Como
continuación del ejemplo práctico iniciado en las dos anteriores publicaciones,
ya hemos llegado con números de la máxima transparencia técnica y económica, a demostrar que la operación es inviable
y ya solo queda el camino de aumentar
considerablemente la edificabilidad y disminuir las cesiones de suelo a los límites legales estrictos de la LUV (Ley Urbanística
Valenciana). Para ello partimos del
supuesto, de toda lógica, de que para
el Ayuntamiento son inamovibles dos cuestiones de interés general y, en
consecuencia, son irrenunciables:
continuación del ejemplo práctico iniciado en las dos anteriores publicaciones,
ya hemos llegado con números de la máxima transparencia técnica y económica, a demostrar que la operación es inviable
y ya solo queda el camino de aumentar
considerablemente la edificabilidad y disminuir las cesiones de suelo a los límites legales estrictos de la LUV (Ley Urbanística
Valenciana). Para ello partimos del
supuesto, de toda lógica, de que para
el Ayuntamiento son inamovibles dos cuestiones de interés general y, en
consecuencia, son irrenunciables:
a) La ejecución
del puente – viaducto que, a la vista
de la inactividad de los sectores urbanísticos del PGOU el Atontamiento
impondría su carga de ejecución integra al sector en el que se plantea su modificación.
del puente – viaducto que, a la vista
de la inactividad de los sectores urbanísticos del PGOU el Atontamiento
impondría su carga de ejecución integra al sector en el que se plantea su modificación.
b) La necesidad
imperiosa de suelo para construir VPP
de las que tiene un fuerte volumen de demanda, aparentemente solvente, según
estudios elaborados al respecto junto con entidades financieras dispuestas a facilitar
financiación (aspecto es te que pocos ayuntamientos han realizado), por lo que
cualquier elevación de la edificabilidad supondría elevar el porcentaje de
reserva de VPP hasta el 60 %
imperiosa de suelo para construir VPP
de las que tiene un fuerte volumen de demanda, aparentemente solvente, según
estudios elaborados al respecto junto con entidades financieras dispuestas a facilitar
financiación (aspecto es te que pocos ayuntamientos han realizado), por lo que
cualquier elevación de la edificabilidad supondría elevar el porcentaje de
reserva de VPP hasta el 60 %
A
estos dos aspectos se une la consideración, puramente estratégica, de que el Ayuntamiento prefiere que la operación
se ejecute vía Agente Urbanizador Privado en la que llegaría a admitir una
ecuación de canje del orden del 50 % (las ecuaciones de canje que ese estaban
manejando en la zona allá por el año 2007 eran del 50%.
estos dos aspectos se une la consideración, puramente estratégica, de que el Ayuntamiento prefiere que la operación
se ejecute vía Agente Urbanizador Privado en la que llegaría a admitir una
ecuación de canje del orden del 50 % (las ecuaciones de canje que ese estaban
manejando en la zona allá por el año 2007 eran del 50%.
Con
estos nuevos criterios la nueva
propuesta tendria como parámetros fundamentales los siguientes:
estos nuevos criterios la nueva
propuesta tendria como parámetros fundamentales los siguientes:
a)
Aumento de la edificabilidad hasta 0,80 m2 t/m2 s con reserva
para VPP del 50%
Aumento de la edificabilidad hasta 0,80 m2 t/m2 s con reserva
para VPP del 50%
b) Liberalización
del número máximo de viviendas y aumento de las alturas máximas permitidas hasta planta baja más cuatro plantas de piso.
del número máximo de viviendas y aumento de las alturas máximas permitidas hasta planta baja más cuatro plantas de piso.
c)
Disminución de las cesiones de suelo hasta los límites marcados por la LUV
Disminución de las cesiones de suelo hasta los límites marcados por la LUV
d) Reducción de
la anchura de los viales y, en consecuencia
en su superficie de viales en un 20 % y aumento del coste de las zonas verdes a
62,50 euros/m2 según la valoración que ha realizado los técnicos del
ayuntamiento al revisar el presupuesto presentado por el promotor a efectos de agente
urbanizador.
la anchura de los viales y, en consecuencia
en su superficie de viales en un 20 % y aumento del coste de las zonas verdes a
62,50 euros/m2 según la valoración que ha realizado los técnicos del
ayuntamiento al revisar el presupuesto presentado por el promotor a efectos de agente
urbanizador.
A
continuación reproducimos, sin más comentarios adicionales, los cuadros de cálculo,
con los nuevos datos:
continuación reproducimos, sin más comentarios adicionales, los cuadros de cálculo,
con los nuevos datos:
|
TIPOLOGIA
|
Nª MAX VIV |
SUP.
