Una
promoción inmobiliaria de viviendas para alquiler tiene tres características
fundamentales, que las diferencian de las promociones para la venta:
a) Contablemente en el Balance de la
empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones
para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
empresa, se registran en el Inmovilizado Material, mientras que las promociones
para la venta se registran en el capítulo de Existencias.
b) Las promociones para alquiler son
amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo
son.
amortizables (excepto el terreno), mientras que las promociones en venta no lo
son.
c) Las promociones para alquiler, hasta
su terminación no se registran ingresos, que solo aparecen a partir de su
terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de
alquiler. Las promociones para la venta, aunque pueden registrar ingresos, en
el periodo de construcción (si existen contratos privados de venta por las
cantidades aportadas hasta la entrega), sus resultados no se elevan a la Cuenta
de Resultados de la empresa, hasta que no se terminen (el nuevo Plan General de
Contabilidad así lo exige, aunque con el antiguo plan contable, hoy derogado,
se permitía incorporarlos a la cuenta de resultados, cuando estuvieran
terminada su construcción al menos en un 80%)
su terminación no se registran ingresos, que solo aparecen a partir de su
terminación, conforme se van firmando los correspondientes contratos de
alquiler. Las promociones para la venta, aunque pueden registrar ingresos, en
el periodo de construcción (si existen contratos privados de venta por las
cantidades aportadas hasta la entrega), sus resultados no se elevan a la Cuenta
de Resultados de la empresa, hasta que no se terminen (el nuevo Plan General de
Contabilidad así lo exige, aunque con el antiguo plan contable, hoy derogado,
se permitía incorporarlos a la cuenta de resultados, cuando estuvieran
terminada su construcción al menos en un 80%)
Las
partidas de la cuenta de explotación así como las distintas diferencias entre
ellas que se denominan márgenes y resultados,
son las siguientes:
partidas de la cuenta de explotación así como las distintas diferencias entre
ellas que se denominan márgenes y resultados,
son las siguientes:
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Ingresos y Saldo
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–
Gastos |
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Ingresos mensuales por rentas recibidas de los contratos
formalizados de alquiler del inmueble. |
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Costes y Gastos de Explotación
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Administración
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Mantenimiento
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Impuestos Locales no repercutidos en la
renta (IAE, IBI y tasa de Basuras en su caso |
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MARGEN
BRUTO DE EXPLOTACIÓN MBE) |
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Gastos de Comercialización
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MARGEN
NETO DE EXPLOTACIÓN (EBITDA) |
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Amortización del Inmueble
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BENEFICIO
ANTES DE INTERÉSES E IMPUESTOS (BAII) |
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Gastos Financieros (Intereses y
comisiones de préstamos y otras comisiones) |
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BENEFICIO
ANTES DE IMPUESTOS (BAI) |
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Impuesto de Sociedades (IS)
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BENEFICIO
NETO (BN) |
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PUESTA EN
EXPLOTACIÓN
Nuestras hipótesis de
financiación deben tender a utilizar el
mínimo de recursos necesarios; es decir
que, en el momento de la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando
realmente empieza la explotación del negocio de alquileres, el promotor debe conseguir
que no exista financiación sobrante, y es en ese momento cuando debe
ajustar la combinación de fondos ajenos y fondos propios utilizados, a fin de
conseguir un equilibrio a cero, es decir
que los recursos utilizados cubran total pero únicamente el coste total.
financiación deben tender a utilizar el
mínimo de recursos necesarios; es decir
que, en el momento de la obtención de la licencia de primera ocupación, cuando
realmente empieza la explotación del negocio de alquileres, el promotor debe conseguir
que no exista financiación sobrante, y es en ese momento cuando debe
ajustar la combinación de fondos ajenos y fondos propios utilizados, a fin de
conseguir un equilibrio a cero, es decir
que los recursos utilizados cubran total pero únicamente el coste total.
Pero además de conseguir este
equilibrio, debe hacer que la cuenta de
resultados sea positiva, por lo menos desde un determinado año en adelante, con
objeto de repartir dividendos, y que además el exceso sea capaz de amortizar el
crédito pendiente.
equilibrio, debe hacer que la cuenta de
resultados sea positiva, por lo menos desde un determinado año en adelante, con
objeto de repartir dividendos, y que además el exceso sea capaz de amortizar el
crédito pendiente.
