Como ya hemos señalado en
anteriores publicaciones, en la
legislación estatal y autonómica de Ordenación del Territorio y de
Urbanismo se van estableciendo ajustes
derivados de la necesidad de poner freno al un tanto “demencial “proceso
urbanizador que ha habido en España en la década 1997-2007, poniendo trabas a que todo suelo rustico
protegido por causas objetivas sea urbanizable, haciéndose fuerte en
consideraciones de necesidad desde el punto de vista de la sostenibilidad
económica y medio ambiental, etc.
anteriores publicaciones, en la
legislación estatal y autonómica de Ordenación del Territorio y de
Urbanismo se van estableciendo ajustes
derivados de la necesidad de poner freno al un tanto “demencial “proceso
urbanizador que ha habido en España en la década 1997-2007, poniendo trabas a que todo suelo rustico
protegido por causas objetivas sea urbanizable, haciéndose fuerte en
consideraciones de necesidad desde el punto de vista de la sostenibilidad
económica y medio ambiental, etc.
La palabra sostenibilidad económica no se refiere, desgraciadamente, hacia el
promotor, sino hacia los Ayuntamientos, para hacerles conscientes de las
nuevos servicios a prestar y sus posibilidades presupuestarias, pero el modelo económico se mantiene y, en
ciertos casos se endurece sensiblemente.
promotor, sino hacia los Ayuntamientos, para hacerles conscientes de las
nuevos servicios a prestar y sus posibilidades presupuestarias, pero el modelo económico se mantiene y, en
ciertos casos se endurece sensiblemente.
El legislador no tiene en cuenta, en absoluto, el entorno económico
existente en la actualidad, ya que desde
2006 punto más elevado del boom, el sector entra en una profunda depresión
que se mantiene hasta el momento
existente en la actualidad, ya que desde
2006 punto más elevado del boom, el sector entra en una profunda depresión
que se mantiene hasta el momento
Los precios de venta de las viviendas bajan alrededor de un 50 % de
media y el valor de repercusión del suelo un 70 %, pero eso no es lo más
significativo, sino que apenas existen
actuaciones urbanísticas de transformación de suelo.
media y el valor de repercusión del suelo un 70 %, pero eso no es lo más
significativo, sino que apenas existen
actuaciones urbanísticas de transformación de suelo.
La situación se percibe de forma
notoria, pero nadie ataca la raíz del
asunto y, las consecuencias son claras para el presupuesto de los
ayuntamientos, por un lado, y por la necesidad de desarrollo de las ciudades dotándolas
de equipamientos públicos, amplios viales y zonas ajardinadas cuyo motor de
ejecución era el sector privado.
notoria, pero nadie ataca la raíz del
asunto y, las consecuencias son claras para el presupuesto de los
ayuntamientos, por un lado, y por la necesidad de desarrollo de las ciudades dotándolas
de equipamientos públicos, amplios viales y zonas ajardinadas cuyo motor de
ejecución era el sector privado.
Pero es más, se da la paradoja, de que en muchos Ayuntamientos, no pueden mantener
los estándares de parques, jardines, etc., cuyas superficies mínimas están
regladas por ley.
los estándares de parques, jardines, etc., cuyas superficies mínimas están
regladas por ley.
Nosotros hemos abogado repetidamente por asumir que al modelo hay que aplicarle
la situación real del entrono económico en que estamos inmersos. Pero nadie
nos escucha y, cada vez, observamos con
sorpresa que las condiciones se endurecen más y más. Sucede algo parecido
con la Valoración Catastral,
que los Ayuntamientos la siguen elevando o, los menos, manteniendo en niveles
de 2007, cuando la baja de valor en los inmuebles urbanos es evidente y la
valoración catastral se muestra insostenible.
la situación real del entrono económico en que estamos inmersos. Pero nadie
nos escucha y, cada vez, observamos con
sorpresa que las condiciones se endurecen más y más. Sucede algo parecido
con la Valoración Catastral,
que los Ayuntamientos la siguen elevando o, los menos, manteniendo en niveles
de 2007, cuando la baja de valor en los inmuebles urbanos es evidente y la
valoración catastral se muestra insostenible.
Pero a diferencia de lo que
ocurre con el IBI, en el modelo del
suelo existen vías alternativas de solución: si se quiere mantener los
estándares de calidad urbana, estos, por un lado son muchos y se puede
priorizar el mantenimiento de algunos y la rebaja de otros que puedan producir
problemas presupuestarios o bien, tenemos
dos alternativas más: rebajar al límite inferior (5%) la cesión de
aprovechamiento y también rebajar y, desde luego poner en sintonía, la desaparición de la financiación estatal
para las VPO con los porcentajes exigidos como mínimo (50%). En este
sentido la última reforma de la
Ley del Suelo Estatal ha sido claramente tímida e
insuficiente.
ocurre con el IBI, en el modelo del
suelo existen vías alternativas de solución: si se quiere mantener los
estándares de calidad urbana, estos, por un lado son muchos y se puede
priorizar el mantenimiento de algunos y la rebaja de otros que puedan producir
problemas presupuestarios o bien, tenemos
dos alternativas más: rebajar al límite inferior (5%) la cesión de
aprovechamiento y también rebajar y, desde luego poner en sintonía, la desaparición de la financiación estatal
para las VPO con los porcentajes exigidos como mínimo (50%). En este
sentido la última reforma de la
Ley del Suelo Estatal ha sido claramente tímida e
insuficiente.
