El Banco Malo (Sareb) II: Valoración de los Activos

El Volumen de los riesgos del Sistema
Financiero Español al sector inmobiliario puede simplificarse con el siguiente
esquema numérico:

EXPOSICION AL SECTOR DE LA CONSTRUCCION Y
PROMOCION INMOBILIARIA:

–         
CREDITO NORMAL …………………….. 125.000 M€

–         
CREDITO DAÑADO …………………….. 175.000 M€

                  ADJUDICADOS ……… 80.000

                  DUDOSOS ……………. 53.000

                  SUBESTANDAR ……    42.000                          

–         
TOTAL EXPOSICION
AL SECTOR …. 300.000 M€

Sobre un total de créditos
concedidos por el sistema de 1,7
billones de euros, lo que supone un 17,65 % del total de créditos concedidos.

Recordemos igualmente que, ante
esta situación,  las medidas del Gobierno
han sido exigir la dotación de provisiones que bajen sustancialmente el valor
de los activos inmobiliarios adjudicados y prestamos al sector en diversos
porcentajes:

A)    PRESTAMOS A PROMOTORES

(1) Esta
prevista la exigencia de un colchón de capital mínimo del 20 % para suelo y del
15 % para promociones en marcha con obra parada.

CREDITOS DUDOSOS.- Son aquellos en los
que se ha producido la morosidad del
cliente, es decir existen un incumplimiento del mismo con antigüedad mínima
de 3 meses.

CREDITOS SUBESTANDAR.- Por el contrario
en este tipo de créditos no se ha
producido el incumplimiento pero el sector económico al que están concedidos si
tiene una alta probabilidad de incumplimiento. Como por ejemplo es el caso
de todos los créditos concedidos al sector inmobiliario. El Banco de España los
puede clasificar como NORMALES, es decir que no están afectados por  dicha circunstancia o bien estimar que existe
una alta probabilidad de impago, en cuyo Caso se clasifican como SUBESTANDAR,
lo que tiene dos efectos inmediatos:

A)   
para la
Entidad crediticia que lo ha concedido que debe provisionarlo
de forma inmediata y hasta su finalización.

B)   
Para el cliente que desde ese momento tiene esta clasificación
de riesgo ante cualquier otro banco al que acuda en ayuda de crédito.

B)    ACTIVOS INMOBILIARIOS ADJUDICADOS

    (1) Se incluyen en este tipo las viviendas
de particulares que no hayan sido residencia habitual de los prestatarios.

Estas dotaciones exigen su dotación
de la cuenta de resultados de las entidades que dada su insuficiente les lleva
a la exigencia de ampliaciones de capital que, lógicamente, el mercado no
asume, y que, en consecuencia deben solicitarse como ayuda de Europa, que se
concretizan en la apertura de un crédito de hasta 100.000 millones de euros
para todo el sistema financiero español.

La fijación de cantidades
concretas para su distribución por entidades, nos lleva a que el Gobierno
español encargo una auditoria del sistema a Oliver Wyman, que además de cumplir este objetivo lograra despejar
las dudas y desconfianzas existentes en nuestro sistema financiero. El
resultado no puede ser mas alentador ya que ellos cifran las necesidades en 59.300 millones de euros, cifra muy
inferior a lo esperado. Finalmente se van a pedir algo menos de 40.000 millones

Pero queda un asunto por
resolver, además de otras condiciones menores, el de si la cifra del préstamo
es no computable en el déficit publico.

No obstante, las autoridades
europeas y los mercados, a través de la prima
de riesgo, que no cesa de situarse en niveles elevados, siguen presionando a España para que cree el banco
malo en el que se “entierren” (es nuestra opinión) los activos del sector,
para que duerman el sueño de los justos, en espera de tiempos mejores, sin que
nadie les eche en falta por un largo periodo de tiempo. Pero esta operación, lógicamente, cuesta dinero, alguien tiene que
comprar estos activos “tóxicos”, y el Gobierno tiene una prioridad (por lo
menos así lo manifiesta): que no le cueste dinero al contribuyente.

Para ello hay que buscar un equilibrio entre el valor en libros a los que las
entidades de crédito se adjudicaron dichos activos (lógicamente a valoraciones
del 2007 o anteriores, que ahora están muy desfasadas de los valores de mercado,
si es que estos existen, y el valor por
el que el banco malo los va a adquirir, ya que si no los adquiere a precios
de autentica “ganga” no los podrá enajenar con beneficios en un futuro.

