EFECTOS ECONOMICOS DE LA LIMITACION DEL VALOR DEL SUELO EN LAS VPP

En anteriores consultas hemos
planteado los efectos económicos de la
exigencia en las leyes del suelo de la reserva de suelo para construir VPP.
Ahora vamos a ver los efectos combinados
que tiene cierta normativa autonómica que
limita el valor o el precio de
repercusión de suelo, incluido los costes de urbanización, en los valores
de suelo de las actuaciones urbanísticas

 

 

En la tabla se recogen las CCAA
en cuya normativa de VPP hasta 2016 existen esas limitaciones:

(1)              
En esta Comunidad Foral existe otro régimen: Precio
Pactado cuyo limite de repercusión del suelo urbanizado es del 21,5 %

Para el resto de CCAA no existen limites, En el vigente Plan de Vivienda no se hace referencia a estos temas, por lo que la entendemos derogada. Para las Viviendas de Protección Oficial (VPO) cuya legislación
todavía no esta derogada, en su normativa de nivel estatal se exigía que el
valor del suelo incluido el presupuesto de las obras de urbanización no
excediera de los siguientes limites:

–         
Para promociones de hasta 500 viviendas …….. 15 %

–         
Para promociones de mas de 500 viviendas ……20 %

Es pues, evidente, que en donde existan estas limitaciones combinadas
con un porcentaje de reserva de suelo para construir VPP o VPO, en la
valoración de suelo del ámbito de actuación urbanística se producirán tres efectos económicos importantes:

1º .- Una disminución general del valor del suelo urbanizado del sector o ámbito
de actuación ya que un porcentaje de dicho suelo tiene una limitación de valor

2º Un problema de reparto del coste de la urbanización entre VPP y Vivienda
Libre (VL) cuyo reparto ya no seria en función de la edificabilidad de cada
tipologia sino en función de otros parámetros como podría ser el de su valor de
mercado.

3º.- En muchos casos el coste de
la urbanización, por si solo, podría superar el límite conjunto legalmente
admisible, con lo cual se producirá una imputación del coste de urbanización excedente que se trasladara al porcentaje
construible de vivienda libre, cuyo precio subirá automáticamente y el
mercado deberá absorberlo.

De todos es sabido que el coste
de las VPP, incluyendo precio de adquisición de suelo, costes de urbanización,
edificación y otros gastos, deja muy poco margen de beneficio a los promotores
de esta tipologia de viviendas, que están asumiendo pequeños márgenes de
beneficio, en primer lugar por la seguridad de su venta, que hasta este momento
era un valor seguro ya que la demanda excedía con mucho a la oferta, para la
que además estaba garantizada, prácticamente, salvo casos de muy poca
solvencia, la financiación de un porcentaje elevado del precio de venta. El
acometer VPP era un fenómeno bastante generalizado entre constructores que
sacrificaban el poco margen por conseguir cartera de obras para cubrir
exclusivamente gastos generales y conseguir así sobrevivir a la crisis.

En estos momentos de crisis y
exceso de oferta la situación ha cambiado radicalmente, existiendo numerosos
casos de promociones que ya terminadas no han conseguido cubrir la promoción o
lo consiguen con grandes dificultades, fenómeno unido a que la escasa oferta
existente tiene dificultades de conseguir la financiación necesaria

En sucesivas entregas expondremos
mediante un ejemplo numérico estos asuntos que configuran los nuevos criterios
de viabilidad de las promociones inmobiliarias.