Contrato de compraventa de solar
Hablaremos en este apartado del Contrato de compraventa de solar, tanto de la adquisición para su posterior edificación como de edificaciones para su rehabilitación o demolición
Como ya hemos visto en anteriores cuadernos, un suelo puede encontrarse en diversos estados
1. Rústico
2. Rústico, pero con algún proceso de desarrollo urbanístico en vías de aprobación
3. Aprobada la figura urbanística y pendiente de iniciar la urbanización
4. Pendiente de iniciar la equidistribución de beneficios y cargas
5. Iniciada la urbanización y sin terminar
6. Con la urbanización terminada
7. Convertido en solar
Y ese suelo que se pretende adquirir, puede contener un edificio o varios sobre los cuales haya la intención de proceder a su:
- demolición
- rehabilitación
En cualquiera de estos supuestos,
el suelo o los edificios se pueden adquirir de diversas maneras
• Provenientes de un desarrollo urbanístico en el cual fuéramos propietarios y que en el proceso de parcelación se nos adjudiquen uno o varios solares
• Por compraventa
• Por aportación o permuta a cambio de edificaciones o inmuebles a realizar en un futuro en la misma promoción
• Por permuta a cambio de otras promociones o inmuebles en distinto sector o suelo
En el primer caso, estrictamente hablando, no hay un contrato de adquisición de esos solares, sino que, mucho tiempo antes, habría un contrato de adquisición del terreno rústico a desarrollar
Hemos visto en los anteriores CPI 2, 49 y 50 los distintos contratos de adquisición de suelo y su fiscalidad e impuestos que conlleva, siguiendo los pasos siguientes
A. Condiciones para que una operación tribute por IVA, serian que
• el vendedor sea empresario
• se trate de una operación habitual
• haya entrega efectiva el bien
B. Comprobar la naturaleza del bien inmueble entregado
• Si es rústico, o está exento
• los demás tipos de suelo están sujetos al IVA en las condiciones del apartado A
C. Estudiar si cabe la renuncia a la exención del IVA
• Si se renuncia, la operación está sujeta a IVA
• si no, la operación está sujeta a Transmisiones Patrimoniales TPO
Las operaciones sujetas a IVA y otorgadas en escritura pública están sujetas también a actos jurídicos documentados, AJD
Las operaciones no sujetas a IVA o sujetas y exentas tributan por TPO, y no hay AJD
En todos los contratos de suelo pendientes de las obras de urbanización
hay que disponer unas cláusulas que indiquen quien abona esta urbanización pendiente
a) el vendedor
b) el comprador pero con una cláusula de garantía
c) el comprador a riesgo y ventura
Después de realizado el proyecto de urbanización el correspondiente presupuesto queda inscrito en el Registro de la Propiedad y, por tanto, el importe que cada propietario tiene que pagar en estas condiciones
Pero los desarrollos urbanísticos, hasta su último término, tienen o pueden tener incrementos de coste que pueden ser sustanciales y por tanto hay que asegurarse qué ocurre si dichas cantidades se rebasan
Por tanto hay que establecer particularmente en el caso b), una cláusula que garantice al comprador que esa cifra es correcta
También en el caso de aportación,
el vendedor, si es una persona física, y por tanto, no es sujeto pasivo del IVA, estará sujeto desde el momento en que se firme el contrato de aportación al impuesto que le repercute el aportante por los bienes transmitidos en el futuro.
En el caso de viviendas, y actualmente, el 10% y en el caso de locales el 21%, por lo cual hay que llegar a un acuerdo
En el caso de edificios para rehabilitar hay que incluir en el contrato el informe de evaluación, que es obligatorio
En cualquier caso hay que incluir en el contrato igualmente los datos catastrales y el número de identificación catastral y por seguridad jurídica hay que inscribir en el registro de la propiedad del suelo adquirido o aportado por independencia de que pueda haber situaciones de no entrega como pudieran ser
a) El contrato de señal
b) el contrato de opción de compra
c) el contrato de promesa de venta
El contrato de opción de compra, más favorable para el promotor, se utiliza en suelos no clasificados cuando el promotor los gestiona para clasificarlos y calificarlos
El resultado de la operación puede ser que se ajuste a las condiciones marcadas, o que él suelo finalmente no sea clasificado
En ese caso el promotor, que dio una señal, retira la opción pero puede darse el caso de que tenga que esperar un cierto número de años y entonces es posible que se lo piense
Todos estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI), concretamente en el CPI 67 “Otros Contratos del Sector Inmobiliario”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario
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- La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria https://prayde.com/empresa/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria/
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