A la hora de analizaruna promoción inmobiliaria
de viviendas en régimen de Cooperativa,
la figura que dirige, impulsa y programa
es la del Gestor
A diferencia del promotor en una promoción para venta, no aporta capital
ni obtiene beneficios, sino que presta
un servicio remunerado a los socios. Por ello, no asume riesgos en la
operación, en principio
ni obtiene beneficios, sino que presta
un servicio remunerado a los socios. Por ello, no asume riesgos en la
operación, en principio
Sin embargo, hay casos en los que el GESTOR puede tomar la decisión de iniciar
la promoción, sin tener el 100% de comuneros o cooperativistas, por lo que debe
asumir las cuotas de pago correspondientes a esos comuneros a los que
reemplaza.
la promoción, sin tener el 100% de comuneros o cooperativistas, por lo que debe
asumir las cuotas de pago correspondientes a esos comuneros a los que
reemplaza.
Para
evaluar económicamente el riesgo asumido con esta decisión, una
alternativa de calculo que minora su cuantía es considerar que parte de los
pagos que debe asumir los abona de la parte de su prestación de servicios que
corresponde a las cuotas pagadas por el resto de comuneros, y como saldo neto,
si es positivo, seria la cantidad que debe financiar con sus otros recursos,
propios o ajenos.
evaluar económicamente el riesgo asumido con esta decisión, una
alternativa de calculo que minora su cuantía es considerar que parte de los
pagos que debe asumir los abona de la parte de su prestación de servicios que
corresponde a las cuotas pagadas por el resto de comuneros, y como saldo neto,
si es positivo, seria la cantidad que debe financiar con sus otros recursos,
propios o ajenos.
Veamos un EJEMPLO. – Supongamos una Cooperativa
de 48 socios comuneros y, cuyo contrato de servicios a un GESTOR es del 9% de la inversión y los gastos de
Administración el 3,8%. El GESTOR establece que, según el programa financiero
hasta el inicio de la obra pasaran 12 meses desde la firma de la adquisición
del solar, y cada socio debe afrontar un pago inicial de 30.000 para la
adquisición del solar ya que se cuenta con una financiación para la adquisición
del mismo del 50% aproximadamente, y luego 500 cada mes.
|
Mes-Inicio
|
|
Mes-Terminación
|
||
|
Promoción
|
MARZO
|
2.015
|
||
|
Programa
de Obras |
12
|
26
|
||
|
Concesión
Licencia |
11
|
|||
|
Concesión
Hipoteca |
11
|
Entrega llaves
|
28
|
|
Calcular el riesgo económico del GESTOR, que
esta dispuesto a no cobrara ningún honorario en ese periodo de Asunción de
riesgos.
esta dispuesto a no cobrara ningún honorario en ese periodo de Asunción de
riesgos.
SOLUCION
Primeramente se deben conocer los
gastos en que va a incurrir la cooperativa hasta que se pueda disponer de la
financiación prevista, via préstamo hiotecario, para la ejecución de la obra
gastos en que va a incurrir la cooperativa hasta que se pueda disponer de la
financiación prevista, via préstamo hiotecario, para la ejecución de la obra
Se contempla, no solo la adquisición
del solar, sino también los costes de proyectos, licencia, constitución del
préstamo subrogable, etc
del solar, sino también los costes de proyectos, licencia, constitución del
préstamo subrogable, etc
|
7.2 .-
TABLA DE RIESGOS Y DESEMBOLSOS INICIALES |
||||
|
7.2-a)
Previsión de Inversiones Iniciales hasta el comienzo de |
||||
|
la Obra.