Sin este análisis que, principalmente deben realizar las CCAA de
modificación valiente y sustancial del modelo económico, no del resto de
requisitos medio ambientales que consideramos correctos, no se resolverá el problema de fluidez en el desarrollo urbanístico de
las ciudades españolas.
modificación valiente y sustancial del modelo económico, no del resto de
requisitos medio ambientales que consideramos correctos, no se resolverá el problema de fluidez en el desarrollo urbanístico de
las ciudades españolas.
EJEMPLO LEGISLATIVO DE LA EVOLUCIÓN DEL MODELO ECONÓMICO DE
TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO
TRANSFORMACIÓN URBANÍSTICA DEL SUELO
En desarrollo de lo señalado,
respecto al modelo económico de transformación urbanística del suelo, elegimos
la normativa del País Vasco:
respecto al modelo económico de transformación urbanística del suelo, elegimos
la normativa del País Vasco:
–
Ley del Suelo y Urbanismo
Ley del Suelo y Urbanismo
–
Estándares Urbanísticos
Estándares Urbanísticos
–
Normativa de Viviendas de Protección Pública.
Normativa de Viviendas de Protección Pública.
–
Ordenanzas Municipales de Viviendas Tasadas
Municipales
Ordenanzas Municipales de Viviendas Tasadas
Municipales
Los lectores habituales de
nuestro Blog se preguntaran: ¿Porqué el
País Vasco?. Pues por tres razones fundamentales:
nuestro Blog se preguntaran: ¿Porqué el
País Vasco?. Pues por tres razones fundamentales:
a)
Por las
fechas de publicación de su normativa: 30 de junio de 2006, la Ley 2/2006, del Suelo y
Urbanismo, modificada en noviembre de 2008 y en octubre de 2014.
Por las
fechas de publicación de su normativa: 30 de junio de 2006, la Ley 2/2006, del Suelo y
Urbanismo, modificada en noviembre de 2008 y en octubre de 2014.
b)
Por su
dureza en la evolución de cesiones y
reservas de suelo.
Por su
dureza en la evolución de cesiones y
reservas de suelo.
c)
Por su
originalidad en algunas de las cuestiones que afectan al modelo.
Por su
originalidad en algunas de las cuestiones que afectan al modelo.
En el país que nos ha tocado
vivir, la legislación de suelo está en
manos de las CCAA que, por su propia
esencia, se debaten entre dos polos opuestos: Afrontar una situación que es muy
similar en todo el territorio nacional y pretender diferenciarse del vecino
para que se note claramente que los del territorio A somos muy distintos a los
de territorio B
vivir, la legislación de suelo está en
manos de las CCAA que, por su propia
esencia, se debaten entre dos polos opuestos: Afrontar una situación que es muy
similar en todo el territorio nacional y pretender diferenciarse del vecino
para que se note claramente que los del territorio A somos muy distintos a los
de territorio B
Esto nos lleva a que, por una parte, no haya manera de establecer
una legislación conjunta y consensuada y, por otra, a que se den soluciones
parecidas (pero no iguales, por Dios!)
a problemas idénticos
una legislación conjunta y consensuada y, por otra, a que se den soluciones
parecidas (pero no iguales, por Dios!)
a problemas idénticos
Un corolario de este teorema nos
dice que si la Comunidad Autónoma P
legisla sobre algo (sin contar con las demás, claro), la Comunidad Autónoma Q legislara próximamente sobre la misma materia
de un modo similar, aunque cambiando alguna coma o algún decimal para dejar
claramente establecida la evidente diferencia histórica y visceral entre P y Q
dice que si la Comunidad Autónoma P
legisla sobre algo (sin contar con las demás, claro), la Comunidad Autónoma Q legislara próximamente sobre la misma materia
de un modo similar, aunque cambiando alguna coma o algún decimal para dejar
claramente establecida la evidente diferencia histórica y visceral entre P y Q
Por tanto, podemos asumir que la legislación de las CCAA se transmite
como la gripe: por el aire y de manera incontrolable. Por ello, lo que haga
la ultima en legislar, el Pais Vasco en este caso, es muy probable que se acabe
reproduciendo en el resto de las CCAA.
como la gripe: por el aire y de manera incontrolable. Por ello, lo que haga
la ultima en legislar, el Pais Vasco en este caso, es muy probable que se acabe
reproduciendo en el resto de las CCAA.
Asi que, ¡Que Dios nos coja
confesados!
confesados!
En sucesivas Consultas de nuestro
Blog analizaremos todas estas cuestiones.
Blog analizaremos todas estas cuestiones.