Esta mecánica será necesaria
puesto que una parte de la cuota de pago del crédito, los intereses, Irán a la
cuenta de resultados, mientras que la otra, la parte de amortización del
capital, ira al pasivo del balance, a disminuir el capital pendiente de
amortizar, y su efecto será directo sobre tesorería.
puesto que una parte de la cuota de pago del crédito, los intereses, Irán a la
cuenta de resultados, mientras que la otra, la parte de amortización del
capital, ira al pasivo del balance, a disminuir el capital pendiente de
amortizar, y su efecto será directo sobre tesorería.
En resumen, el promotor deberá
vigilar, para que el planteamiento de viabilidad sea correcto, que la operación pueda obtener suficiente liquidez
para repartir dividendos a los accionistas, una vez pagadas las cuotas del
crédito hipotecario dispuesto.
vigilar, para que el planteamiento de viabilidad sea correcto, que la operación pueda obtener suficiente liquidez
para repartir dividendos a los accionistas, una vez pagadas las cuotas del
crédito hipotecario dispuesto.
Es decir cash- flow de tesorería
y cuenta de resultados, como no podía ser de otra forma, están íntimamente
ligados.
y cuenta de resultados, como no podía ser de otra forma, están íntimamente
ligados.
Puede darse el caso de que, una
vez puesta en explotación la operación, haya tensiones de tesoreria, sobre todo
en los primeros años. En ese caso se pueden plantear acciones que puede
considerar como alternativas viables, como son:
vez puesta en explotación la operación, haya tensiones de tesoreria, sobre todo
en los primeros años. En ese caso se pueden plantear acciones que puede
considerar como alternativas viables, como son:
a) Aumentar el capital social con nuevos desembolsos, para
disminuir el importe del crédito utilizado y que las cuotas de amortización e
intereses sean menores.
disminuir el importe del crédito utilizado y que las cuotas de amortización e
intereses sean menores.
b) Negociar con la entidad de crédito una ampliación del plazo de
carencia del préstamo hipotecario
carencia del préstamo hipotecario
c) Aumentar el plazo de vencimiento del mismo
En el periodo de explotación
tendríamos
que definir el modelo de negocio de
alquiler, por supuesto, fijando
precios y definiendo tanto los años de alquiler, como el nivel de ocupación del
edificio, la evolución de los precios de alquiler y los gastos generales de la
explotación
tendríamos
que definir el modelo de negocio de
alquiler, por supuesto, fijando
precios y definiendo tanto los años de alquiler, como el nivel de ocupación del
edificio, la evolución de los precios de alquiler y los gastos generales de la
explotación
Pero
hay que determinar la forma de explotación fijando:
·
Gastos
generales de Administración del edificio y los Gastos de Conservación, Mantenimiento, Seguros, etc.
Gastos
generales de Administración del edificio y los Gastos de Conservación, Mantenimiento, Seguros, etc.
·
El nivel de ocupación del edificio, teniendo en cuenta
que, en el arranque de la explotación, éste se empezará a ocupar progresivamente
y que, a lo largo del periodo de explotación, no siempre estará totalmente
ocupado al 100%
El nivel de ocupación del edificio, teniendo en cuenta
que, en el arranque de la explotación, éste se empezará a ocupar progresivamente
y que, a lo largo del periodo de explotación, no siempre estará totalmente
ocupado al 100%
·
El
incremento anual de precios (IPC de la vivienda, por ejemplo), que afectara
tanto a los ingresos producidos como a los Gastos generales y de Conservación
El
incremento anual de precios (IPC de la vivienda, por ejemplo), que afectara
tanto a los ingresos producidos como a los Gastos generales y de Conservación
·
El periodo
de explotación a considerar (5-10-15-20 años)
El periodo
de explotación a considerar (5-10-15-20 años)
·
Al final del
periodo considerado, dispondremos de un
edificio que tendrá un valor residual. No será solo el valor del suelo ni
el coste total de la operación, porque habrá habido un deterioro del edificio
por el simple paso del tiempo, sino que habrá que tener en cuenta el coste de
reparación del edificio o estimar un
valor en venta.
Al final del
periodo considerado, dispondremos de un
edificio que tendrá un valor residual. No será solo el valor del suelo ni
el coste total de la operación, porque habrá habido un deterioro del edificio
por el simple paso del tiempo, sino que habrá que tener en cuenta el coste de
reparación del edificio o estimar un
valor en venta.