LEYES AUTONOMICAS DEL SUELO (IV). Inversión en urbanizacion

En la entrega II de esta serie sobre las leyes Autonomicas del Suelo nos planteamos también
una pregunta: ¿Quién va a invertir
en urbanizar un suelo en las circunstancias actuales?

La respuesta es sencilla si
partimos de cualquier formula de
valoración del suelo por métodos residuales (estático o dinámico) procedimientos
de valoración generalmente aceptados por los analistas (el lector interesado en
los temas de Valoración de Suelos le
recomendamos el libro de ese titulo cuyo autor es Antonio Caparros Navarro, editado por la editorial Aranzadi Thomson
Reuter):

VRS = (V/K) – C – RU

Donde:

VRS = Valor del suelo sin urbanizar

V = Valor en el mercado de los productos inmobiliarios terminados en
su volumen neto; es decir, deducido el porcentaje de aprovechamiento a ceder al
Ayuntamiento.

                       

RU = Valor actual de la urbanización teniendo en cuenta su
tiempo de ejecución

C = Precio de contrata de la obra de edificación con honorarios y demás
costes añadidos

K = Coeficiente que tiene en
cuenta los gastos generales de promoción,
gestión, financieros  y beneficio del promotor

Que como hemos dicho es una
formula de habitual uso, despejando K, tendremos:

K = V / ( VRS
* C + RU )

Ningún inversor privado acometerá la adquisición de un suelo sin
urbanizar cuya repercusión es VRS, teniendo en cuenta el resto de costes: C y
RU si no obtiene una K que alcanza un
valor del orden de 1,2 a
1,5, dependiendo del riesgo de la promoción que a su vez será función de
otras muchas variables como la ubicación, tipología, capacidad financiera, etc.

Si analizamos las variables de que depende K vemos que su valor de
mercado, en las circunstancias actuales respecto a las de 2007 ha  evolucionado de
la siguiente forma:

V, en cuanto a su precio ha
bajado entre un 30% y un 50 %, y en cuanto a su valor en nuestra opinión no
tiene un arrastre tan sensible por su dependencia con el coste de edificación
por lo que su valor de mercado podemos
situarlo a la baja en valores próximos al 20 %.

VRS en cuanto a su precio ha
bajado hasta en un 70% sin que apenas existan transacciones por lo que su
valor de mercado se supone arrastrado por el precio debido a las circunstancias
de situación actual de mercado.

C y RU son costes que, en este caso dependen, por una parte del
mercado y por otras, según nuestra opinión, de las condiciones y parámetros
urbanísticos que legalmente sean exigibles, en cada CCAA. En la parte que dependen del mercado, coste de materiales y mano de
obra, podemos suponer que se han
estabilizado en valores de 2007, ya que los incrementos de IPC pueden
haberse compensado por falta de cartera de clientes y fuerte competitividad de
las empresas constructoras que rebajan plantilla y/ o importe de nominas, por
su falta de actividad y preferencia de seguir actuando en territorio español
antes de verse abocados a salir al extranjero.

Pero evidentemente, estos costes tienen una incidencia
notable de las condiciones y parámetros urbanísticos como ya hemos repetido
en numerosas ocasiones: Como parámetros urbanísticos fundamentales tenemos:

a)     
Porcentaje de cesión
de suelo para dotaciones, medido en m2
de suelo por cada 100 m2 edificables cuya variación por CCAA (estándares
urbanísticos) es errática y de amplio espectro.

b)     
Porcentaje de cesión
de aprovechamiento con un mínimo del 5
% y 15 % como máximo. La mayoría de las CCAA lo tiene establecido en un 10
% de suelo urbanizado.

c)     
Porcentaje de reserva
de suelo para construir VPP mínimo un 30
% de la edificabilidad residencial.

Como primera conclusión  es que los promotores ceden aprovechamiento y
suelo y tienen que ejecutar el 100% de la urbanización en todo tipo de
suelo, teniendo además que reservar un
30 % de la edificabilidad para construir viviendas de precio de venta limitado con la característica fundamental
de que venden superficie útil sin incluir zonas comunes que tienen que pagar en
su totalidad a los constructores.

Con este modelo se ha estado funcionando hasta 2007 porque la K daba los valores previstos, dado
que V parecia mantenerse al alza continuada con incrementos anuales del orden
del 15 % – 17 %, lo que permitía adquirir VRS al precio que fuera, muy por
encima de valores lógicos que hacían que en el coste de la promoción se
alcanzaran repercusiones de suelo por encima de la de la edificación, situación
ilógica desde cualquier punto de vista.

Pero la burbuja alimentada por este proceso, por la rigidez de la
oferta de suelo y por una financiación relativamente barata y abundante, hizo la situación insostenible y la burbuja
estallo con estrepito paralizando el sector inmobiliario español y poniendo
en peligro el funcionamiento del sistema financiero español que fue perdiendo
la confianza de los mercados financieros internacionales, circunstancias que
cogieron desprevenidas al gobierno 
incurso en gastos e inversiones publicas desproporcionadas que llevaron
a un incremento del déficit publico y un incremento de la deuda publica
necesaria para su financiación que desato otra cris adicional, la deuda soberana.

Ante la crisis global generalizada en todos los sectores una tasa
de paro descomunal, no hubo más remedio
que replantearse la drástica reducción de gastos e inversiones a todos los
niveles y el estado del bienestar que habiamos alcanzado vio sobrecogido
como se reducian las prestaciones en sanidad, educación, defensa, etc.

Pero estas reducciones no se plantean a nivel urbanístico que sigue legislando como si nada pasara
sin tener en cuenta que el desarrollo
urbano, seguramente poco sostenible en muchas ubicaciones en que de forma
consentida se han hecho verdaderas barbaridades urbanísticas, pero de alta
calidad y con un coste alto de ejecución
(hasta ahora su principal y casi único motor ha sido la iniciativa privada), y también de mantenimiento.

Esta situación nos lleva a
plantearnos algunas preguntas:

Creemos que no y la prueba
evidente es su poca sensibilidad
puesta de manifiesto en las
modificaciones autonómicas de las leyes de urbanismo que se han realizado,
nada menos que en el 2012, con la que esta cayendo.

En nuestra opinión hay dejarse de
demagogias fáciles de resumir: demonizando el urbanismo como que toda su actividad
genera corrupción generalizada, lo cual además de no ser verdad es totalmente
injusto. La administración debe imponer
un nuevo modelo, (no entramos en su ideología ni en sus parámetros de sostenibilidad), pero no hay que
olvidar que esta tiene dos vertientes la medio
ambiental, que merece el máximo respeto, pero también la económica y esta medida debe ser exigida tanto a la
administración (el famoso informe que deben realizar los ayuntamientos sobre la
adaptación en sus presupuestos de la ampliación de los servicios urbanísticos
necesarios ante un nuevo sector)  sino también
el ajuste de la K a valores razonables que
compensen el riesgo empresarial

Sin el ajuste de la K
en la parte que corresponde a la legislación urbanística no se podrá contar con
la iniciativa privada.