Mes de Inicio : 12 |
||||
|
€
|
||||
|
|
Gastos
Totales de compraventa del Solar |
2.425.202,40
|
||
|
|
Proyecto
Basico |
|
75.725,20
|
|
|
|
Proyecto
de Ejecución |
|
79.726,46
|
|
|
|
Licencia
de Obras |
|
165.947,77
|
|
|
|
Declaracion
de Obra Nueva |
|
35.120,77
|
|
|
|
Division
Horizontal |
|
92.889,19
|
|
|
50%
|
Primer pago
Seguro responsabilidad Decenal |
10.833,35
|
||
|
|
|
|
Inversión Total
Directa |
2.885.445,14
|
|
6%
|
de Gastos
Admon. y Gerenciales s/ Inversion |
172.001,70
|
||
|
|
(a descontar Hipoteca del Solar)
|
0,00
|
||
|
|
|
|
Inversion Neta a
cubrir |
3.057.446,84
|
|
7.2 b)
Importes por Socio |
||||
|
|
|
|
Inversion neta
inicial a cubrir |
63.696,81
|
|
|
Aportacion a los
Gastos Admon. y Gerenciales |
3.583,37
|
||
|
|
|
|
Hipoteca del Solar
|
0,00
|
Con estos datos el GESTOR puede fácilmente calcular una Tabla que con
el dinero extra que debe aportar a
la comunidad de propietarios, en función
del número de comuneros que falten para cubrir la totalidad de la promoción (fallos):
el dinero extra que debe aportar a
la comunidad de propietarios, en función
del número de comuneros que falten para cubrir la totalidad de la promoción (fallos):
|
7.2 c)
TABLA DE RIESGOS PARA EL GESTOR por Socio |
||||
|
Num. de Socios:
|
48
|
|||
|
Importe a
|
Ingresos de
|
Exceso de
|
||
|
Fallan
|
cubrir
|
Gestion
|
Desembolso
|
|
|
0%
|
0
|
0
|
172.002
|
0
|
|
5%
|
2
|
127.394
|
164.835
|
0
|
|
10%
|
4
|
254.787
|
157.668
|
-97.119
|
|
15%
|
7
|
445.878
|
146.918
|
-298.960
|
|
20%
|
9
|
573.271
|
139.751
|
-433.520
|
|
25%
|
12
|
764.362
|
129.001
|
-635.360
|
|
30%
|
14
|
891.755
|
121.835
|
-769.921
|
Y, con estos datos tomar la decisión
que proceda, en el bien entendido de que además de los recursos extras que se
indican para cada caso en la ultima comuna de la tabla, debe de aguantar el
coste de la gestión que debe realizar.
que proceda, en el bien entendido de que además de los recursos extras que se
indican para cada caso en la ultima comuna de la tabla, debe de aguantar el
coste de la gestión que debe realizar.
Si por ejemplo, no esta dispuesto a
poner dinero extra en la promoción, lo mas que puede permitirse es entre 2 y 3
fallos, es decir debe tener como mínimo 45
contratos de adhesión y con ellos formar la Cooperativa, asumiendo el riesgo de
que tiene 5 meses mas para conseguir la firma de los 3 socios que le faltan.
poner dinero extra en la promoción, lo mas que puede permitirse es entre 2 y 3
fallos, es decir debe tener como mínimo 45
contratos de adhesión y con ellos formar la Cooperativa, asumiendo el riesgo de
que tiene 5 meses mas para conseguir la firma de los 3 socios que le faltan.
La
resolución del ejemplo, solucionado de forma concreta por la
“cuenta de la vieja”, nos lleva a
generalizar sus resultados, ya que si llamamos:
resolución del ejemplo, solucionado de forma concreta por la
“cuenta de la vieja”, nos lleva a
generalizar sus resultados, ya que si llamamos:
De donde resulta la formula general:
E = (NF
– NC x CG) x P Luego,
para E = 0, NF = NC x CG
– NC x CG) x P Luego,
para E = 0, NF = NC x CG
que nos dará el número máximo de fallos que son admisibles
para que el GESTOR no tenga que aportar nuevos fondos a la operación.
para que el GESTOR no tenga que aportar nuevos fondos a la operación.
El
programa Gestinmo realiza un calculo detallado de los riesgos para el gestor
a la hora de especificar el programa de desembolsos del cooperativista y
los pagos iniciales previos al comienzo de las obras
programa Gestinmo realiza un calculo detallado de los riesgos para el gestor
a la hora de especificar el programa de desembolsos del cooperativista y
los pagos iniciales previos al comienzo de las obras
Otro caso muy singular, en la Asunción
de este tipo de riesgos de desvio económico del presupuesto, se produce en el
caso de que el GESTOR pretendiera realzar una Cooperativa para la construcción
de Viviendas de Protección Publica, que tiene limitado el precio máximo de
adjudicación.
de este tipo de riesgos de desvio económico del presupuesto, se produce en el
caso de que el GESTOR pretendiera realzar una Cooperativa para la construcción
de Viviendas de Protección Publica, que tiene limitado el precio máximo de
adjudicación.
¿Qué
sucede, si por ejemplo, el coste real de la promoción, como consecuencias de
deficiencias en el proyecto de ejecución, obliga al contratista a ejecutar unidades
de obra no previstas en el proyecto, lo que supone aumentos no previstos del
coste?.
sucede, si por ejemplo, el coste real de la promoción, como consecuencias de
deficiencias en el proyecto de ejecución, obliga al contratista a ejecutar unidades
de obra no previstas en el proyecto, lo que supone aumentos no previstos del
coste?.
La respuesta es sencilla: se
mantendría la adjudicación a los socios, por la cifra máxima legal, que seria
la que figura en la escritura publica correspondiente, y los comuneros tendrían
que abonar las diferencias al contratista.
mantendría la adjudicación a los socios, por la cifra máxima legal, que seria
la que figura en la escritura publica correspondiente, y los comuneros tendrían
que abonar las diferencias al contratista.