En una publicación anterior, se obtuvo, de forma básica,
la Rentabilidad Interna de la operación de alquiler, pero ahora nos planteamos cual será la Rentabilidad del Inversor en Alquiler; TIR del accionista.
la Rentabilidad Interna de la operación de alquiler, pero ahora nos planteamos cual será la Rentabilidad del Inversor en Alquiler; TIR del accionista.
El procedimiento para su cálculo es el
mismo, pero las variables que se consideran son otras muy distintas:
mismo, pero las variables que se consideran son otras muy distintas:
a)
Como pagos
están el capital inicial y los posibles desembolsos por ampliaciones de capital
necesarias
Como pagos
están el capital inicial y los posibles desembolsos por ampliaciones de capital
necesarias
b)
Como cobros
están los dividendos repartidos a lo largo de la vida de la
operación y los reembolsos de capital
durante la vida de la operación, si existen, o al final de la misma por la venta del inmueble e hipotético final
de la operación en su vida útil planteada.
Como cobros
están los dividendos repartidos a lo largo de la vida de la
operación y los reembolsos de capital
durante la vida de la operación, si existen, o al final de la misma por la venta del inmueble e hipotético final
de la operación en su vida útil planteada.
Es evidente que las necesidades de capital
son unas durante la fase de “promoción”,
con la adquisición del solar y la
edificación, fase en la que podríamos complementar dicha financiación con crédito hipotecario.
son unas durante la fase de “promoción”,
con la adquisición del solar y la
edificación, fase en la que podríamos complementar dicha financiación con crédito hipotecario.
Pero al final de esta fase, una vez
entrados en la fase de “explotación”,
hay
que equilibrar la financiación obtenida bien reduciendo capital o préstamo
hipotecario, que será siempre la solución mas conveniente, ya que a una
hipotética reducción de capital se podría oponer el acreedor hipotecario.
entrados en la fase de “explotación”,
hay
que equilibrar la financiación obtenida bien reduciendo capital o préstamo
hipotecario, que será siempre la solución mas conveniente, ya que a una
hipotética reducción de capital se podría oponer el acreedor hipotecario.
A veces, el planteamiento financiero
de inicio se realiza con una parte de capital social (el mínimo exigido para
que la entidad financiera conceda el préstamo hipotecario) y otra parte que es
un préstamo de los socios que se puede devolver sin inconveniente jurídico
algunos cuando la tesorería lo permita.
Pero cualquiera que sea la solución
adoptada se entra en la segunda fase de
la operación, la de explotación del negocio del alquiler, con un capital
social y un préstamo hipotecario, vivo en un determinado importe. Con la decisión tomada se tienen que
verificar, para la viabilidad del negocio,
las dos condiciones siguientes:
adoptada se entra en la segunda fase de
la operación, la de explotación del negocio del alquiler, con un capital
social y un préstamo hipotecario, vivo en un determinado importe. Con la decisión tomada se tienen que
verificar, para la viabilidad del negocio,
las dos condiciones siguientes:
1º) La cuenta de explotación tiene que ser capaz de superar los gastos de
mantenimiento, administración e intereses del préstamo, mas la amortización del
inmueble y los impuestos.
mantenimiento, administración e intereses del préstamo, mas la amortización del
inmueble y los impuestos.
2º) La tesorería, generada por los alquileres, debe ser capaz del pago de los referidos gastos y además la
amortización del préstamo y el pago de dividendos.
amortización del préstamo y el pago de dividendos.
De
estas dos condiciones puede no cumplirse la primera en algunos años después de
haber iniciado el negocio, pero
evidentemente se debe lograr su cumplimiento en la mayoría de ellos si queremos
que la operación sea viable para los accionistas, ya que si no existe
cuenta de resultados será inviable repartir beneficios.
estas dos condiciones puede no cumplirse la primera en algunos años después de
haber iniciado el negocio, pero
evidentemente se debe lograr su cumplimiento en la mayoría de ellos si queremos
que la operación sea viable para los accionistas, ya que si no existe
cuenta de resultados será inviable repartir beneficios.
El ajuste manual de esta mecánica
operativa es complejo y se requiere el
manejo de un programa informático, como Gestinmo, que realiza las distintas hipótesis con rapidez y
garantías de no tener errores de cálculo.
operativa es complejo y se requiere el
manejo de un programa informático, como Gestinmo, que realiza las distintas hipótesis con rapidez y
garantías de no tener errores de cálculo.
Dedicaremos un próximo número de Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor
Inmobiliario a este tema, con toda la profundidad que se merece en la
actualidad
Inmobiliario a este tema, con toda la profundidad que se merece en la
actualidad