UTIL
/VIV
|
SUP.
CONST/
VIV |
EDIFICABILIDAD
TOTAL MAXIMA |
|
VPP
– RG |
400
|
75
|
100
|
40.040
|
|
LIBRE
VL |
333
|
102
|
120
|
39.960
|
|
TOTALES
|
733
|
|
|
80.000
|
En
este caso la parcela neta edificable,
aplicando los estándares urbanísticos estrictos de la LUV y la reducción de
viales planteada, seria de:
este caso la parcela neta edificable,
aplicando los estándares urbanísticos estrictos de la LUV y la reducción de
viales planteada, seria de:
Viales ……………. 42.120
Zonas Verdes (15
m2/s/80.000 m2 t/100) 12.000
m2/s/80.000 m2 t/100) 12.000
Equipamiento (20 m2 s/80.000 m2 t/100) 16.000
Parcela edificable
29.880
29.880
La
superficie de parcela neta necesaria según la tipologia de edificaciones seria
de:
superficie de parcela neta necesaria según la tipologia de edificaciones seria
de:
TIPOLOGIA Nº PLANTAS
OCUP. EDIFI. SUPERF, MINIMA
OCUP. EDIFI. SUPERF, MINIMA
VPP
PB + 4 = 5 60 % 40.040
13.347
PB + 4 = 5 60 % 40.040
13.347
L PB + 4 = 5 50 % 39.960
15.984
15.984
TOTAL SUPERFICIE EDIFICABLE MINIMA 29.301 < 29.880
|
TIPOLOGIA
|
Nª
MAX VIV |
SUP.
CONST/
VIV |
EDIFICABILIDAD
TOTAL MAXIMA |
COEF.
HOMOG
|
U.A.
|
|
VPP
– RG |
400
|
100
|
40.040
|
0,77
|
30.830
|
|
LIBRE
VL |
333
|
120
|
39.960
|
1,00
|
39.960
|
|
TOTALES
|
733
|
|
80.000
|
|
70.790
|
Aprovechamiento
tipo: AT = 70.790/100.000 = 0,7079
tipo: AT = 70.790/100.000 = 0,7079
|
|
UA
|
NUMERO
|
EDIFICAB
|
|||
|
|
VPP
|
VL
|
VPP
|
VL
|
VPP
|
VL
|
|
AYUNTAMIENTO
|
7.079
|
|
92
|
|
9.200
|
|
|
PROMOTOR
|
23.751
|
39.960
|
308
|
333
|
30.840
|
39.960
|
|
SUMAS
|
30.830
|
39.960
|
400
|
333
|
40.040
|
39.960
|
REPARTO U:A. REPARTO URB.
U.A. M2.C
AYTO. (VPP –
RG) 7.079 –
RG) 7.079 –
PROM (VPP –
RG) 23.751 23.751
30,845
RG) 23.751 23.751
30,845
PROM (LIBRE
VL) 39.960
39.960 39.960
VL) 39.960
39.960 39.960
TOTALES 70.790 63.711
70.805
70.805
El valor del suelo urbanizado será, manteniendo lo costes de repercusión que establecimos
en la anterior publicación:
en la anterior publicación:
30.845 x 332,75 + 39,960 x 432, 42 = 10.263.674 + 17.279.503 = 27.543.177 euros
El Presupuesto de urbanización será:
Viales …. 42.120 m2 x 140 euros/m2 ……….. 5.896.800
Zonas Verdes 12.000 m2 x 62,50 euros/m2 … 750.000
Participación coste puente 100 % s/3.000.000… 3.000.000
TOTAL PEM
9.646.800
9.646.800
13 % Gastos Generales del Contratista …. 1.254.084
6 % Beneficio Industrial contratista ,,,,,,,, 578.800
TOTAL
PRESUPUESTO DE CONTRATA 11.479.684
PRESUPUESTO DE CONTRATA 11.479.684
HONORARIOS DE PROYECTO 2 % PEM 229.594
D. OBRA URBANIZACION 2 % PEM 229.594
SUMA
PRESUPUESTO TERCEROS 11.938.872
PRESUPUESTO TERCEROS 11.938.872
GASTOS GENERALES AGENTE URB, 2% 238.777
FASTOS FINANCIEROS
1 % 119.389
1 % 119.389
BENEFICIO URBANIZADOR 8 % 955.110
TOTAL PRESUPUESTO AG.URBAN. 13.252.148
Supone
una ecuación de canje de 13.252.148 x
100/27.543.177 = 48,11 %.
una ecuación de canje de 13.252.148 x
100/27.543.177 = 48,11 %.
