Futuro inquietante de la legislación de Suelo. 4. Edificabilidades

Nos basamos en la última legislación
publicada, la del Pais Vasco que,
mucho nos tememos, este marcando una
tendencia, cuanto menos inquietante

En el País vasco, en materia de
urbanismo rige la Ley 2/2006 de 30 de
junio, del Suelo y Urbanismo que ha sido modificada por la Ley 11/2008 y la Ley 2/2014 de 2 de octubre, normativa
que a los efectos de definir los variados conceptos de edificabilidad, en su articulo 35, que transcribimos a
continuación, señala lo siguiente:

1.– Se entiende por edificabilidad física o bruta la
totalidad de la superficie de techo construida o por construir, tanto sobre
rasante como bajo rasante, establecida por la ordenación urbanística para un
ámbito territorial determinado.

2.– La edificabilidad física o bruta podrá expresarse bien en una cuantía
total de metros cuadrados de techo o bien en metros cuadrados de techo por cada
metro cuadro de suelo, referida en ambos casos al ámbito territorial respecto
al que resulte necesaria su determinación. Cuando se trate de solares, parcelas
o edificaciones existentes, la ordenación urbanística podrá expresar la
edificabilidad física o bruta mediante el señalamiento de perfiles, alturas u
otros parámetros reguladores de la forma o volumen de la edificación o
remitirse a la consolidación de la edificación existente.

3.– Se entiende por edificabilidad urbanística la
edificabilidad física correspondiente a los usos y actividades de carácter
lucrativo establecidos por la ordenación urbanística para un ámbito territorial
determinado, quedando por tanto excluida la edificabilidad física de las
dotaciones públicas existentes o previstas para dicho ámbito.

4.– Se entiende por edificabilidad ponderada de un ámbito
territorial determinado la suma de los productos resultantes de multiplicar la
edificabilidad urbanística de cada uso o grupo de usos de valor equivalente por
los coeficientes de ponderación u homogeneización que expresen la relación
del valor de repercusión del suelo urbanizado para cada uso o grupo de usos
respecto al valor de repercusión correspondiente a aquel uso que se defina como
característico del ámbito. La
edificabilidad ponderada se expresa en metros cuadrados de techo de uso
característico.

 

5.– Se entiende por edificabilidad media de un ámbito territorial
determinado el cociente resultante de dividir la totalidad de la edificabilidad
ponderada del ámbito entre la superficie total de dicho ámbito. A estos
efectos, se incluirán en dicha superficie las superficies de los terrenos
destinados a dotaciones públicas de la red de los sistemas generales incluidos
o adscritos al ámbito territorial correspondiente a efectos de su obtención,
excluyéndose únicamente aquellas superficies correspondientes a los sistemas generales
existentes y que queden consolidados por la ordenación urbanística. Respecto a los
terrenos de uso o dominio público correspondientes a los sistemas dotacionales
de carácter local incluidos en el ámbito territorial se estará a lo dispuesto
en el artículo 146.

LIMITES A LA EDIFICABILIDAD URBANÍSTICA

En la Ley del Suelo y Urbanismo del País
Vasco, concretamente en su articulo 77, que a continuación transcribimos se
señala, a este respecto lo siguiente:

Artículo 77.– Límites a la edificabilidad urbanística.

1.– En aquellas áreas de suelo urbano no consolidado cuya
ejecución se realice mediante actuaciones
integradas con uso predominantemente residencial, la edificabilidad física máxima sobre rasante destinada a usos distintos
de los de las dotaciones públicas no podrá superar la que resulte de la
aplicación del índice de 2,3 metros cuadrados de techo por metro
cuadrado de suelo a la superficie del área, sin computar al efecto el suelo
destinado a sistemas generales.

2.– Cuando en operaciones de
reforma y renovación urbana el respeto de las características parcelarias y
morfológicas y de los tipos edificatorios no permita razonablemente el
cumplimiento de la edificabilidad urbanística máxima anteriormente indicada, se
podrán prever excepcionalmente edificabilidades urbanísticas superiores, previo
informe favorable de la
Comisión de Ordenación del Territorio del País Vasco y
autorización del Consejo de Gobierno.

3.– En cada uno de los sectores
de suelo urbanizable con uso
predominante residencial, la edificabilidad
física máxima sobre rasante destinada a usos distintos de los de las
dotaciones públicas no podrá superar la que resulte de la aplicación del índice
de 1,30 metros cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo a la
superficie del sector, sin computar
al efecto el suelo destinado a sistemas generales. Este índice quedará
fijado en 1,10 en aquellos municipios de población de población igual o
inferior a 7.000 habitantes y que no se encuentren incluidos en las áreas
funcionales, definidas por las Directrices de Ordenación del Territorio, que
comprenden los municipios de Bilbao, Donostia-San Sebastián y Vitoria-Gasteiz.

4.– Así mismo, en cada área de
suelo urbano no consolidado, cuya ejecución se realice mediante actuaciones
integradas, y en cada uno de los sectores de suelo urbanizable con uso
predominante residencial, la edificabilidad física mínima sobre rasante
destinada a usos distintos de los de las dotaciones públicas no podrá ser
inferior con carácter general a la que resulte de la aplicación del índice de 0,4 metros cuadrados
de techo por metro cuadrado de suelo a la superficie del área o del sector, sin
computar al efecto el suelo destinado a sistemas generales. No obstante, en
supuestos en los que los desarrollos urbanísticos tengan por objeto superficies
de suelo con una pendiente media igual o superior al 15%, este índice quedará
fijado en 0,3 metros cuadrados
de techo por metro cuadrado de suelo. En los municipios no obligados a realizar
reserva de suelo para vivienda protegida, conforme a esta ley, la
edificabilidad física mínima no será inferior a la resultante de la aplicación
del índice de 0,25
metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de
suelo.

5.– En el caso de áreas de suelo
urbano no consolidado y de sectores de suelo urbanizable con uso predominante
industrial o terciario, la edificación habrá de ocupar al menos un 30% de la
superficie total del área o sector.

6.– Con carácter excepcional, y
cuando las circunstancias urbanísticas del municipio así lo exijan, el Consejo
de Gobierno, previo dictamen favorable de la Comisión de Ordenación
del Territorio del País Vasco, podrá autorizar el incremento de la
edificabilidad urbanística máxima prevista en el apartado 3 de este artículo en
una cuantía máxima del 10%, o la disminución de la edificabilidad urbanística
mínima prevista en el apartado 4 de este artículo en una cuantía máxima de un
20%.