Parámetros urbanístico – económicos: Edificabilidad, densidad, tipologia
En la entrega IV de las leyes
Autonómicas de Suelo nos planteamos la incidencia de los parámetros urbanísticos
fundamentales en el ajuste a valores
razonables del valor de K que haga posible que la iniciativa privada se vuelva
a incorporar como motor principal del urbanismo que como dice la ley del
suelo estatal vigente sea capaz de desarrollar el suelo necesario para lograra
un desarrollo urbano sostenible y SOLO ESE SUELO. Es un modelo que podemos estar
o no de acuerdo con el, podemos considerar que existen modelos mejores o no,
pero en definitiva es el que hay y en el que las empresas inmobiliarias deben
moverse, como tradicionalmente han hecho con cualquier otro modelo que con
anterioridad hubiera estado vigente.
Autonómicas de Suelo nos planteamos la incidencia de los parámetros urbanísticos
fundamentales en el ajuste a valores
razonables del valor de K que haga posible que la iniciativa privada se vuelva
a incorporar como motor principal del urbanismo que como dice la ley del
suelo estatal vigente sea capaz de desarrollar el suelo necesario para lograra
un desarrollo urbano sostenible y SOLO ESE SUELO. Es un modelo que podemos estar
o no de acuerdo con el, podemos considerar que existen modelos mejores o no,
pero en definitiva es el que hay y en el que las empresas inmobiliarias deben
moverse, como tradicionalmente han hecho con cualquier otro modelo que con
anterioridad hubiera estado vigente.
Es un hecho totalmente
constatable que siempre ha sido así, ya que la empresa privada tiene como
objetivo claro obtener la máxima rentabilidad posible para sus accionistas de
las inversiones que realiza y, estas siempre se realizan de acuerdo con la
legalidad vigente.
constatable que siempre ha sido así, ya que la empresa privada tiene como
objetivo claro obtener la máxima rentabilidad posible para sus accionistas de
las inversiones que realiza y, estas siempre se realizan de acuerdo con la
legalidad vigente.
Cuestionábamos si la administración es consciente de que
debe ajustar el modelo para conseguir que la K sea interesante y compense de riesgos
inherentes a toda inversión máxime cuando las del tipo inmobiliario tiene como características
su elevado periodo de maduración, su
alto riesgo y su poca liquidez.
debe ajustar el modelo para conseguir que la K sea interesante y compense de riesgos
inherentes a toda inversión máxime cuando las del tipo inmobiliario tiene como características
su elevado periodo de maduración, su
alto riesgo y su poca liquidez.
Evidentemente un primer ajuste se produciria si rebajamos
los parámetros urbanísticos fundamentales: cesión de suelo, cesión de
aprovechamiento y reserva de suelo para construir VPP.
los parámetros urbanísticos fundamentales: cesión de suelo, cesión de
aprovechamiento y reserva de suelo para construir VPP.
Pero existen otros parámetros cuya modificación es mas sutil y que
algunos de ellos pueden ser el origen des desajustes.
algunos de ellos pueden ser el origen des desajustes.
En el texto que sigue vamos a
analizar algunos de ellos, poniendo de manifiesto que su fuerte contenido económico exige reflexionar sobre su implantación
contemplando su ajuste con otros considerandos técnicos o sociales de indudable
importancia pero impidiendo que unos primen sobre otros sin otra consideración.
analizar algunos de ellos, poniendo de manifiesto que su fuerte contenido económico exige reflexionar sobre su implantación
contemplando su ajuste con otros considerandos técnicos o sociales de indudable
importancia pero impidiendo que unos primen sobre otros sin otra consideración.
a) Índice de edificabilidad
Se observa el empleo generalizado de índices de edificabilidad
bajos 0,20 – 0,30 m2 edificables / m2 de suelo que en muchos casos no son compatibles con ciertas ubicaciones de niveles
sociales de bajo perfil económico. El bajo índice de edificabilidad da
lugar a menos cesiones públicas de suelo (espacios libres y equipamientos) dado
que los estándares urbanísticos, en general, se cuantifican en m2 de suelo /
100 m2 edificables, lo que puede dar lugar a contrasentidos e injusticias sociales
manifiestas
bajos 0,20 – 0,30 m2 edificables / m2 de suelo que en muchos casos no son compatibles con ciertas ubicaciones de niveles
sociales de bajo perfil económico. El bajo índice de edificabilidad da
lugar a menos cesiones públicas de suelo (espacios libres y equipamientos) dado
que los estándares urbanísticos, en general, se cuantifican en m2 de suelo /
100 m2 edificables, lo que puede dar lugar a contrasentidos e injusticias sociales
manifiestas
Evidentemente,
desde el punto de vista económico una
baja edificabilidad puede hacer inviable asumir el coste de urbanización.
desde el punto de vista económico una
baja edificabilidad puede hacer inviable asumir el coste de urbanización.
b) Fijación del numero máximo de viviendas
Es un parámetro
(en el lenguaje urbanístico se llama densidad
= numero de viviendas por hectárea) que afortunadamente
esta desapareciendo de la mayoría de los nuevos PGOU, pero que es un parámetro
que subsiste en muchas ordenaciones todavía en vigor.
