El valor del suelo (y no el precio que conste en el documento de
transmisión) es base imponible de
los siguientes impuestos:
transmisión) es base imponible de
los siguientes impuestos:
a)
Transmisiones
patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) impuesto estatal
cedido a las CCAA que grava ciertas transmisiones de bienes inmuebles,
generalmente entre particulares y ciertos documentos notariales de cuantía a través
de los cuales se realizan entre otras ciertas transmisiones de inmuebles
sujetas a IVA,
Transmisiones
patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP y AJD) impuesto estatal
cedido a las CCAA que grava ciertas transmisiones de bienes inmuebles,
generalmente entre particulares y ciertos documentos notariales de cuantía a través
de los cuales se realizan entre otras ciertas transmisiones de inmuebles
sujetas a IVA,
b)
El Impuesto
sobre el Valor Añadido (IVA) para el caso de transmisiones con pago en
especie consistente en la entrega de otro inmueble (aportación, permuta, etc.)
El Impuesto
sobre el Valor Añadido (IVA) para el caso de transmisiones con pago en
especie consistente en la entrega de otro inmueble (aportación, permuta, etc.)
c)
Impuesto de
Bienes Inmuebles (IBI) de carácter local que grava la tenencia de bienes
inmuebles.
Impuesto de
Bienes Inmuebles (IBI) de carácter local que grava la tenencia de bienes
inmuebles.
d)
Impuesto
Municipal sobre el Incremento de valor de los Bienes de naturaleza Urbana
(IVBNU) que es un impuesto local que grava la transmisión de inmuebles.
Impuesto
Municipal sobre el Incremento de valor de los Bienes de naturaleza Urbana
(IVBNU) que es un impuesto local que grava la transmisión de inmuebles.
Es pues, necesario, en primer
lugar saber distinguir entre ambos
conceptos: valor y precio ya que, como decian los versos de Antonio
Machado: “solo el necio confunde valor y precio”.
lugar saber distinguir entre ambos
conceptos: valor y precio ya que, como decian los versos de Antonio
Machado: “solo el necio confunde valor y precio”.
La distinción es fácil cuando se
plantea el caso, aislado y fuera de cómo
actúa, en general, el mercado, de una transmisión de inmueble por un precio
muy inferior a su valor. La “ganga” tiene, en general, diversas causas: mejor
información del comprador sobre la evolución del mercado, necesidades
financieras acuciantes del vendedor, etc.
plantea el caso, aislado y fuera de cómo
actúa, en general, el mercado, de una transmisión de inmueble por un precio
muy inferior a su valor. La “ganga” tiene, en general, diversas causas: mejor
información del comprador sobre la evolución del mercado, necesidades
financieras acuciantes del vendedor, etc.
Otra operación de transmisión de
inmuebles, frecuente en el pasado son los motivos fiscales, haciendo constar en
la escritura un precio inferior al verdaderamente pagado (la diferencia se
pagaba en dinero B o negro). La Hacienda
Publica intentaba cortar este tipo de operaciones sometiendo
la operación a una valoración de los técnicos de hacienda (que el adquirente
podia solicitar una valoración pericial contradictoria) y en caso de aparecer
diferencias significativas someter estas a incrementos tarifarios del impuesto.
Una variante era la de firmar un contrato privado en el que figuraba el precio
real, para posteriormente trasladar a la escritura publica un precio inferior.
inmuebles, frecuente en el pasado son los motivos fiscales, haciendo constar en
la escritura un precio inferior al verdaderamente pagado (la diferencia se
pagaba en dinero B o negro). La Hacienda
Publica intentaba cortar este tipo de operaciones sometiendo
la operación a una valoración de los técnicos de hacienda (que el adquirente
podia solicitar una valoración pericial contradictoria) y en caso de aparecer
diferencias significativas someter estas a incrementos tarifarios del impuesto.
Una variante era la de firmar un contrato privado en el que figuraba el precio
real, para posteriormente trasladar a la escritura publica un precio inferior.
Hoy dia, sobre todo desde la aparición
del IVA este tipo de operaciones han desaparecido prácticamente, sobre todo
teniendo en cuenta que el menor precio consignado en la adquisición suponía, si
se trataba de suelo, que el promotor inmobiliario reflejara en su contabilidad unos
costes de promoción menores y, en consecuencia un beneficio mayor sujeto a tributación,
aunque esta fuera diferida en el tiempo.
del IVA este tipo de operaciones han desaparecido prácticamente, sobre todo
teniendo en cuenta que el menor precio consignado en la adquisición suponía, si
se trataba de suelo, que el promotor inmobiliario reflejara en su contabilidad unos
costes de promoción menores y, en consecuencia un beneficio mayor sujeto a tributación,
aunque esta fuera diferida en el tiempo.
