En la práctica es muy habitual
considerar que la rentabilidad de un
edificio en alquiler (o de una simple vivienda) se obtiene mediante la simple formula, en tanto por ciento:
considerar que la rentabilidad de un
edificio en alquiler (o de una simple vivienda) se obtiene mediante la simple formula, en tanto por ciento:
RE =
100 * (Alquiler mensual * 12) / Coste del edificio
100 * (Alquiler mensual * 12) / Coste del edificio
Y si se obtiene un valor entre el 4 %
y el 7 % estamos en mercado.
y el 7 % estamos en mercado.
La formula y el razonamiento adjunto es muy utilizado en la práctica en el
lenguaje financiero común.
lenguaje financiero común.
Sin embargo la formula tiene graves defectos como son:
a)
Supone una
vida del inmueble infinita
Supone una
vida del inmueble infinita
b) La renta del
alquiler es constante durante toda la vida útil del inmueble y,
este se mantiene siempre ocupado al 100
%
alquiler es constante durante toda la vida útil del inmueble y,
este se mantiene siempre ocupado al 100
%
c)
No existe
valor del inmueble al final de su vida útil
No existe
valor del inmueble al final de su vida útil
d)
No hay costes
de expotacion ni impuestos
No hay costes
de expotacion ni impuestos
La mayoría de estos inconvenientes se
obvian realizando un cash – flow de pagos y cobros estimados de la operación y hallando
su TIR.
obvian realizando un cash – flow de pagos y cobros estimados de la operación y hallando
su TIR.
Para ello, el mejor sistema es
utilizar una aplicación informática (como GESTINMO u otro similar) que contemple mas datos de partida (por ejemplo de aumentos de rentas con IPC, % de
ocupación del edificio, etc.), y facilite
cálculos mas precisos como son las siguientes:
utilizar una aplicación informática (como GESTINMO u otro similar) que contemple mas datos de partida (por ejemplo de aumentos de rentas con IPC, % de
ocupación del edificio, etc.), y facilite
cálculos mas precisos como son las siguientes:
1)
Plazo de Estudio de la operación
(recomendamos no ir a mas de 15-20 años)
Plazo de Estudio de la operación
(recomendamos no ir a mas de 15-20 años)
2) Valor final del inmueble, suponiendo que por
ese valor se materializa en efectivo una hipotética venta,
ese valor se materializa en efectivo una hipotética venta,
3) Variacion de rentas a lo largo del tiempo, en consonancia con el IPC
4) % de cupacion del Edificio
5) Costes de utilizacion, mantenimiento y gestion
6) Amortizaciones de capital de hipoteca y pago de intereses
7) Impuestos (IBI, Sociedades, IVA)
8) Abono de dividendos, amortizaciones parciales o ampliaciones de capital social
Un
estudio de rentabilidad de alquiler, en el momento actual, con rentas
mensuales muy ajustadas a la baja y con valoraciones del inmueble también
ajustadas, requiere de una mayor
“fineza”, ya que los márgenes actualmente son bajos y debemos olvidarnos del corolario que se hacía al final del cálculo
anterior:
estudio de rentabilidad de alquiler, en el momento actual, con rentas
mensuales muy ajustadas a la baja y con valoraciones del inmueble también
ajustadas, requiere de una mayor
“fineza”, ya que los márgenes actualmente son bajos y debemos olvidarnos del corolario que se hacía al final del cálculo
anterior:
“Y además, como el inmueble se va a ir
revalorizando siempre por encima del IPC …”
revalorizando siempre por encima del IPC …”
Dedicaremos un próximo numero de Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor
Inmobiliario a este tema con toda la profundidad que se merece en la
actualidad
Inmobiliario a este tema con toda la profundidad que se merece en la
actualidad