(en el lenguaje urbanístico se llama densidad
= numero de viviendas por hectárea) que afortunadamente
esta desapareciendo de la mayoría de los nuevos PGOU, pero que es un parámetro
que subsiste en muchas ordenaciones todavía en vigor.
Su efecto combinado con el porcentaje mínimo de reserva de suelo para
la construcción de VPP y las normas de esta tipología de viviendas se ve
con un sencillo ejemplo.
la construcción de VPP y las normas de esta tipología de viviendas se ve
con un sencillo ejemplo.
Supongamos un sector de 100.000 m2 con una
edificabilidad residencial de 0,30
m2 c/m2 s, una reserva de VPP del 30 % y un número máximo
de 200 viviendas. La superficie útil máxima de las viviendas de VPP es de 90 m2 útiles y se supone que
en el proyecto vamos a obtener una relación m2 útil/m2 construido con zonas
comunes computable urbanísticamente de 0,75
edificabilidad residencial de 0,30
m2 c/m2 s, una reserva de VPP del 30 % y un número máximo
de 200 viviendas. La superficie útil máxima de las viviendas de VPP es de 90 m2 útiles y se supone que
en el proyecto vamos a obtener una relación m2 útil/m2 construido con zonas
comunes computable urbanísticamente de 0,75
La primera distribución de
edificabilidad con los datos conocidos seria la siguiente:
edificabilidad con los datos conocidos seria la siguiente:
|
TIPOLOGIA
|
|
SUPERFICIES
|
EDIFICABILIDAD
|
||
|
|
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
|
VPP
|
|
90,00
|
120,00
|
|
9.000
|
|
LIBRE
|
|
|
|
|
21.000
|
|
TOTAL
|
200
|
|
|
|
30.000
|
Dividiendo la edificabilidad de
VPP que es el 30 % de 30.000 = 9,000 entre la superficie construida de las VPP
que será (90/0,75 = 120 m2)
obtenemos el numero de VPP que será = 9.000/120 = 75, por lo que el numero máximo
de viviendas libres que podremos construir será de 200 – 75 = 125. Por lo tanto
ya podemos completar el cuadro obteniendo el ultimo dato que nos faltaba, la
superficie unitaria media de las viviendas libres que será = 21.000/125 = 168 m2 construidos la
superficie
VPP que es el 30 % de 30.000 = 9,000 entre la superficie construida de las VPP
que será (90/0,75 = 120 m2)
obtenemos el numero de VPP que será = 9.000/120 = 75, por lo que el numero máximo
de viviendas libres que podremos construir será de 200 – 75 = 125. Por lo tanto
ya podemos completar el cuadro obteniendo el ultimo dato que nos faltaba, la
superficie unitaria media de las viviendas libres que será = 21.000/125 = 168 m2 construidos la
superficie
|
TIPOLOGIA
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|
SUPERFICIES
|
EDIFICABILIDAD
|
||
|
|
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
UTIL
|
CONSTRUIDA
|
|
VPP
|
75
|
90,00
|
120,00
|
|
9.000
|
|
LIBRE
|
125
|
|
168,00
|
|
21.000
|
|
TOTAL
|
200
|
|
|
|
30.000
|
La administración fija tres parámetros:
a)
numero máximo de viviendas
numero máximo de viviendas
b)
reserva del 30 % de VPP
reserva del 30 % de VPP
c)
Máxima superficie útil de las VPP 90 m2
Máxima superficie útil de las VPP 90 m2
Aparentemente su actuación no
supone ningún efecto económico, pero el promotor inmobiliario mas pegado al
mercado puede considerar que la
superficie media de las viviendas libres, 168 m2 construidos (que es su
parámetro de venta) es muy superior a la
superficie unitaria media que el mercado considera comercialmente idónea
para su venta (el efecto es mas pronunciado en épocas como las actuales de
crisis en las que la superficie unitaria tiende a disminuir sustancialmente) y,
por tanto tiene dos soluciones:
supone ningún efecto económico, pero el promotor inmobiliario mas pegado al
mercado puede considerar que la
superficie media de las viviendas libres, 168 m2 construidos (que es su
parámetro de venta) es muy superior a la
superficie unitaria media que el mercado considera comercialmente idónea
para su venta (el efecto es mas pronunciado en épocas como las actuales de
crisis en las que la superficie unitaria tiende a disminuir sustancialmente) y,
por tanto tiene dos soluciones:
1ª Rebajar la superficie unitaria de la vivienda libre hasta los
limites que el estudios de mercado considere oportuna, supongamos que esta sea
de 130 m2
máximo, con lo cual la perdida de edificabilidad comercial sobre la
edificabilidad máxima edificable será de: (168 – 130) x 125 = 4.750 m2 (15,83 % del
total)
limites que el estudios de mercado considere oportuna, supongamos que esta sea
de 130 m2
máximo, con lo cual la perdida de edificabilidad comercial sobre la
edificabilidad máxima edificable será de: (168 – 130) x 125 = 4.750 m2 (15,83 % del
total)
2ª Convertir la edificabilidad del uso residencial perdida en
edificabilidad de uso terciario, para lo cual deben darse dos
circunstancias:
edificabilidad de uso terciario, para lo cual deben darse dos
circunstancias:
a)
Que el uso terciario
sea compatible urbanísticamente con el residencial (lo que generalmente
suele ocurrir)
Que el uso terciario
sea compatible urbanísticamente con el residencial (lo que generalmente
suele ocurrir)
b)
Que el uso
terciario en el volumen equivalente a la perdida de edificabilidad residencial sea comercialmente viable, aspecto que
en todo o en parte no suele suceder.
