En el concepto de obras de urbanización se deben distinguir
los siguientes términos:
los siguientes términos:
A)
Obras
de Urbanización Exterior
Obras
de Urbanización Exterior
Son las obras que el urbanismos
exige realizar a los propietarios de un ámbito urbanístico de actuación para
transformarlo los terrenos incluidos en dicho ámbito en solares edificables,
por un lado, y por otro que el Ayuntamiento se adjudique los viales, parques, jardines
y demás dotaciones publicas en las correspondientes parcelas en donde se ubican
los equipamientos públicos, todo ello tal y como figura en el correspondiente
proyecto de urbanización, que es uno de los documentos que se deben aprobar y
tramitar en la ejecución del planeamiento, por los particulares de los terrenos
constituidos o no en Junta de Compensación, Agente Urbanizador Privado, etc.
exige realizar a los propietarios de un ámbito urbanístico de actuación para
transformarlo los terrenos incluidos en dicho ámbito en solares edificables,
por un lado, y por otro que el Ayuntamiento se adjudique los viales, parques, jardines
y demás dotaciones publicas en las correspondientes parcelas en donde se ubican
los equipamientos públicos, todo ello tal y como figura en el correspondiente
proyecto de urbanización, que es uno de los documentos que se deben aprobar y
tramitar en la ejecución del planeamiento, por los particulares de los terrenos
constituidos o no en Junta de Compensación, Agente Urbanizador Privado, etc.
En este proyecto se incluyen capítulos
como:
como:
–
Movimiento
de Tierras
Movimiento
de Tierras
–
Red
de saneamiento y Depuración de aguas pluviales y fecales
Red
de saneamiento y Depuración de aguas pluviales y fecales
–
Red
de Abastecimiento de Aguas
Red
de Abastecimiento de Aguas
–
Red
de Riego
Red
de Riego
–
Red
Eléctrica de media y baja tensión
Red
Eléctrica de media y baja tensión
–
Red
de Alumbrado Publico
Red
de Alumbrado Publico
–
Viales
y aparcamientos
Viales
y aparcamientos
–
Red
peatonal
Red
peatonal
–
Jardinería
Jardinería
–
Amueblamiento
publico
Amueblamiento
publico
El proyecto de urbanización desarrolla las previsiones
establecidas en el planeamiento general e incluye, además las obras de conexión
de estas redes con las generales del municipio. En general, estas obras de
conexión se realizan fuera de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación
y, por tanto necesitan para su ejecución de los correspondientes permisos o
autorizaciones, que deben facilitar los Ayuntamientos, pertinentes para ocupar con dichas obras
terrenos de propiedad ajena.
establecidas en el planeamiento general e incluye, además las obras de conexión
de estas redes con las generales del municipio. En general, estas obras de
conexión se realizan fuera de los terrenos incluidos en el ámbito de actuación
y, por tanto necesitan para su ejecución de los correspondientes permisos o
autorizaciones, que deben facilitar los Ayuntamientos, pertinentes para ocupar con dichas obras
terrenos de propiedad ajena.
Estas obras de conexión también pueden venir impuestas en
los PGOU como porcentaje de participación del ámbito, en las obras de
ampliación de servicios que deban realizar el Ayuntamiento o las Compañías
Suministradoras al efecto (Ampliación del Deposito Municipal de Aguas,
Ampliación o construcción de una nueva Depuradora, Ejecución de una nueva Línea
Eléctrica de Alta tensión, Accesos a Viales por Superficie, por Puentes o Túneles,
etc.).
los PGOU como porcentaje de participación del ámbito, en las obras de
ampliación de servicios que deban realizar el Ayuntamiento o las Compañías
Suministradoras al efecto (Ampliación del Deposito Municipal de Aguas,
Ampliación o construcción de una nueva Depuradora, Ejecución de una nueva Línea
Eléctrica de Alta tensión, Accesos a Viales por Superficie, por Puentes o Túneles,
etc.).
El proyecto de Urbanización establecido en el tramite urbanístico
correspondiente no devenga ICIO, ni generalmente Tasa Urbanística, salvo que,
en algunos municipios tienen aprobada una tasa que aplican a estos proyectos, a
nuestro entender ilegalmente, ya que la tasa se aplica por los servicios
prestados a una determinada persona, que se beneficia directamente de estos
servicios, pero este no es el caso, ya que la ejecución de un proyecto de
urbanización beneficia al interés general del municipio, que gracias al mismo y
a su correspondiente ejecución recibe, de forma gratuita, los viales, parques y
jardines y parcelas para el equipamiento publico, totalmente urbanizadas.
correspondiente no devenga ICIO, ni generalmente Tasa Urbanística, salvo que,
en algunos municipios tienen aprobada una tasa que aplican a estos proyectos, a
nuestro entender ilegalmente, ya que la tasa se aplica por los servicios
prestados a una determinada persona, que se beneficia directamente de estos
servicios, pero este no es el caso, ya que la ejecución de un proyecto de
urbanización beneficia al interés general del municipio, que gracias al mismo y
a su correspondiente ejecución recibe, de forma gratuita, los viales, parques y
jardines y parcelas para el equipamiento publico, totalmente urbanizadas.
B)
Obras
de Urbanización Interior
Obras
de Urbanización Interior
Son las necesarias para la urbanización interior de cada
parcela edificable y, generalmente, se incluyen en los proyectos de edificación
de estas.
parcela edificable y, generalmente, se incluyen en los proyectos de edificación
de estas.