NOTA.- Evidentemente a este resultado se puede llegar por
tanteos y, desde luego, con mucha más rapidez y mucha más seguridad y
exactitud, con la utilizacion del programa INMOSUELO.
tanteos y, desde luego, con mucha más rapidez y mucha más seguridad y
exactitud, con la utilizacion del programa INMOSUELO.
Por
último veamos el cuadro resultante de la
distribución de U.A. entre el PROMOTOR , el AYUNTAMIENTO y el resto de
PROPIETARIOS que ceden aprovechamiento al Agente Urbanizador en proporción a la
ecuación de canje determinada..
último veamos el cuadro resultante de la
distribución de U.A. entre el PROMOTOR , el AYUNTAMIENTO y el resto de
PROPIETARIOS que ceden aprovechamiento al Agente Urbanizador en proporción a la
ecuación de canje determinada..
DISTRIBUCION
FINAL:
FINAL:
RELACION U.A. EDIFICABILIDAD Nº VIVIENDAS
PROMOTOR VPP 11.427 14.840 148
PROMOTOR VL 19.225
19.225 160
19.225 160
PROP, VPP
12.324 16.005 160
12.324 16.005 160
PROP. VL
20.735 20.735
173
20.735 20.735
173
AYUNTAMIENTO 7.079
9.195 92
9.195 92
TOTALES 70.790 80.000 733
Evidentemente
ante esta distribución la parte política del Ayuntamiento o, en su caso, la Comunidad Valenciana,
que debe aprobar la modificación podrían exigir la cesión de un numero mayor de
VPP, por ejemplo llegar hasta 100 viviendas u otros planteamientos mas
complejos, por ejemplo que el Agente Urbanizador fuera el propio Ayuntamiento
que obtendría la financiación necesaria para efectuar la operación con la venta
de los terrenos que se le adjudicaran a través de la ecuación de canje u otros
planteamientos similares, todas las alternativas tendrían el mismo tratamiento analítico.
ante esta distribución la parte política del Ayuntamiento o, en su caso, la Comunidad Valenciana,
que debe aprobar la modificación podrían exigir la cesión de un numero mayor de
VPP, por ejemplo llegar hasta 100 viviendas u otros planteamientos mas
complejos, por ejemplo que el Agente Urbanizador fuera el propio Ayuntamiento
que obtendría la financiación necesaria para efectuar la operación con la venta
de los terrenos que se le adjudicaran a través de la ecuación de canje u otros
planteamientos similares, todas las alternativas tendrían el mismo tratamiento analítico.
La situación final a la que hemos
llegado en el ejemplo planteado seria que con un coste de urbanización que el
promotor debe ejecutar a su cargo por importe de 13.252.148 euros, tendría
derecho al siguiente aprovechamiento urbanístico:
llegado en el ejemplo planteado seria que con un coste de urbanización que el
promotor debe ejecutar a su cargo por importe de 13.252.148 euros, tendría
derecho al siguiente aprovechamiento urbanístico:
DISTRIBUCION FINAL PARA EL PROMOTOR:
RELACION U.A.
EDIFICABILIDAD Nº VIVIENDAS
EDIFICABILIDAD Nº VIVIENDAS
PROMOTOR VPP
11.427 14.840 148
11.427 14.840 148
PROMOTOR VL
19.225 19.225 160
19.225 19.225 160
Cabe realizar dos observaciones
importantes que dejan inconcluso el
trabajo del promotor:
importantes que dejan inconcluso el
trabajo del promotor:
En
primer lugar hay que señalar que al
rebasar el presupuesto de obras de urbanización la cifra mínima legal
contemplada en la LUV, la contratación de la urbanización saldría a concurso
público y, es muy probable que,
dadas las condiciones actuales del mercado se pudiera adjudicar con una
baja considerable.
primer lugar hay que señalar que al
rebasar el presupuesto de obras de urbanización la cifra mínima legal
contemplada en la LUV, la contratación de la urbanización saldría a concurso
público y, es muy probable que,
dadas las condiciones actuales del mercado se pudiera adjudicar con una
baja considerable.
En segundo lugar, el promotor debe realizar un estudio económico financiero para
comprobar que las promociones inmobiliarias que le serán adjudicadas son
viables.
comprobar que las promociones inmobiliarias que le serán adjudicadas son
viables.