Que el uso
terciario en el volumen equivalente a la perdida de edificabilidad residencial sea comercialmente viable, aspecto que
en todo o en parte no suele suceder.
En todo caso el estudio combinado de los aspectos comerciales y urbanísticos no se
suele, en general, tener en cuenta por la administración. Y, en estos
momentos de crisis son factores muy a tener en cuenta si queremos, como venimos
insistiendo poder optar por la colaboración de la iniciativa privada.
suele, en general, tener en cuenta por la administración. Y, en estos
momentos de crisis son factores muy a tener en cuenta si queremos, como venimos
insistiendo poder optar por la colaboración de la iniciativa privada.
En este análisis tan simple
aparece un primer problema ideológico de fuerte calado social que es el del
fomento de la cohesión social, que
se incardina en dos preguntas clave:
aparece un primer problema ideológico de fuerte calado social que es el del
fomento de la cohesión social, que
se incardina en dos preguntas clave:
1)
¿Es bueno
mezclar en un mismo sector urbanístico VPP
con Libres?
¿Es bueno
mezclar en un mismo sector urbanístico VPP
con Libres?
2)
¿Es bueno mezclar en un mismo sector urbanístico viviendas de poca superficie unitaria con
viviendas de mucha superficie unitaria?
¿Es bueno mezclar en un mismo sector urbanístico viviendas de poca superficie unitaria con
viviendas de mucha superficie unitaria?
En nuestra opinión la primera pregunta tiene una contestación
positiva, la idea de creación de guetos habría que desterrarla, y sentido
se pronuncia con claridad la propia administración, permitiendo no solo
porcentajes de VPP en un mismo sector, como opinión generalizada y no tan
generalizada llegando incluso a permitir como sucede en algunas CCAA la mezcla
de ambas tipologías en un mismo bloque.
positiva, la idea de creación de guetos habría que desterrarla, y sentido
se pronuncia con claridad la propia administración, permitiendo no solo
porcentajes de VPP en un mismo sector, como opinión generalizada y no tan
generalizada llegando incluso a permitir como sucede en algunas CCAA la mezcla
de ambas tipologías en un mismo bloque.
La segunda pregunta es de contestación afirmativa hasta un cierto punto
o limite de la diferencia, que queda justificada por familias
monoparentales frente a familias numerosas, pero a partir de ese límite la
cohesión social puede resquebrajarse y, en este sentido algunas CCCAA
establecen una cierta proporción entre ambas superficies estableciendo así, de
una forma sencilla un cierto parámetro de coherencia.
o limite de la diferencia, que queda justificada por familias
monoparentales frente a familias numerosas, pero a partir de ese límite la
cohesión social puede resquebrajarse y, en este sentido algunas CCCAA
establecen una cierta proporción entre ambas superficies estableciendo así, de
una forma sencilla un cierto parámetro de coherencia.
Si, en el ejemplo que estamos
manejando, así estuviera establecido en el PGOU, y, por ejemplo el factor de
cohesión social fuera de 1,25, significaría que la máxima superficie de
vivienda libre que se podría edificar seria de 120 x 1,25 = 150 mm2 y la
introducción del porcentaje de VPP representaría una perdida de edificabilidad
de solo (150 – 120) x 125 = 3.750 m2 siempre que el
mercado, lógicamente admitiera esa superficie como comercialmente viable.
manejando, así estuviera establecido en el PGOU, y, por ejemplo el factor de
cohesión social fuera de 1,25, significaría que la máxima superficie de
vivienda libre que se podría edificar seria de 120 x 1,25 = 150 mm2 y la
introducción del porcentaje de VPP representaría una perdida de edificabilidad
de solo (150 – 120) x 125 = 3.750 m2 siempre que el
mercado, lógicamente admitiera esa superficie como comercialmente viable.
