La prima de riesgo es un concepto que ha saltado a las páginas de los
periódicos por su significado de rentabilidad de la deuda pública entre paises
más o menos solventes.
periódicos por su significado de rentabilidad de la deuda pública entre paises
más o menos solventes.
Por ejemplo: en Europa se utiliza el término para medir la diferente
rentabilidad que un inversor exige en Alemania respecto de cualquier otro pais.
Decir que la prima de riesgo es España esta en 200 puntos básicos equivale a
decir que el interés exigido a la
Deuda Pública Española es 2 puntos por encima del tipo de
interés que se exige en Alemania. Así, por ejemplo, el sector inmobiliario
tiene un determinado riesgo y una determinada empresa de dicho sector también
tendrá el consiguiente riesgo.
rentabilidad que un inversor exige en Alemania respecto de cualquier otro pais.
Decir que la prima de riesgo es España esta en 200 puntos básicos equivale a
decir que el interés exigido a la
Deuda Pública Española es 2 puntos por encima del tipo de
interés que se exige en Alemania. Así, por ejemplo, el sector inmobiliario
tiene un determinado riesgo y una determinada empresa de dicho sector también
tendrá el consiguiente riesgo.
Otra diferente acepción de la prima de riesgo es su tratamiento como
uno de los elementos, junto con la inflación, del tipo de interés que los
bancos exigen para dar un crédito.
uno de los elementos, junto con la inflación, del tipo de interés que los
bancos exigen para dar un crédito.
Y, por ultimo en las Normas de
Valoración de Inmuebles, tanto la
ECO 805/2003 como la
Ley del Suelo utilizan como tipo de actualización de los
flujos de caja un sumando compuesto por dos factores (Tipo = Tasa Libre + Prima de Riesgo):
Valoración de Inmuebles, tanto la
ECO 805/2003 como la
Ley del Suelo utilizan como tipo de actualización de los
flujos de caja un sumando compuesto por dos factores (Tipo = Tasa Libre + Prima de Riesgo):
a)
Tasa
Libre de Riesgo, considerando como tal la Deuda Pública a un plazo similar al de la
promoción.
Tasa
Libre de Riesgo, considerando como tal la Deuda Pública a un plazo similar al de la
promoción.
b)
Una Prima
de Riesgo, que depende fundamentalmente del tipo de promoción: uso residencial,
industrial, etc.
Una Prima
de Riesgo, que depende fundamentalmente del tipo de promoción: uso residencial,
industrial, etc.
Ahora bien estos dos factores son valores nominales y, en consecuencia
deben ser ajustados de la siguiente forma:
deben ser ajustados de la siguiente forma:
1º) Si, como es habitual se utilizan flujos de caja constantes (es
decir sin tener en cuenta el IPC, lo debemos convertir en tipo de interés real
decir sin tener en cuenta el IPC, lo debemos convertir en tipo de interés real
2º) Si el periodo de cálculo es diferente del anual y se consideran,
por ejemplo, pagos y cobros mensuales, hay que calcular el tipo efectivo
equivalente que en general es distinto de dividir por 12 el anual.
por ejemplo, pagos y cobros mensuales, hay que calcular el tipo efectivo
equivalente que en general es distinto de dividir por 12 el anual.
Evidentemente cuanto menor sea el tipo de actualización mayor será el
valor del inmueble.
valor del inmueble.
En la valoración por el método ECO nos encontramos con que la “Tasa
Libre de Riesgo” de nuestra operación (Deuda Publica a 3 años, por ejemplo)
coincide, en sus variaciones, con lo que los periódicos llaman “Prima de
Riesgo” (de España) que es el
diferencial del Bono español a 10 años con respecto al Bund alemán a 10 años
Libre de Riesgo” de nuestra operación (Deuda Publica a 3 años, por ejemplo)
coincide, en sus variaciones, con lo que los periódicos llaman “Prima de
Riesgo” (de España) que es el
diferencial del Bono español a 10 años con respecto al Bund alemán a 10 años
Y lo que la norma ECO llama “Prima de Riesgo”(de nuestra inversión) es
el diferencial que aplicamos según sea el tipo de inversion
el diferencial que aplicamos según sea el tipo de inversion
En estos momentos los tipos de deuda pública, en todos sus
vencimientos, han bajado sustancialmente y sin embargo los valores de la prima
de riesgo que publica el Estado, se mantienen invariables desde el 2007, por lo
que el efecto en el sumando no es tan apreciable.
vencimientos, han bajado sustancialmente y sin embargo los valores de la prima
de riesgo que publica el Estado, se mantienen invariables desde el 2007, por lo
que el efecto en el sumando no es tan apreciable.
No nos confundamos con los conceptos
Sin embargo, lo que sí está
ocurriendo es que al bajar el tipo del Bono Español el tipo de actualización para nuestras valoraciones esta
también bajando mucho y, por tanto, el valor residual del inmueble aumenta, lo
cual es incongruente con la sensación del mercado de que el valor de los inmuebles
o está estable o subiendo con moderacion
ocurriendo es que al bajar el tipo del Bono Español el tipo de actualización para nuestras valoraciones esta
también bajando mucho y, por tanto, el valor residual del inmueble aumenta, lo
cual es incongruente con la sensación del mercado de que el valor de los inmuebles
o está estable o subiendo con moderacion
El problema reside en que este
criterio de fijación del tipo funciona bien en momentos de estabilidad
económica y no en momentos convulsos o de crisis
criterio de fijación del tipo funciona bien en momentos de estabilidad
económica y no en momentos convulsos o de crisis
La evolución del Boño español en los ultimos años revela estabilidad, salvo que comparemos con periodos de tiempo mas amplios
|
|
Deuda Publica |
Euribor |
BCE |
IPC |
|
dic-19 |
-0,272 |
-0,261 |
0 |
0,7 |
|
mar-16 |
0,045 |
-0,012 |
0 |
-0,6 |
|
may-13 |
3,087 |
0,484 |
0,5 |
0,3 |
|
may-10 |
2,457 |
1,249 |
2 |
3 |
|
ene-08 |
4,058 |
4,498 |
4,25 |
1,4 |