VALOR DE LA OBRA DE EDIFICACION EN PROYECTO, OBRA NUEVA Y SEGURO DECENAL
A) EN EL PROYECTO DE
EDIFICACION
EDIFICACION
En Ayuntamientos donde exista
baremo mínimo de costes de
obra por tipologías, será conveniente
ajustarse a dicho baremo mínimo, ya que consignar otro valor mayor en el
proyecto de obra, será absurdo y presentar otro mas bajo en el proyecto no
servirá de nada puesto que la cuota del
impuesto de ICIO y la tasa urbanística correspondiente se giraran aplicando el baremo publicado vigente.
baremo mínimo de costes de
obra por tipologías, será conveniente
ajustarse a dicho baremo mínimo, ya que consignar otro valor mayor en el
proyecto de obra, será absurdo y presentar otro mas bajo en el proyecto no
servirá de nada puesto que la cuota del
impuesto de ICIO y la tasa urbanística correspondiente se giraran aplicando el baremo publicado vigente.
Cuando no exista tal baremo tendremos mas libertad de ajustar el
presupuesto del proyecto a valores mínimos, ya que dicho presupuesto no afecta
para el pacto de honorarios con los profesionales que lo han confeccionado ni
con los que dirigen la obra, ya que son de libre pacto.
presupuesto del proyecto a valores mínimos, ya que dicho presupuesto no afecta
para el pacto de honorarios con los profesionales que lo han confeccionado ni
con los que dirigen la obra, ya que son de libre pacto.
Lo que siempre recomendamos es que, el promotor tenga un presupuesto
en el que consten:
en el que consten:
a) El presupuesto de ejecución material de la obra de acuerdo con
calidades especificadas perfectamente identificables y mediciones reales y precios unitarios estimados por el Arquitecto,
en base a las condiciones normales del mercado de la construcción en la zona.
calidades especificadas perfectamente identificables y mediciones reales y precios unitarios estimados por el Arquitecto,
en base a las condiciones normales del mercado de la construcción en la zona.
b) El presupuesto estimado de ejecución de obra por contrata, que podrá
obtenerse del de ejecución material más un 13 % de gastos generales y un 6 % de
beneficio industrial del constructor.
obtenerse del de ejecución material más un 13 % de gastos generales y un 6 % de
beneficio industrial del constructor.
c) El importe de los honorarios pactados de proyecto y dirección de obra
de Arquitecto y Arquitecto Técnico.
de Arquitecto y Arquitecto Técnico.
Expresamente en el texto del ICIO y en las Ordenanzas de Tasas
Urbanísticas, se dice que en este valor
no se incluye el IVA.
Urbanísticas, se dice que en este valor
no se incluye el IVA.
Este presupuesto y su desglose serán guardados por el promotor como
referencia de futuras contrataciones y se ajustara de forma proporcional a los
valores de baremo que estén vigentes o al que se estime presentar por parte del
promotor.
referencia de futuras contrataciones y se ajustara de forma proporcional a los
valores de baremo que estén vigentes o al que se estime presentar por parte del
promotor.
En todo caso, también es
recomendable no variar en absoluto ni la descripción de calidades ni tampoco
las mediciones de cada unidad de obra.
recomendable no variar en absoluto ni la descripción de calidades ni tampoco
las mediciones de cada unidad de obra.
Por último debemos ser conscientes de que en el ICIO la administración puede producir o solicitar del promotor
una declaración complementaria al final de la obra que origine una
liquidación complementaria a la inicial.
una declaración complementaria al final de la obra que origine una
liquidación complementaria a la inicial.
Para ello en muchos Ayuntamientos se solicitan datos para su cruce no
solo del promotor sino también de los Arquitectos y del contratista.
solo del promotor sino también de los Arquitectos y del contratista.
Por ello en los estudios de
viabilidad económico financiera recomendamos calcular el ICIO en base a costes
de construcción reales.
viabilidad económico financiera recomendamos calcular el ICIO en base a costes
de construcción reales.
