Para calcular una promoción inmobiliaria de vivienda protegida
, en
anteriores publicaciones venimos desarrollando una idea que nos inquieta sobre
anteriores publicaciones venimos desarrollando una idea que nos inquieta sobre
el futuro de la VPP, basándonos en la última legislación publicada, la del Pais Vasco
que, mucho nos tememos, este marcando una tendencia, cuanto menos
inquietante
inquietante
VALOR MÁXIMO DE REPERCUSIÓN DEL SUELO EN LA NORMATIVA DE VIVIENDAS
PROTEGIDAS EN EL PAIS VASCO
En el artículo 7 del Decreto
39/2008 de 4 de marzo, se
establece que el valor máximo de
repercusión del suelo urbanizado no podrá superar los siguientes
porcentajes tomados en referencia al precio
máximo de venta de las viviendas y demás anejos protegidos:
39/2008 de 4 de marzo, se
establece que el valor máximo de
repercusión del suelo urbanizado no podrá superar los siguientes
porcentajes tomados en referencia al precio
máximo de venta de las viviendas y demás anejos protegidos:
–
VPO – RE
……….. 15 %
VPO – RE
……….. 15 %
–
VPO – RG
………. 20 %
VPO – RG
………. 20 %
–
VTRA
…………… 25 %
VTRA
…………… 25 %
Aplicando estos porcentajes
máximos que hemos realizado sobre el tema de vivienda protegidas en el País
Vasco, tendremos que las repercusiones máximas para cada una de las tipologías
estudiadas es la siguiente:
máximos que hemos realizado sobre el tema de vivienda protegidas en el País
Vasco, tendremos que las repercusiones máximas para cada una de las tipologías
estudiadas es la siguiente:
–
VPO – RG …. 20 % S/ 161.599,05 = 32.319,81
VPO – RG …. 20 % S/ 161.599,05 = 32.319,81
Que suponiendo
que solo la superficie de las viviendas sea computable urbanísticamente y que,
la relación m2 útil/m2 construido sea equivalente a 0,72 la repercusión máxima
de suelo por m2 construido computable urbanísticamente, será de: 32.319,81x 0,72/75 = 310,27 euros/m2 c suelo urbanizado.
que solo la superficie de las viviendas sea computable urbanísticamente y que,
la relación m2 útil/m2 construido sea equivalente a 0,72 la repercusión máxima
de suelo por m2 construido computable urbanísticamente, será de: 32.319,81x 0,72/75 = 310,27 euros/m2 c suelo urbanizado.
–
VT . RA ……
25 % S/256.171,58 = 64.042,90
VT . RA ……
25 % S/256.171,58 = 64.042,90
Que
suponiendo, igual que antes, que solo la
superficie de las viviendas sea computable urbanísticamente y que, la relación
m2 útil/m2 construido sea equivalente a 0,72 la repercusión máxima de suelo por
m1 construido computable urbanísticamente, será de: 64.042,90 x 0,72/75 = 614,81 euros/m2 c suelo urbanizado.
suponiendo, igual que antes, que solo la
superficie de las viviendas sea computable urbanísticamente y que, la relación
m2 útil/m2 construido sea equivalente a 0,72 la repercusión máxima de suelo por
m1 construido computable urbanísticamente, será de: 64.042,90 x 0,72/75 = 614,81 euros/m2 c suelo urbanizado.
Estos valores de repercusión, se
sitúan actualmente casi fuera de mercado
sitúan actualmente casi fuera de mercado
CESIÓN GRATUITA DE APROVECHAMIENTO A LOS AYUNTAMIENTOS DEL PAIS VASCO
Por otra parte, y refiriéndonos a
los porcentajes de cesión, en el artículo
27 de la Ley 2/2006
de 30 de junio, del Suelo y
Urbanismo del País Vasco, modificada por la Ley 11/2008 de 15 de noviembre y por la Ley 2/2014 de 2 de octubre, que a
continuación transcribimos, se ciara a este respecto, lo siguiente:
los porcentajes de cesión, en el artículo
27 de la Ley 2/2006
de 30 de junio, del Suelo y
Urbanismo del País Vasco, modificada por la Ley 11/2008 de 15 de noviembre y por la Ley 2/2014 de 2 de octubre, que a
continuación transcribimos, se ciara a este respecto, lo siguiente:
Artículo 27.- Participación de la comunidad en las plusvalías generadas
por la acción urbanística.
por la acción urbanística.
1.- Para materializar la
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos, los
propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la
obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al
15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del
ámbito de ejecución. En actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la
unidad de ejecución.
participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la acción
urbanística de los entes públicos, los
propietarios de suelo urbano no consolidado y de suelo urbanizable tienen la
obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento el suelo correspondiente al
15% de la edificabilidad ponderada, libre de cargas de urbanización, del
ámbito de ejecución. En actuaciones integradas, el ámbito de ejecución es la
unidad de ejecución.
2.- En suelo urbano no
consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los propietarios
tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de
urbanización, el suelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edificabilidad
urbanística ponderada atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo
que hubiesen vencido los plazos de ejecución establecidos en la misma o, en su
defecto, en el artículo 189 de esta ley, en cuyo caso se tendrá en cuenta la
edificabilidad materializada.
consolidado por incremento de la edificabilidad ponderada, los propietarios
tienen la obligación de ceder gratuitamente al ayuntamiento, libre de cargas de
urbanización, el suelo correspondiente al 15% de dicho incremento sobre la edificabilidad
urbanística ponderada atribuida por la ordenación urbanística anterior, salvo
que hubiesen vencido los plazos de ejecución establecidos en la misma o, en su
defecto, en el artículo 189 de esta ley, en cuyo caso se tendrá en cuenta la
edificabilidad materializada.
3.- La cesión regulada en este
artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas edificables que habrán
de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo.
artículo se habrá de materializar en parcela o parcelas edificables que habrán
de quedar en todo caso adscritas al Patrimonio Municipal de Suelo.
4.- En el caso de municipios no
obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda protegida y que
no contemplen reserva alguna de suelo con este fin en el área, sector o, en su
caso, unidad de ejecución de uso predominante residencial, deberán destinar las
parcelas así obtenidas para vivienda de protección pública.
obligados por esta ley a reservar suelo con destino a vivienda protegida y que
no contemplen reserva alguna de suelo con este fin en el área, sector o, en su
caso, unidad de ejecución de uso predominante residencial, deberán destinar las
parcelas así obtenidas para vivienda de protección pública.
5.- No obstante lo dispuesto en
el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito correspondiente no dé
lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local
de al menos un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de
edificabilidad urbanística prevista en este artículo podrá sustituirse por el
abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al
correspondiente patrimonio público de suelo»
el párrafo anterior, cuando la reparcelación en el ámbito correspondiente no dé
lugar a derecho del pleno dominio por la Administración Local
de al menos un solar o parcela edificable, parte o toda la cesión de
edificabilidad urbanística prevista en este artículo podrá sustituirse por el
abono en metálico de su valor, importe que en todo caso quedará adscrito al
correspondiente patrimonio público de suelo»
COMENTARIO.- El porcentaje ha sido aumentado del 10 % original al 15 %
por la Ley
11/2008. Lo cual incrementa aun mas el coste unitario de desarrollo
urbanístico,
por la Ley
11/2008. Lo cual incrementa aun mas el coste unitario de desarrollo
urbanístico,