El cálculo economico de un desarrollo urbanístico está perfectamente regulado por la Ley.
Concretamente en la Ley del Suelo y Urbanismo del País Vasco a cuya legislación nos hemos referido en
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
anteriores publicaciones, por ser una de las ultimas y, por tanto, estar
marcando tendencia
Costes
Para establecer los
costes de la actuación urbanística deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
costes:
costes de la actuación urbanística deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
costes:
–
Honorarios Técnicos proyecto de
reparcelación
Honorarios Técnicos proyecto de
reparcelación
–
Honorarios Técnicos Proyecto de
Urbanización
Honorarios Técnicos Proyecto de
Urbanización
–
Licencias y Tasas de Tramitación
Urbanística
Licencias y Tasas de Tramitación
Urbanística
–
Honorarios de Notarios y
Registrador de la Propiedad
Honorarios de Notarios y
Registrador de la Propiedad
–
Ejecución de la Urbanización
Ejecución de la Urbanización
–
Indemnizaciones
Indemnizaciones
–
Descontaminación de suelos
Descontaminación de suelos
–
Dirección de Obra de Urbanización
Dirección de Obra de Urbanización
–
Coste de edificación de cada
tipología
Coste de edificación de cada
tipología
–
Costes de Honorarios Técnicos de
los Proyectos de Edificación y Dirección de Obras de Edificación
Costes de Honorarios Técnicos de
los Proyectos de Edificación y Dirección de Obras de Edificación
–
Seguridad y Salud
Seguridad y Salud
–
Licencia y tasas de ICIO
Licencia y tasas de ICIO
–
Declaración de Obra Nueva
Declaración de Obra Nueva
–
División Horizontal
División Horizontal
–
Licencia de Actividades
Licencia de Actividades
–
Gastos de Comercialización
Gastos de Comercialización
–
Gastos Generales del Promotor
Gastos Generales del Promotor
–
Beneficio promotor
Beneficio promotor
Se puede acudir en
ayuda del programa informático INMOSUELO
Y GESTINMO pero, siempre deberemos entender que los costes de de
urbanización y construcción siempre le deberán ser facilitados al programa, en
base a nuestra propia experiencia.
ayuda del programa informático INMOSUELO
Y GESTINMO pero, siempre deberemos entender que los costes de de
urbanización y construcción siempre le deberán ser facilitados al programa, en
base a nuestra propia experiencia.
Para analizar la financiación necesaria es útil acudir al
programa informático INMOFASE una vez realizados los estudios económicos de
cada tipología.
programa informático INMOFASE una vez realizados los estudios económicos de
cada tipología.
Como podemos observar, el apoyo legislativo sobre el que
hemos basado gran parte de nuestros cálculos, puede ser muy optimista, sobre
todo en la situación actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
lo demuestra el hecho significativo de que los precios máximos de las viviendas
de protección publica no se han movido desde el año 2010 que, demuestran que,
en general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
finales del modelo en su cuantificación de los coeficientes de ponderación,
como son:
hemos basado gran parte de nuestros cálculos, puede ser muy optimista, sobre
todo en la situación actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
lo demuestra el hecho significativo de que los precios máximos de las viviendas
de protección publica no se han movido desde el año 2010 que, demuestran que,
en general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
finales del modelo en su cuantificación de los coeficientes de ponderación,
como son:
A)
No se venden las VPP a los precios máximos
No se venden las VPP a los precios máximos
B)
El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.
El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.
Pero es evidente que si aplicamos las bajas
significativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
porcentajes de VPP mínimos requeriros, los estándares urbanísticos y los
porcentajes de cesión que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
del el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
de ejecución de la urbanización que puede alcanzar valores relativamente altos
del orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
país Vasco, de orografía movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
de industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.
significativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
porcentajes de VPP mínimos requeriros, los estándares urbanísticos y los
porcentajes de cesión que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
del el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
de ejecución de la urbanización que puede alcanzar valores relativamente altos
del orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
país Vasco, de orografía movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
de industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.
Ingresos esperados
De acuerdo con el
cálculo de precios máximos realizado en anteriores consultas tenemos:
cálculo de precios máximos realizado en anteriores consultas tenemos:
|
TIPO
|
UNIDADES
|
PRECIO UNITARIO
|
SUMA
|
|
VPO-RG
|
496
|
161.599,05
|
80.153.129
|
|
VTME
|
90
|
274-718,39
|
24.724.655
|
|
VTMG
|
90
|
403.997,63
|
36.358,978
|
|
VL
|
23.500
|
5.000
|
117.500.000
|
|
TER.