Así pues, en los ultimaos
tiempos, en las operaciones de transmisión de inmuebles se refleja un precio
verdadero, aunque es evidente que todavía puede existir la oportunidad de
comprar por debajo del valor de mercado del inmueble, con lo que la tributación
de la operación en el caso de ITP y AJD se realizaria sobre el valor del
inmueble transmitido que tiene un importe superior al precio. La actuación de
la administración, en este caso de las CCAA, encargada de fijar los tipos impositivos
y proceder a la recaudación del impuesto emitian unas Guias de Valores mínimos,
por lo que una transmisión que se presentara con un precio inferior al
consignado en esa Guia era automáticamente liquidado por su valor de la guia y
no por su precio.
tiempos, en las operaciones de transmisión de inmuebles se refleja un precio
verdadero, aunque es evidente que todavía puede existir la oportunidad de
comprar por debajo del valor de mercado del inmueble, con lo que la tributación
de la operación en el caso de ITP y AJD se realizaria sobre el valor del
inmueble transmitido que tiene un importe superior al precio. La actuación de
la administración, en este caso de las CCAA, encargada de fijar los tipos impositivos
y proceder a la recaudación del impuesto emitian unas Guias de Valores mínimos,
por lo que una transmisión que se presentara con un precio inferior al
consignado en esa Guia era automáticamente liquidado por su valor de la guia y
no por su precio.
Como la guia, sobre todo en el
caso de suelos, no mera completa y no contemplaba todos los casos podían aparecer
liquidaciones adicionales en base a valoraciones específicas realizadas por los
técnicos de hacienda para aquellos casos en los que no figurando en la guia
pudiera sospecharse tenian un precio inferior a su valor.
caso de suelos, no mera completa y no contemplaba todos los casos podían aparecer
liquidaciones adicionales en base a valoraciones específicas realizadas por los
técnicos de hacienda para aquellos casos en los que no figurando en la guia
pudiera sospecharse tenian un precio inferior a su valor.
Hasta aquí la comprensión de
valor y precio es palmaria, pero que sucede en un mercado como el actual en el
que apenas hay transacciones de suelo y las de vivienda son producto de la
liquidación del stock en poder de la banca o del SAREB.
valor y precio es palmaria, pero que sucede en un mercado como el actual en el
que apenas hay transacciones de suelo y las de vivienda son producto de la
liquidación del stock en poder de la banca o del SAREB.
Tomando como base los valores de tasación
para suelo y construcciones del periodo 1997 – 2007, en el momento actual esta ampliamente
reconocido por tasadores nacionales e incluso internacionales (Oliver Withman
valoró los activos inmobiliarios en poder del sistema financiero español) que
los precios del suelo han bajado como media hasta un 70 – 80 % y los precios de
las viviendas han caido en un 30 % – 50·. Y aquí viene la pregunta clave: ¿Este
arrastre tan generalizado de precios, arrastra a los correspondientes valores?
para suelo y construcciones del periodo 1997 – 2007, en el momento actual esta ampliamente
reconocido por tasadores nacionales e incluso internacionales (Oliver Withman
valoró los activos inmobiliarios en poder del sistema financiero español) que
los precios del suelo han bajado como media hasta un 70 – 80 % y los precios de
las viviendas han caido en un 30 % – 50·. Y aquí viene la pregunta clave: ¿Este
arrastre tan generalizado de precios, arrastra a los correspondientes valores?
Como veremos la Administración
parece sostener el criterio de que no, mientras que nosotros defendemos que si,
aunque existan diferencias entre caida de precios y valoraciones.
parece sostener el criterio de que no, mientras que nosotros defendemos que si,
aunque existan diferencias entre caida de precios y valoraciones.
Por ejemplo, en el caso de transmisiones
de suelo, bien sea ITP, bien sea AJD no parece que las guias se hayan
modificado a la baja y sin embargo es una realidad que el que invirtió en 2007
en inmuebles, sobre todo en el caso de suelo y vivienda su inversión ha perdido
valor de forma incuestionable y el mercado le imposibilita vender sin que asuma
perdidas.
de suelo, bien sea ITP, bien sea AJD no parece que las guias se hayan
modificado a la baja y sin embargo es una realidad que el que invirtió en 2007
en inmuebles, sobre todo en el caso de suelo y vivienda su inversión ha perdido
valor de forma incuestionable y el mercado le imposibilita vender sin que asuma
perdidas.
Un caso claro será el SAREB que
adquiere activos con un descuento importante sobre el precio por el que fueron
adquiridos por la banca y ahora procede a su enajenación a terceros, tal vez
ganando un pequeño porcentaje (esta previsto que obtenga como media un 15 %),
¿Como será valorada por Hacienda esta operación? Teniendo además, en cuenta que
el sujeto pasivo obligado a la liquidación del impuesto es el adquirente.
adquiere activos con un descuento importante sobre el precio por el que fueron
adquiridos por la banca y ahora procede a su enajenación a terceros, tal vez
ganando un pequeño porcentaje (esta previsto que obtenga como media un 15 %),
¿Como será valorada por Hacienda esta operación? Teniendo además, en cuenta que
el sujeto pasivo obligado a la liquidación del impuesto es el adquirente.
Pero no acaba ahí el problema ya
que las CCAA, salvo excepciones han subido los tipos de ITP hasta el 10 % para
equipararlo con el IVA que se aplica a las viviendas, por ejemplo
que las CCAA, salvo excepciones han subido los tipos de ITP hasta el 10 % para
equipararlo con el IVA que se aplica a las viviendas, por ejemplo
En proximas publicaciones, comentaremos la influencia del valor del suelo en el resto de los impuestos citados