En estas obras de urbanización interior, cada parcela tiene
resueltos los viales perimetrales y los puntos de conexión de los diferentes
servicios, pero ahora se trata de acceder a cada bloque de edificación.
resueltos los viales perimetrales y los puntos de conexión de los diferentes
servicios, pero ahora se trata de acceder a cada bloque de edificación.
Así pues la primera diferencia fundamental, entre unas y
otras, es la temporalidad en su ejecución:
otras, es la temporalidad en su ejecución:
1)
Las
obras de urbanización exterior y sus conexiones deben realizarse con
anterioridad ala edificación. Algunos Ayuntamientos permite
simultanear la ejecución de dichas obras de urbanización con la edificación,
pero debe avalarse el importe pendiente de ejecución o un porcentaje de este, y
las edificaciones simultaneadas, tienen condicionada la licencia de primera
ocupación a la ejecución total de la urbanización.
Las
obras de urbanización exterior y sus conexiones deben realizarse con
anterioridad a
simultanear la ejecución de dichas obras de urbanización con la edificación,
pero debe avalarse el importe pendiente de ejecución o un porcentaje de este, y
las edificaciones simultaneadas, tienen condicionada la licencia de primera
ocupación a la ejecución total de la urbanización.
2)
Las
obras de Urbanización Interior se realizan, generalmente, unos meses antes de
la previsión de la fecha de terminación y entrega de la edificación, de forma
que estén terminadas simultáneamente con aquellas. además incluyen los
elementos lúdicos que el promotor puede o no incluir en esos espacios
interiores: jardines, piscina, tenis, padel, etc., que lógicamente serán
elementos de tipo comercial que pueden influir de forma directa es tener mas o
menos facilidades de venta.
Las
obras de Urbanización Interior se realizan, generalmente, unos meses antes de
la previsión de la fecha de terminación y entrega de la edificación, de forma
que estén terminadas simultáneamente con aquellas. además incluyen los
elementos lúdicos que el promotor puede o no incluir en esos espacios
interiores: jardines, piscina, tenis, padel, etc., que lógicamente serán
elementos de tipo comercial que pueden influir de forma directa es tener mas o
menos facilidades de venta.
Otra diferencia importante es el coste de unas obras y
otras, evidentemente las primeras muy superiores a las segundas, pero llegamos
aquí, al asunto mas importante, como se puede estimar el coste de unas y otras.
otras, evidentemente las primeras muy superiores a las segundas, pero llegamos
aquí, al asunto mas importante, como se puede estimar el coste de unas y otras.
Evidentemente no existe una formula general para realizar
una estimación de cada una de ellas, suprimiendo las que dependen directamente
de la voluntad comercializadora del promotor. Las más de las veces se recurre a estimar un precio por metro
cuadrado de suelo o de repercusión (metro cuadrado de edificación) que se basa
generalmente en la experiencia de promociones análogas.
una estimación de cada una de ellas, suprimiendo las que dependen directamente
de la voluntad comercializadora del promotor. Las más de las veces se recurre a estimar un precio por metro
cuadrado de suelo o de repercusión (metro cuadrado de edificación) que se basa
generalmente en la experiencia de promociones análogas.
Existen también algunos estudios que relacionan el coste de
la urbanización con el del metro cuadrado de viales, con lo que, seleccionado
este, aplicamos la formula que las relaciona y podemos obtener una estimación
para el coste general Es el método MZV cuya mecánica hemos incluido en nuestro
programa informático INMOSUELO. El método esta basado en una estadísticas sobre
el coste de urbanizaciones de tamaño mediano en la zona de Barcelona, con lo
cual, por el tamaño de las urbanizaciones y la concreción en su localización
geográfica, las hace difícilmente aplicables en general. No obstante, es un método
que hace pensar en el coste, por las variables que solicita, y por tanto se
estima de cierta utilidad.
la urbanización con el del metro cuadrado de viales, con lo que, seleccionado
este, aplicamos la formula que las relaciona y podemos obtener una estimación
para el coste general Es el método MZV cuya mecánica hemos incluido en nuestro
programa informático INMOSUELO. El método esta basado en una estadísticas sobre
el coste de urbanizaciones de tamaño mediano en la zona de Barcelona, con lo
cual, por el tamaño de las urbanizaciones y la concreción en su localización
geográfica, las hace difícilmente aplicables en general. No obstante, es un método
que hace pensar en el coste, por las variables que solicita, y por tanto se
estima de cierta utilidad.
Por ultimo otro método que se podía explorar es la
diferenciación de precios por tipo de dotaciones, por ejemplo, estimación de precios
unitarios de viales, de jardinería, de parcelas de equipamiento, etc. Y aplicar
estos precios unitarios establecidos en ese ámbito urbanístico concreto.
diferenciación de precios por tipo de dotaciones, por ejemplo, estimación de precios
unitarios de viales, de jardinería, de parcelas de equipamiento, etc. Y aplicar
estos precios unitarios establecidos en ese ámbito urbanístico concreto.
Se abre en este sentido un amplio campo de experimentación
donde los técnicos tenemos bastante que decir y, en consecuencia SOLICITAMOS DE
CUALQUIE INTERESADO QUE PUEDA APORTAR DATOS, EXPERIENCIAS O METODOLOGIAS A QUE
UTILICE EL BLOG PARA ABRIR UN DEBATE SOBRE ESTA INTERESANTE CUESTION.
donde los técnicos tenemos bastante que decir y, en consecuencia SOLICITAMOS DE
CUALQUIE INTERESADO QUE PUEDA APORTAR DATOS, EXPERIENCIAS O METODOLOGIAS A QUE
UTILICE EL BLOG PARA ABRIR UN DEBATE SOBRE ESTA INTERESANTE CUESTION.