|
10.000
|
2.500
|
25.000.000
|
|
TOTAL INGRESOS
|
283.736.762
|
||
Costes
Para establecer los
costes de la actuación urbanística deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
costes:
costes de la actuación urbanística deberemos acudir a la experiencia ya que debemos determinar los siguientes
costes:
–
Honorarios Técnicos proyecto de
reparcelación
Honorarios Técnicos proyecto de
reparcelación
–
Honorarios Técnicos Proyecto de
Urbanización
Honorarios Técnicos Proyecto de
Urbanización
–
Licencias y Tasas de Tramitación
Urbanística
Licencias y Tasas de Tramitación
Urbanística
–
Honorarios de Notarios y
Registrador de la Propiedad
Honorarios de Notarios y
Registrador de la Propiedad
–
Ejecución de la Urbanización
Ejecución de la Urbanización
–
Indemnizaciones
Indemnizaciones
–
Descontaminación de suelos
Descontaminación de suelos
–
Dirección de Obra de Urbanización
Dirección de Obra de Urbanización
–
Coste de edificación de cada
tipología
Coste de edificación de cada
tipología
–
Costes de Honorarios Técnicos de
los Proyectos de Edificación y Dirección de Obras de Edificación
Costes de Honorarios Técnicos de
los Proyectos de Edificación y Dirección de Obras de Edificación
–
Seguridad y Salud
Seguridad y Salud
–
Licencia y tasas de ICIO
Licencia y tasas de ICIO
–
Declaración de Obra Nueva
Declaración de Obra Nueva
–
División Horizontal
División Horizontal
–
Licencia de Actividades
Licencia de Actividades
–
Gastos de Comercialización
Gastos de Comercialización
–
Gastos Generales del Promotor
Gastos Generales del Promotor
–
Beneficio promotor
Beneficio promotor
Se puede acudir en
ayuda del programa informático INMOSUELO
Y GESTINMO pero, siempre deberemos entender que los costes de de
urbanización y construcción siempre le deberán ser facilitados al programa, en
base a nuestra propia experiencia.
ayuda del programa informático INMOSUELO
Y GESTINMO pero, siempre deberemos entender que los costes de de
urbanización y construcción siempre le deberán ser facilitados al programa, en
base a nuestra propia experiencia.
Para analizar la financiación necesaria es útil acudir al
programa informático INMOFASE una vez realizados los estudios económicos de
cada tipología.
programa informático INMOFASE una vez realizados los estudios económicos de
cada tipología.
Como podemos observar, el apoyo legislativo sobre el que
hemos basado gran parte de nuestros cálculos, puede ser muy optimista, sobre
todo en la situación actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
lo demuestra el hecho significativo de que los precios máximos de las viviendas
de protección publica no se han movido desde el año 2010 que, demuestran que,
en general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
finales del modelo en su cuantificación de los coeficientes de ponderación,
como son:
hemos basado gran parte de nuestros cálculos, puede ser muy optimista, sobre
todo en la situación actual de poca actividad en el sector inmobiliario, como
lo demuestra el hecho significativo de que los precios máximos de las viviendas
de protección publica no se han movido desde el año 2010 que, demuestran que,
en general, dos hechos significativos, que alteran notablemente los resultados
finales del modelo en su cuantificación de los coeficientes de ponderación,
como son:
A)
No se venden las VPP a los precios máximos
No se venden las VPP a los precios máximos
B)
El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.
El rango de precios entre una VPP y una VL ha disminuido sensiblemente.
Pero es evidente que si aplicamos las bajas
significativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
porcentajes de VPP mínimos requeriros, los estándares urbanísticos y los
porcentajes de cesión que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
del el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
de ejecución de la urbanización que puede alcanzar valores relativamente altos
del orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
país Vasco, de orografía movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
de industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.
significativas de precios de venta y se siguen manteniendo por un lado los
porcentajes de VPP mínimos requeriros, los estándares urbanísticos y los
porcentajes de cesión que, incluso, en este caso se incrementan, los resultados
del el modelo real pueden que incluso sean insuficientes para cubrir el coste
de ejecución de la urbanización que puede alcanzar valores relativamente altos
del orden de 300 euros por metro cuadrado construido, en terrenos como los del
país Vasco, de orografía movida, en donde es frecuente encontrarnos con realojos
de industrias y viviendas y la necesidad de descontaminar suelos.
Ingresos esperados
De acuerdo con el
cálculo de precios máximos realizado en anteriores consultas tenemos:
cálculo de precios máximos realizado en anteriores consultas tenemos:
|
TIPO
|
UNIDADES
|
PRECIO UNITARIO
|
SUMA
|
|
VPO-RG
|
496
|
161.599,05
|
80.153.129
|
|
VTME
|
90
|
274-718,39
|
24.724.655
|
|
VTMG
|
90
|
403.997,63
|
36.358,978
|
|
VL
|
23.500
|
5.000
|
117.500.000
|
|
TER.
|
10.000
|
2.500
|
25.000.000
|
|
TOTAL INGRESOS
|
283.736.762
|
||