RENTABILIDAD DE LAS PROMOCIONES EN ALQUILER

la formula mas usada tiene su origen en
el concepto de renta perpetua, de la
matemática financiera, y tiene una sencilla formula de aplicación:

Es decir, hay que suponer que
cada ejercicio se obtiene una renta mensual total por el alquiler del edificio
que se multiplica por 1.200 y se divide por el coste total del edificio.

La hipótesis principal es que dicha renta se mantiene constante
indefinidamente, pero subyacen
también otras hipótesis como las siguientes:

a)                 Desde el principio la ocupación del edificio es
total, no existen periodos de desocupación.

b)                 
No existe valor final del inmueble, ni del solar
ni del edificio

c)                  
No existe IPC que incremente las rentas.

d)                 
No existen gastos de mantenimiento del inmueble
ni de administración del negocio.

Todas estas se convierten en
cooperadoras necesarias para considerar
que la formula solo es aproximada, aunque alguna de ellas, como por ejemplo
la última, se puede incorporar a la formula sin apenas dificultada restando de las
rentas esperadas los gastos de explotación del negocio, incluso los impuestos,
etc.

Sin embargo la formula se utiliza
sin ninguna de estas modificaciones posibles y, en consecuencia tiene tres ventajas:

a)                 
Es muy sencilla

b)                 
Es muy comparable en el mercado inmobiliario por
su uso generalizado.

c)                  
Sirve fácilmente para medir el riesgo de la
inversión en alquiler frente a otras inversiones alternativas como la renta
fija o el mercado de acciones cotizadas en bolsa.

Otra fórmula que, evidentemente
se utiliza con menos profusión, es utilizar los conceptos de rentabilidad dinámica y, en concreto el cálculo del TIR.

Recordemos que el método consiste
en suponer los flujos de caja esperados
de las dos fases de la promoción: la fase de construcción y la fase de
explotación del negocio de alquiler.

Evidentemente, en la primera fase no tendremos ningún
ingreso y. tampoco consideraremos en los flujos de caja la financiación de
recursos propios y ajenos y el coste de la utilización de estos recursos,
mientras que en la segunda fase se
obtendrán ingresos periódicos debidos a las rentas de alquiler obtenidos y como
pagos se consideraran los de mantenimiento y explotación, sin considerar los
intereses de deudas ni la amortización del edificio.

Con este método se logra reproducir la realidad de los ingresos
sometidos a IPC, así como simular de la forma que estimemos conveniente la
ocupación inicial del edificio y sus posibles desocupaciones parciales.

En el cálculo del, TIR hay que
realizar, además de los supuestos anteriores, los tres siguientes:

a)                 
Hasta
que periodo final se extiende el análisis

b)                 
Cual
es el valor residual del edificio en dicho periodo final.

c)                  
Que
IPC vamos a suponer para el periodo de cálculo.

En estos parámetros no se ponen de acuerdo los analistas y, por
ejemplo, en el caso del primer parámetro, periodo
de estudio,  los suponen igual al
plazo de amortización del crédito hipotecario que se hubiera concedido para la
construcción y que, posteriormente, se regulariza en el periodo de explotación
del negocio. Otros lo establecen en un periodo fijo de 10 – 15 años y, por
ultimo algunos lo hacen coincidir con el
plazo de recuperación de la inversión, es decir si el periodo considerado
son años:

               Coste del edificio

N =    —————————–

            
Renta inicial anual

En cuanto al valor residual, lógicamente dependerá del plazo que se considere
para el análisis del TIR y, si este plazo
es muy amplio se suele considerar el edificio con valor cero, considerando
solo como valor residual, el del solar,
para el que algunos utilizan su precio de adquisición actualizado por el IPC.

El cálculo de esta rentabilidad
dinámica, ya no es tan simple como en el caso primero y requiere herramientas
matemáticas y manejo de hoja de calculo

El programa Gestinmo de Análisis de Viabilidad, en su modulo de
alquiler, desarrolla estas herramientas y permite calcular la TIR de la
operación e, igualmente, la rentabilidad del accionista