Para
realizar este estudio aconsejamos acudir al programa GESTINMO y, como tiene dos
tipologías distintas de viviendas (148 de VPP – RG y 160 libres) deberá
repartir el coste total presupuestado en concepto de urbanización entre ambas
tipologías, aunque es evidente que podrá imputar libremente el referido coste.
realizar este estudio aconsejamos acudir al programa GESTINMO y, como tiene dos
tipologías distintas de viviendas (148 de VPP – RG y 160 libres) deberá
repartir el coste total presupuestado en concepto de urbanización entre ambas
tipologías, aunque es evidente que podrá imputar libremente el referido coste.
Dado
que la urbanización se ejecutaría primero, el PROMOTOR puede analizar la
situación que mas le convenga: realizar primero o de forma simultánea la VPP, o
bien la VL, o también cabe la posibilidad de analizar la alternativa de
acometer las dos promociones juntas de forma simultánea a la urbanización o
también desfasadas en el tiempo
que la urbanización se ejecutaría primero, el PROMOTOR puede analizar la
situación que mas le convenga: realizar primero o de forma simultánea la VPP, o
bien la VL, o también cabe la posibilidad de analizar la alternativa de
acometer las dos promociones juntas de forma simultánea a la urbanización o
también desfasadas en el tiempo
Para
este análisis, una vez ajustada la operación con el programa GESTINMO, en
cuanto a la viabilidad económica de ambas promociones, para estudiar el
análisis financiero recomendamos el uso de INMOFASE que permite elaborar todas
las alternativas de desfase en el tiempo que se elijan
este análisis, una vez ajustada la operación con el programa GESTINMO, en
cuanto a la viabilidad económica de ambas promociones, para estudiar el
análisis financiero recomendamos el uso de INMOFASE que permite elaborar todas
las alternativas de desfase en el tiempo que se elijan
Pudiera suceder que, con la imputación del coste de urbanización que se
elija, las VPP no presentaran resultados
positivos, con lo que el PROMOTOR deberá efectuar un desvio de costes hacia la
VL y subirlas de precio de venta, si el mercado así lo permitiera, una vez
desfasada convenientemente en el tiempo su ejecución.
elija, las VPP no presentaran resultados
positivos, con lo que el PROMOTOR deberá efectuar un desvio de costes hacia la
VL y subirlas de precio de venta, si el mercado así lo permitiera, una vez
desfasada convenientemente en el tiempo su ejecución.
ACLARACION.-
El ejemplo numérico que hemos analizado
y sus alternativas de soluciones urbanísticas planteadas, aunque parezcan
disparatadas, se corresponden, con ligeros cambios y matices a un caso real,
por lo que la nueva estrategia propuesta
no es ningún disparate y presenta como novedad estratégica la de
colaboración con los políticos del Ayuntamiento, para que comprendan la
situación y junto a los técnicos municipales se elaboren alternativas técnicas de solución acordes con los tiempos
que vive actualmente el urbanismo si queremos mantener su nivel de calidad lo
menos afectado posible, ya que es el propio ayuntamiento el que, a veces,
se ve afectado directamente por cesiones de suelo, por ejemplo, que su nivel
presupuestario le impiden mantener adecuadamente.
El ejemplo numérico que hemos analizado
y sus alternativas de soluciones urbanísticas planteadas, aunque parezcan
disparatadas, se corresponden, con ligeros cambios y matices a un caso real,
por lo que la nueva estrategia propuesta
no es ningún disparate y presenta como novedad estratégica la de
colaboración con los políticos del Ayuntamiento, para que comprendan la
situación y junto a los técnicos municipales se elaboren alternativas técnicas de solución acordes con los tiempos
que vive actualmente el urbanismo si queremos mantener su nivel de calidad lo
menos afectado posible, ya que es el propio ayuntamiento el que, a veces,
se ve afectado directamente por cesiones de suelo, por ejemplo, que su nivel
presupuestario le impiden mantener adecuadamente.
NOTA.- Estos cálculos se han efectuado con nuestro programa
de Análisis de Suelo, INMOSUELO, que
resuelve con toda facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a
tipologías y situaciones urbanísticas
Utilización que recomendamos al estar totalmente actualizadas con la
legislación urbanística vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar
distintas alternativas urbanísticas desde el punto de vista económico con total
rapidez y seguridad
de Análisis de Suelo, INMOSUELO, que
resuelve con toda facilidad situaciones mucho mas complicadas en cuanto a
tipologías y situaciones urbanísticas
Utilización que recomendamos al estar totalmente actualizadas con la
legislación urbanística vigente y que, dada su flexibilidad permite analizar
distintas alternativas urbanísticas desde el punto de vista económico con total
rapidez y seguridad