B) EN LA DECLARACION DE
OBRA NUEVA
La base imponible en el
impuesto de AJD en la escritura de declaración de obra nueva será
el valor de la construcción que deberá hacerse constar en la escritura, por
declaración unilateral del promotor, por lo que será susceptible de valoración
contradictoria por parte de los técnicos de la administración.
impuesto de AJD en la escritura de declaración de obra nueva será
el valor de la construcción que deberá hacerse constar en la escritura, por
declaración unilateral del promotor, por lo que será susceptible de valoración
contradictoria por parte de los técnicos de la administración.
No esta muy definido el concepto, ya que cabe considerar como tal el coste de contrata de la obra o el importe
anterior mas los honorarios técnicos del proyecto y dirección de obra,
incluyendo o no en la suma anterior el importe del IVA correspondiente a la
ejecución de la obra.
anterior mas los honorarios técnicos del proyecto y dirección de obra,
incluyendo o no en la suma anterior el importe del IVA correspondiente a la
ejecución de la obra.
El promotor puede decidir libremente puesto que siempre podrá quedar
sujeto a revisión administrativa el importe que declare.
sujeto a revisión administrativa el importe que declare.
Nosotros recomendamos que el
valor a consignar sea el mismo que el que figure en el documento de licencia de
obra que siempre hace constar el Ayuntamiento, documento que se incorpora a
la escritura de obra nueva.
valor a consignar sea el mismo que el que figure en el documento de licencia de
obra que siempre hace constar el Ayuntamiento, documento que se incorpora a
la escritura de obra nueva.
C)
EN EL SEGURO DECENAL
En los apartados anteriores sobre la determinación del valor de la
construcción hemos hecho mención al hecho de que, en general, el presupuesto real de la obra no coincide con los valores
declarados en la solicitud de licencia de obras, ni en la declaración en la
escritura de obra nueva. Pues bien en el
caso del seguro decenal hay que tener en cuenta de que lo que se asegura es la
ruina de un edificio por lo que hay que proceder a su reconstrucción y, en consecuencia, hay que asegurar el coste
real de la misma.
construcción hemos hecho mención al hecho de que, en general, el presupuesto real de la obra no coincide con los valores
declarados en la solicitud de licencia de obras, ni en la declaración en la
escritura de obra nueva. Pues bien en el
caso del seguro decenal hay que tener en cuenta de que lo que se asegura es la
ruina de un edificio por lo que hay que proceder a su reconstrucción y, en consecuencia, hay que asegurar el coste
real de la misma.
Así pues hay que considerar como valor
asegurable la suma del precio de contrata mas los honorarios técnicos del
proyecto y dirección de obra así como el IVA correspondiente a todos estos
sumandos, que se consignarán con sus
valores reales, a los que podemos darle oficialidad en el documento de
certificado final de obra o bien considerarlos en declaración independiente
realizada por el promotor ante la compañía
de seguros.
asegurable la suma del precio de contrata mas los honorarios técnicos del
proyecto y dirección de obra así como el IVA correspondiente a todos estos
sumandos, que se consignarán con sus
valores reales, a los que podemos darle oficialidad en el documento de
certificado final de obra o bien considerarlos en declaración independiente
realizada por el promotor ante la compañía
de seguros.
Pero además como el evento se
puede producir a largo plazo, en cualquier momento dentro de los diez años
asegurables y, en ese momento lógicamente habrán variado los precios aplicables
a la reconstrucción e incluso podrá variar el IVA, será conveniente y recomendable pactar con la compañía de seguros, por
un pequeño aumento en el coste de la póliza que se paga de forma única al
principio de los diez años, un cierto porcentaje de revalorización estimada,
del importe asegurable. .
puede producir a largo plazo, en cualquier momento dentro de los diez años
asegurables y, en ese momento lógicamente habrán variado los precios aplicables
a la reconstrucción e incluso podrá variar el IVA, será conveniente y recomendable pactar con la compañía de seguros, por
un pequeño aumento en el coste de la póliza que se paga de forma única al
principio de los diez años, un cierto porcentaje de revalorización estimada,
del importe asegurable. .