Si el precio de “ganga” es inferior al precio de adquisición inicial
menos la provisión dotada, es evidente que las entidades de crédito perderán en
la operación y, en consecuencia verán más deteriorados su balance y, en el
caso de las entidades nacionalizadas, que están obligados a realizar la
operación, su agujero será mayor.

Parece ser que el Gobierno, aceptando los criterios
impuestos desde Bruselas, tiene despejada la incógnita, y ha establecido unos precios de adquisición que se derivan de
efectuar unos descuentos medios sobre el
valor en libros de los inmuebles de las siguientes cuantias:

Viviendas Terminadas                                          32,40 
%

Obra en curso                                                       
40,30 %

Suelo Urbano                                                     
  53,60 %

Otro Suelo                                                             56,60 %

Otros con garantía real                                          33,80
%

Viviendas nueva                                                              54,20 %

Obra en curso                                                       
          63,20 %

Suelo                                                                               79,50 %

Estos valores medios establecidos
suponen un descuento adicional sobre las
previsiones de descuento efectuadas por Oliver Wyman del 7 % para Activos
Adjudicados y del 13% en el caso de presamos a promotores.

El Banco de España será el encargado de fijar el precio final de
transferencia de cada activo en función de su naturaleza, ubicación y estado,
entre otros criterios, así como los gastos que previsiblemente tendrá que
afrontar el SAREB, para su gestión.

El Banco de España ha calculado
que con el establecimiento de estos descuentos medios se producirán unas perdidas adicionales en las entidades nacionalizadas
de unos 6.000 millones de euros que según las autoridades monetarias ese
nuevo “agujero” será compensado por una reducción del balance que disminuye
lógicamente las exigencias de capital

Según sus propias estimaciones estos valores de transferencia dejan un
margen de rentabilidad para el banco malo del 15 %, lo que podría hacer
atractiva la entrada en su accionariado de inversores privados.

Y ¿como parece haberse resuelto
la cuestión?. Pues parece que por la via de la negociación dirigida al
sostenimiento del sistema por un lado y por que el coste para el contribuyente
sea nulo.

A nuestro juicio esta aseveración puede ser una falacia de grandes
proporciones porque nadie ha entrado en la consideración del verdadero
valor de los inmuebles en cuestión.

En el caso de viviendas terminadas, unas 680.000 según las cifras que
se manejan, el tema puede ser claro, ya que se conoce una estimación
bastante fiable de la baja de precios de este tipo de inmuebles (entre un 30 %
y un 50% son las cifras que se manejan), pero
el problema se agrava en el caso del suelo, en nuestro criterio por dos
motivos fundamentales:

a)     
El desarrollo final del suelo requiere de un esfuerzo
inversor de relativa importancia al que no sabemos si estarán o uno dispuestos los
gestores de la nueva entidad, o si lo podrán realizar.

b)     
El suelo a
gestionar deriva de planteamientos urbanísticos de la década 1997 – 2007,
lo que supone, no ya que fueron adquiridos excesivamente caros, efecto que se
podia paliar con el precio de “ganga”, sino por que derivan en la mayoria de ellos de planteamientos “faraónicos” que hoy
dia son inasumibles.

Aquí esta el verdadero problema de valoración del suelo, cupos
precios se barajan que han sufrido una merma de hasta el 70 % de su valor
inicial. Pero el problema como decimos no es este, sino que son operaciones hoy dia inviables en razón de la
situación del mercado.

Así pues, para finalizar, en
nuestra opinión el tema de valoraciones no se ha resuelto, dándonos la
impresión de que se confía su solución a los grandes números, y que mucho suelo
pasara a su situación de rustico improductivo “sine die”.

Posiblemente nos tememos que no
se hayan tenido en cuenta, en el diseño del banco malo español, lo que sucedió
en Irlanda con su banco malo irlandés creado en diciembre de 2009, cuyos
gestores han reconocido que se equivocaron en la valoración de  los 
adquiridos por valor de 74.000 millones de euros, que fueron adquiridos
por esa entidad con una rebaja del 53 % cuando la realidad del mercado impuso
su ley estableciendo que la rebaja debía haber estado centrada en mas de un
60%.