Los conceptos de superficie útil y construida
de una vivienda ya han sido objeto de análisis en anteriores publicaciones de
este BLOG (junio, septiembre, noviembre de 2010 y otros con etiqueta VPO) pero,
ante el interés de nuestros visitantes (las estadísticas muestran que son las consultas
mas visitadas), queremos centrar en ésta
y posteriores publicaciones, ciertos
conceptos clave.
de una vivienda ya han sido objeto de análisis en anteriores publicaciones de
este BLOG (junio, septiembre, noviembre de 2010 y otros con etiqueta VPO) pero,
ante el interés de nuestros visitantes (las estadísticas muestran que son las consultas
mas visitadas), queremos centrar en ésta
y posteriores publicaciones, ciertos
conceptos clave.
Tradicionalmente el precio de venta de una
vivienda de una determinada
promoción inmobiliaria se fija en función
del m2 construido total del edificio que las contiene, ya que este
parámetro esta directamente involucrado con el coste total de la construcción
del mismo.
vivienda de una determinada
promoción inmobiliaria se fija en función
del m2 construido total del edificio que las contiene, ya que este
parámetro esta directamente involucrado con el coste total de la construcción
del mismo.
- Para delimitar este concepto se
calcula la superficie construida de cada vivienda que incluye su parte privativa, incluidas
fachadas y hasta el eje de los elementos que las separan de otras
viviendas, locales o zonas comunes. - De la misma manera también se
calcula la superficie construida de las zonas comunes del edificio
(portal, escaleras, etc.) y asignando,
en su caso, parte de esta a la planta de garaje (por ejemplo es el
caso de la superficie de la rampa de acceso al garaje situada en el portal
del edificio, que lo ricamente se adscribe a la superficie del garaje). - Esta superficie
construida neta de las zonas comunes se reparte entre las viviendas del
edificio, generalmente en la proporción a la superficie privativa de cada
una de ellas,
obteniendo así la superficie construida de cada vivienda con zonas comunes
y, en su caso. - De forma idéntica se
procede al cálculo de
la superficie construida de la
planta o plantas de garaje y de los
locales comerciales.
Es evidente que la suma de superficies construidas de viviendas,
garajes y locales comerciales, con la distribución asignada a cada uno de
ellos de las zonas comunes del edificio,
nos dará la superficie construida
total del edificio.
garajes y locales comerciales, con la distribución asignada a cada uno de
ellos de las zonas comunes del edificio,
nos dará la superficie construida
total del edificio.
Normativamente, este cálculo real, se ve
modificado por dos conceptos urbanísticos:
modificado por dos conceptos urbanísticos:
a) El computo de superficie de elementos privativos de la vivienda como
porches, tendederos o terrazas abiertos por dos o más lados, que se computan al 50 % de su superficie
construida real.
porches, tendederos o terrazas abiertos por dos o más lados, que se computan al 50 % de su superficie
construida real.
b) El computo de parte de la rampa de garaje situada sobre rasante como zona común de
las plantas de garaje situadas bajo rasante.
las plantas de garaje situadas bajo rasante.
En las
promociones de viviendas en régimen de precios libre la única obligación del
promotor en cuento a este computo de superficie construida es el de informar al
comprador facilitándole el correspondiente desglose. Así, por ejemplo, una
vivienda de 120 metros cuadrados construidos puede tener el siguiente desglose:
promociones de viviendas en régimen de precios libre la única obligación del
promotor en cuento a este computo de superficie construida es el de informar al
comprador facilitándole el correspondiente desglose. Así, por ejemplo, una
vivienda de 120 metros cuadrados construidos puede tener el siguiente desglose:
|
|
REAL
|
COMPUTABLE
|
|
Superficie
construida privativa |
90
|
90
|
|
Superficie de
tendederos y terraza |
24
|
12
|
|
Parte proporcional
de zonas comunes |
6
|
6
|
|
SUPERFICIE CONSTRUIDA TOTAL
|
120
|
108
|
Evidentemente la superficie construida de zonas comunes
depende de la superficie del portal y de las escaleras y hueco de ascensor,
cuartos de instalaciones, del número de plantas del edificio así como del número
de viviendas existentes por planta, pudiéndose fijar un orden de magnitud de entre el 5 % – 6 % de la superficie construida
privativa.
depende de la superficie del portal y de las escaleras y hueco de ascensor,
cuartos de instalaciones, del número de plantas del edificio así como del número
de viviendas existentes por planta, pudiéndose fijar un orden de magnitud de entre el 5 % – 6 % de la superficie construida
privativa.
Este parámetro de asignación de zonas comunes a cada
vivienda presenta una gran variabilidad
y es muy conveniente proceder a su desglose exhaustivo cuando existen
elementos que pudieran producir una sobre estimación, con el objetivo de lograr
una política comercial clara que, al final es muy apreciada por el comprador.
vivienda presenta una gran variabilidad
y es muy conveniente proceder a su desglose exhaustivo cuando existen
elementos que pudieran producir una sobre estimación, con el objetivo de lograr
una política comercial clara que, al final es muy apreciada por el comprador.
Por ejemplo existen casos en que el porcentaje de
asignación es muy elevado por el hecho de que existen zonas comunes muy
extensas, como la parte proporcional de un local asignado para gimnasio o
sauna, vestuarios, etc. por lo que en
estos casos es mejor informar que no decir que se vende una vivienda de 200 m2
construidos cuando su zona privativa es de solo 114 m2.
asignación es muy elevado por el hecho de que existen zonas comunes muy
extensas, como la parte proporcional de un local asignado para gimnasio o
sauna, vestuarios, etc. por lo que en
estos casos es mejor informar que no decir que se vende una vivienda de 200 m2
construidos cuando su zona privativa es de solo 114 m2.