Que sabes de Edificabilidad, Densidad y Reservas de Suelo urbanizable

  Por

En los desarrollos urbanísticos hay que conjugar varios
condicionantes de superficie y diseño, en cuanto a valores máximos y mínimos,
que habitualmente no dan una solución única 
y que tenemos que contrastar también con los condicionantes de mercado
del sector a desarrollar

Estos condicionantes son, entre otros, reservas mínimas
de viviendas para VPP, edificabilidad máxima, densidad máxima de viviendas,
parcela mínima, cesiones de suelo para dotaciones, viales, zonas verdes, etc.
NO es raro que haya que ceder en alguno de estos mínimos
o máximos, perdiendo capacidad o derechos, para obtener productos que sean
comercializables
Por ejemplo, si no nos cabe toda la edificabilidad en las
parcelas de mínima superficie que haya que tener, perderemos edificabilidad y
consiguientemente los costes de repercusión, unitarios por m2 edificable,
aumentaran para la misma urbanización
Por tanto, como promotores tenemos que comprobar que
nuestro producto se sitúa dentro de la envolvente de condicionantes y si
perdemos edificabilidad o no, e, incluso, si se puede proponer una modificación
de esos condicionantes que optimice el desarrollo

La exigencia en un desarrollo urbanístico de uso
residencial de las dos condiciones simultáneas:

a)       
Porcentaje
minimo de reserva para la construcción de VPP (Supongamos un 30 %)
b)      
El
numero máximo de viviendas en el sector: (1500 en el ejemplo)
c)       
Superficie util
máxima de las VPP. Según normativa propia de las CCAA (supongamos 90 m2 útiles) afecta
seriamente a la superficie de las viviendas libres, como veremos en el
siguiente ejemplo:
Veamos esto con unos ejemplos
EJEMPLO 1.-
 Elegimos una M2
útil/constr para vpp = 0,75 para poder pasar los m2 utiles exigidos por la
legislación a m2 construidos, que son la edificabilidad
m2
edificabilidad
ud
sup
util
sup
constr
vlibre
105000
1125
93,3
vpp
45000
375
90
120
total
150000
1500
Como se observa en el cuadro, la VPP siempre tendrá un
numero de unidades fijo, si l as hacemos del máximo permitido, y la diferencia
con el total serán las viviendas libres
Se observa en este caso, que resultan 1125 viv. Libres,
que su superficie construida es de 93 m2, menos que la de la VPP y que pensamos que,
comercialmente, no tiene salida
Por
ello, habría que disminuir el numero total de viviendas para obtener una
superficie construida razonable para la zona
EJEMPLO 2.-
Cuando, de una actuación urbanística de un determinado
sector de uso residencial se conocen los siguientes datos:
1)      
Superficie
del sector: 40.000 m2
2)      
Edificabilidad:
1,5 m2/m2
3)      
Tipología
de las viviendas; Bloque aislado
4)      
Ocupación
de suelo máxima en planta baja: 50 %
5)      
Numero
de plantas: PB + 7 P-
Puede deducirse la superficie mínima de parcela
edificable, por medio de la sencilla formula:
                
E            1,5 x 40.000
S = ————— 
= —————- = 15.000
m2
            OC x
NP        0,5 x 8
Siendo:
E = Edificabilidad máxima del sector = e x SS
E = Índice de edificabilidad teórica máxima
SS = Superficie computable del sector
OC = % Ocupación máxima de la edificación en la parcela
NP = Numero máximo total de plantas de la edificación
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