En resumen la introducción del
porcentaje mínimo de reserva para construir VPP en sectores urbanísticos con un
numero máximo de viviendas, puede
contiene un evidente perjuicio económico para los propietarios que no es justo
que solo estos soporten
porcentaje mínimo de reserva para construir VPP en sectores urbanísticos con un
numero máximo de viviendas, puede
contiene un evidente perjuicio económico para los propietarios que no es justo
que solo estos soporten
c) Tipologia edificatoria
Otro aspecto que no se suele tomar en consideración es la repercusión económica
que tiene exigir una determinada tipologia edificatoria que, a veces esta
justificada por razones elementales de coherencia urbanística, como sucede en
el caso de una tipologia de chales unifamiliares aislados, en la que no seria lógico
implantar una tipologia en altura: planta baja mas cuatro alturas mas planta de
ático, pero otras veces sin ninguna otro análisis de las repercusiones económicas
que pueden suponer se establece, como en el caso de la Comunidad de Madrid, una tipologia general de planta
baja mas tres alturas (para todo el territorio salvo casos especiales que
requieren justificación motivada).
que tiene exigir una determinada tipologia edificatoria que, a veces esta
justificada por razones elementales de coherencia urbanística, como sucede en
el caso de una tipologia de chales unifamiliares aislados, en la que no seria lógico
implantar una tipologia en altura: planta baja mas cuatro alturas mas planta de
ático, pero otras veces sin ninguna otro análisis de las repercusiones económicas
que pueden suponer se establece, como en el caso de la Comunidad de Madrid, una tipologia general de planta
baja mas tres alturas (para todo el territorio salvo casos especiales que
requieren justificación motivada).
Generalizar esta tipologia supone las siguientes consecuencias:
a)
Alto consumo de
suelo para una misma ocupación de la edificación en la parcela.
Alto consumo de
suelo para una misma ocupación de la edificación en la parcela.
b)
Implantación de obras de urbanización y de los servicios públicos de coste excesivo
Implantación de obras de urbanización y de los servicios públicos de coste excesivo
c)
Por su gran extensión gastos de mantenimiento elevados
Por su gran extensión gastos de mantenimiento elevados
d)
Por el mismo motivo anterior gastos elevados de transporte para los usuarios de la misma.
Por el mismo motivo anterior gastos elevados de transporte para los usuarios de la misma.
Surge aquí un nuevo problema ideológico: edificación en altura o edificación de
baja altura. Es evidente que cada una tiene sus detractores y sus
defensores a ultranza, pero lo que es
evidente, en nuestro criterio que soluciones generalistas de uno u otro tipo no
son validas. En cada momento deben evaluarse sus puntos fuertes y débiles,
teniendo en cuenta los costes de urbanización y el consumo de suelo que cada
tipologia produce buscando, en cada caso un equilibrio que respete los intereses
de los promotores, usuarios y administración.
baja altura. Es evidente que cada una tiene sus detractores y sus
defensores a ultranza, pero lo que es
evidente, en nuestro criterio que soluciones generalistas de uno u otro tipo no
son validas. En cada momento deben evaluarse sus puntos fuertes y débiles,
teniendo en cuenta los costes de urbanización y el consumo de suelo que cada
tipologia produce buscando, en cada caso un equilibrio que respete los intereses
de los promotores, usuarios y administración.
Puede ser que una tipologia
de baja altura (y todavía mejor si es de baja densidad) provea de mejor calidad de vida a sus
usuarios, lo que no siempre es evidente, pero:
de baja altura (y todavía mejor si es de baja densidad) provea de mejor calidad de vida a sus
usuarios, lo que no siempre es evidente, pero:
¿es
viable económicamente?,
viable económicamente?,
¿el pais se lo puede permitir?.
Porque existen también soluciones
de alturas intermedias (el exceso de altura grava exponencialmente el coste de edificación)
que tienen también calidad razonable.
de alturas intermedias (el exceso de altura grava exponencialmente el coste de edificación)
que tienen también calidad razonable.
En resumen, no pretendemos en este breve resumen encontrar soluciones
generalistas, de las que huimos, pues casi nunca son solución, pero si es
evidente, que debemos encontrar vias de
comunicación entre el urbanismo y sus posibilidades económicas reales de los mercados en cada momento si
queremos volver al camino del desarrollo haciéndolo ahora mucho mas sostenible
generalistas, de las que huimos, pues casi nunca son solución, pero si es
evidente, que debemos encontrar vias de
comunicación entre el urbanismo y sus posibilidades económicas reales de los mercados en cada momento si
queremos volver al camino del desarrollo haciéndolo ahora mucho mas sostenible