sector inmobiliario.
¿Cómo afectara al sector inmobiliario el
SAREB?. Respuesta que, para iniciar su contestación, previamente necesita de las explicaciones que
hemos dado en los títulos anteriores, que como ya hemos indicado, contienen todavía muchas dudas, a la
espera, no solo de la publicación del Reglamento, sino de las expectativas sobre
la normalización y crecimiento del sector inmobiliario.
Evidentemente la venta de viviendas que efectue el SAREB, salvo a
las empresas intermediarias comercializadoras de estos productos, para las promotoras será un lastre, que
persistirá hasta que finalice su comercialización, por tres motivos
fundamentales:
las empresas intermediarias comercializadoras de estos productos, para las promotoras será un lastre, que
persistirá hasta que finalice su comercialización, por tres motivos
fundamentales:
a)
Precios de venta bajos, con los que es difícil competir
Precios de venta bajos, con los que es difícil competir
b)
Financiación, la poca que existe, se dedicara a estos
clientes.
Financiación, la poca que existe, se dedicara a estos
clientes.
c)
El desfase existente en los planteamientos urbanísticos
desde que se aprobaron hasta la fecha
El desfase existente en los planteamientos urbanísticos
desde que se aprobaron hasta la fecha
Este punto ultimo esa nuestro
juicio, el que va a ser mas difícil de resolver, ya que en su momento en un
suelo calificado como urbanizable se partía de unos parámetros urbanísticos
perfectamente definidos:
juicio, el que va a ser mas difícil de resolver, ya que en su momento en un
suelo calificado como urbanizable se partía de unos parámetros urbanísticos
perfectamente definidos:
A)
Cesiones de suelo para infraestructuras y demás centros
administrativos o sociales de utilidad publica.
Cesiones de suelo para infraestructuras y demás centros
administrativos o sociales de utilidad publica.
B)
Reserva de suelo para la construcción de VPP.
Reserva de suelo para la construcción de VPP.
C)
Cesión del 10 % de aprovechamiento, como cifra
generalmente aplicada.
Cesión del 10 % de aprovechamiento, como cifra
generalmente aplicada.
D)
Deber de costear íntegramente la ejecución de la
urbanización con sus conexiones a las redes generales de infraestructuras.
Deber de costear íntegramente la ejecución de la
urbanización con sus conexiones a las redes generales de infraestructuras.
En función de estos parámetros se
determinaba un valor del suelo, caracterizado por dos factores:
determinaba un valor del suelo, caracterizado por dos factores:
VALOR DEL SUELO = VALOR del
Aprovechamiento X 0,9 – COSTE Urbanización
Aprovechamiento X 0,9 – COSTE Urbanización
Y, evidentemente con este esquema funcionaba en el periodo
del “boom” 1997 – 2007, pero desde ese año empezó
a desequilibrase, y por cada año, aumentaba el desfase, ya que:
del “boom” 1997 – 2007, pero desde ese año empezó
a desequilibrase, y por cada año, aumentaba el desfase, ya que:
A) por
un lado como se ha constatado realmente, el
valor del aprovechamiento esta disminuyendo cada vez más.
un lado como se ha constatado realmente, el
valor del aprovechamiento esta disminuyendo cada vez más.
B)
Por otro, el
coste de urbanización, determinado en función de parámetros de calidad, hoy
dia poco sostenibles, se mantiene
sensiblemente en los mismos niveles iniciales.
Por otro, el
coste de urbanización, determinado en función de parámetros de calidad, hoy
dia poco sostenibles, se mantiene
sensiblemente en los mismos niveles iniciales.
La combinación de estas dos tendencias disminuyen evidentemente el
valor del suelo, hasta unos niveles de un 70 % – 80 % como se puede
constatar `por las rebajas establecidas en el diseño del banco malo entre otras
estadísticas concluyentes sobre el mercado, que por otro lado presenta una
ausencia de transacciones evidente.
valor del suelo, hasta unos niveles de un 70 % – 80 % como se puede
constatar `por las rebajas establecidas en el diseño del banco malo entre otras
estadísticas concluyentes sobre el mercado, que por otro lado presenta una
ausencia de transacciones evidente.
