Viviendas. Conceptos básicos. SUPERFICIE UTIL

Los conceptos de superficie útil y construida
de una vivienda ya han sido objeto de análisis en anteriores publicaciones de
este BLOG (junio, septiembre,
noviembre de 2010 y otros con etiqueta VPO) pero, ante el interés de nuestros
visitantes (las estadísticas muestran que son las consultas mas visitadas),
queremos centrar en ésta y
posteriores publicaciones, ciertos
conceptos clave.

Partiendo de los conceptos de
superficie construida se obtiene la útil sin más que deducir de la construida la superficie de fachadas y cerramientos con
el exterior, con otras viviendas o locales y zonas comunes, así como los espacios ocupados en
planta por los elementos estructurales,
los conductos de instalaciones y los cerramientos de distribución interior.
Es decir computando exclusivamente
las zonas pisables. Así, en el ejemplo de la publicación anterior
obtendríamos el desglose de superficie sutiles siguiente:

La normativa, al igual que sucede con la superficie construida, hace la siguiente serie de precisiones sobre el cómputo:

a)     
Permite computar
conductos de hasta 100 cm2 de sección horizontal

b)     No permiten computar espacios cuya altura
libre sea inferior a 150 cm

c)     
En el caso de Viviendas Protegidas tampoco permite computar los espacios privativos cuya su superficie útil exceda del 10
% de la útil privativa interior, ni tampoco las superficie útiles de las
zonas comunes.

Así pues en VPP (véase nuestra
publicación de 16-9-2010), al no
computarse portales ni escaleras ni otros elementos comunes del edificio, surge una gran distorsión entre lo que se
paga al constructor (Superficie construida total) y lo que puede venderse, por lo que a efectos de previsiones
presupuestarias y a falta de realizar el proyectos

RECOMENDAMOS QUE LA SUPERFICIE UTIL SEA DEL ORDEN DE 0,72 LA SUPERFICIE
TOTAL CONSTRUIDA, en caso de VPP.

Este valor deberá concertarse de
forma efectiva por el Arquitecto autor del proyecto y deberá ser objeto de
seguimiento por el promotor para tratar de ajustarlo lo mas posible, realizando
un ajuste entre los mínimos exigidos por la normativa para zonas comunes
compatible con los baremos comerciales habituales de cada zona.

Así, por ejemplo, en el caso que estamos tratando tendríamos el siguiente desglose de superficies útiles: