Los Bancos y
las Cajas, hasta la creación del SAREB, han sido los grandes promotores inmobiliarios de España, y son actualmente importantes
propietarios de viviendas y suelo.
las Cajas, hasta la creación del SAREB, han sido los grandes promotores inmobiliarios de España, y son actualmente importantes
propietarios de viviendas y suelo.
Durante lo mas crudo de la crisis (2008-2012) tuvieron que hacerse
cargo de operaciones inmobiliarias que
habian han resultado fallidas por
sus promotores iniciales, y que acabaron en los balances de los bancos, generándoles un gran problema. Problema
no solo contable, sino también de
gestión, ya que la estructura de las Entidades y la formación de su
personal no estaban preparadas para funcionar como promotoras
cargo de operaciones inmobiliarias que
habian han resultado fallidas por
sus promotores iniciales, y que acabaron en los balances de los bancos, generándoles un gran problema. Problema
no solo contable, sino también de
gestión, ya que la estructura de las Entidades y la formación de su
personal no estaban preparadas para funcionar como promotoras
Es por ello que tuvieron que recabar ayuda externa, no solo para decidir qué hacer con esos activos,
en parte inacabados o sin comenzar, sino también para efectuar un análisis inicial de
la situación de los mismos, y llevar su seguimiento económico y temporal así
como controlar que los eventuales nuevos recursos que se inyectaran en
esas operaciones via contratación de la continuación de las obras
paralizadas se destinaran a su finalización efectiva por via del pago real a
subcontratistas implicados en cada
operación concreta y no, por ejemplo, al pago de deudas que nada tenian que ver
con dicha operación.
en parte inacabados o sin comenzar, sino también para efectuar un análisis inicial de
la situación de los mismos, y llevar su seguimiento económico y temporal así
como controlar que los eventuales nuevos recursos que se inyectaran en
esas operaciones via contratación de la continuación de las obras
paralizadas se destinaran a su finalización efectiva por via del pago real a
subcontratistas implicados en cada
operación concreta y no, por ejemplo, al pago de deudas que nada tenian que ver
con dicha operación.
Ese es el inicio del servicio de Monitorización del Proyecto
(Project Monitoring), servicio para
las Entidades Financieras, no lo olvidemos
Debido a la virulencia de la crisis y al consiguiente
aumento de la morosidad las entidades
financieras han extendido estos controles sobre el uso que se vaya a dar a las disposiciones de los créditos
concedidos y a las condiciones de financiación a todo tipo de promotores
aumento de la morosidad las entidades
financieras han extendido estos controles sobre el uso que se vaya a dar a las disposiciones de los créditos
concedidos y a las condiciones de financiación a todo tipo de promotores
El Project Monitoring comienza con una Auditoría Inicial de asesores técnicos
externos a las entidades financieras y al promotor sobre los posibles riesgos del Proyecto, contemplando sus
estimaciones técnicas y financieras y manteniendo
una continua supervisión y control del riesgo durante todo el proceso de
manera que permitan a la Entidad Financiera conocer la situación exacta
del proyecto en todo momento y que los
fondos librados se destinan a esa operación concreta, no solo por parte del
promotor sino también del contratista principal con respecto a
todos sus subcontratistas.
externos a las entidades financieras y al promotor sobre los posibles riesgos del Proyecto, contemplando sus
estimaciones técnicas y financieras y manteniendo
una continua supervisión y control del riesgo durante todo el proceso de
manera que permitan a la Entidad Financiera conocer la situación exacta
del proyecto en todo momento y que los
fondos librados se destinan a esa operación concreta, no solo por parte del
promotor sino también del contratista principal con respecto a
todos sus subcontratistas.
Las ventajas que el Monitoring ofrece a las
entidades financieras son:
entidades financieras son:
·
detección a tiempo de los riesgos de incumplimiento por parte del
promotor o contratista
detección a tiempo de los riesgos de incumplimiento por parte del
promotor o contratista
·
la adecuada aplicación de los fondos
dispuestos a la ejecución de la operación en concreto sobre la que se concedió
el crédito
la adecuada aplicación de los fondos
dispuestos a la ejecución de la operación en concreto sobre la que se concedió
el crédito
·
que las entidades financieras puedan acceder
información fiable a tiempo
que las entidades financieras puedan acceder
información fiable a tiempo
Este sistema de control no es nuevo, sino que hunde sus raíces en las
salvaguardas que desde 1959 se imponen para que las cantidades entregadas a
cuenta no se puedan usar para otros fines: avales, c/c única y exclusiva de la promoción,
etc.
salvaguardas que desde 1959 se imponen para que las cantidades entregadas a
cuenta no se puedan usar para otros fines: avales, c/c única y exclusiva de la promoción,
etc.
También es un sistema utilizado desde hace años para
las cooperativas como via de control de la gestora. Pero ahora se está
generalizando a todo tipo de promociones inmobiliarias
las cooperativas como via de control de la gestora. Pero ahora se está
generalizando a todo tipo de promociones inmobiliarias
Este procedimiento de Monitoring forma parte de la
nueva política de financiación que están imponiendo las Entidades derivada de
las lecciones extraídas de la crisis que aun padecemos y de las que ya hemos
hecho alguna publicación en nuestro BLOG, bajo la etiqueta de “Financiación”
nueva política de financiación que están imponiendo las Entidades derivada de
las lecciones extraídas de la crisis que aun padecemos y de las que ya hemos
hecho alguna publicación en nuestro BLOG, bajo la etiqueta de “Financiación”
Esta auditoria externa al promotor,
obviamente, tiene costes:
obviamente, tiene costes:
- Hay uno directo que es lo que
cobra el banco al promotor por el servicio. Las cantidades varian ya
que no hay aun antecedentes suficientes sobre el tema, pero nosotros
estimamos que no deberia ser muy
superior al coste de la OCT. (Oficina de Control Técnico) para la
obtención del Seguro Decenal, ya que la labor de controles parecida; es
decir, entre el 0,2 y el 0,5% del
Presupuesto de la Obra
- Y hay otro coste, indirecto, que es que obliga a una mayor profesionalidad “financiera” al promotor y al
constructor en cuanto a la correcta gestión y destino dado a los
fondos que se obtengan del crédito hipotecario. Es una situación similar a
la que ocurrió al implantarse el
Seguro Decenal que obligo a los proyectistas a realizar sus
proyectos mas detallada y cuidadosamente, pues iban a ser evaluados por un
agente externo. Al principio fastidiaba, pero luego se convirtió en algo
plenamente asumido, y con ventajas en la calidad final
Este nuevo coste a tener en cuenta en el análisis de
la viabilidad de una operación ya está incluido
en la nueva versión de Gestinmo, de reciente lanzamiento
la viabilidad de una operación ya está incluido
en la nueva versión de Gestinmo, de reciente lanzamiento