Hasta aquí podría parecer
centrado el problema es un tema de valoración, pero ¿qué pasa si, como es fácil de suponer, esta ecuación da valores
negativos del suelo?. La respuesta es que la operación es inviable.
centrado el problema es un tema de valoración, pero ¿qué pasa si, como es fácil de suponer, esta ecuación da valores
negativos del suelo?. La respuesta es que la operación es inviable.
Y, ¿qué deberia hacer la nueva entidad gestora para resolverlo?. Pues
negociar con el Ayuntamiento un cambio
de parámetros urbanísticos.
negociar con el Ayuntamiento un cambio
de parámetros urbanísticos.
Y es en este punto donde mas podría ayudar al sector la aparición de
esta nueva entidad, ya que actualmente las empresas promotoras propietarias
de suelo, que tengan la ecuación en negativo, se podrian ver beneficiadas por
la aparición en el mercado des este nuevo ente que tiene el poder de tener
resuelta la financiación.
esta nueva entidad, ya que actualmente las empresas promotoras propietarias
de suelo, que tengan la ecuación en negativo, se podrian ver beneficiadas por
la aparición en el mercado des este nuevo ente que tiene el poder de tener
resuelta la financiación.
Solamente hemos señalado una
alternativa de las muchas que existirán, dado la diversidad de circunstancias
con las que pueden encontrarse las empresas inmobiliarias, por lo que el
análisis de esta diversidad de situaciones se hace muy prolijo de contemplar. Por
ese motivo y a la espera de vuestras opiniones al respecto, creemos del máximo interés
estar muy atentos a la operatividad del SAREB, en todas las ubicaciones y
localidades para estar siempre lo mas cercanos posible, a la espera de
considerar las alternativas de colaboración empresarial que, en cada momento,
pudieran presentarse.
alternativa de las muchas que existirán, dado la diversidad de circunstancias
con las que pueden encontrarse las empresas inmobiliarias, por lo que el
análisis de esta diversidad de situaciones se hace muy prolijo de contemplar. Por
ese motivo y a la espera de vuestras opiniones al respecto, creemos del máximo interés
estar muy atentos a la operatividad del SAREB, en todas las ubicaciones y
localidades para estar siempre lo mas cercanos posible, a la espera de
considerar las alternativas de colaboración empresarial que, en cada momento,
pudieran presentarse.
Es una verguenza que los bancos que crearon la crisis, por inflar la burbuja inmobiliaria, bancos que hemos rescatado con nuestro dinero aunque venga de Europa es nuestro dinero, que los policastros que vivian de las plusvalias que generaban el suelo que ellos mismos recalificaban, y que les acabo corrompiendo y enriqueciendo. Ahora, aportan al banco malo o Sareb, los activos toxicos, llenos de cargas, ahora encima sean ellos los que los vuelvan a comercializar ( ganando dinero) y haciendo competencia desleal e ilegal a las Agencias Inmobiliarias que tendran que cerrar y hechar a los trabajadores a la calle, encima las financiancien otra vez ( ganando dinero) a costa como digo de todos los españoles, que se van al paro. El Sareb lleno de los politicatros, que nos han llevado a la Ruina y dando ganacias a los bancos que han alludado a llevarnos a la Ruina.
Si estais de acuerdo, en lo que digo los ciudadanos normales, que alguien cree un blog para que todos firmemos que llegue al Presidente del Gobierno, que el sera el primer responsable de este desproposito y esta ilegalidad manifiesta.
Que alguien lleve ante los Tribunales Europeos sobre la competencia a los Bancos. Que alguien ponga a los Bancos en su sitio, a dar credito a las familias y a las PYMES y no se conviertan en tiendas de vivienda sin ninguna garantia juridica, para los compradores, vale ya que al final los bancos, acabaran hasta vendiendo condones, y los farmaceuticos al paro. ES UNA VERGUENZA, si estais de acuerdo conmigo manifestaros y escribir en la red.
Agradezco tu comentario y creo que merece unas reflexiones mas detenidas y extensas, que voy a publicar mañana y que me gustaria que leyeras y comentaras