Los conceptos de superficie útil y construida
de una vivienda ya han sido objeto de análisis en anteriores publicaciones de
este BLOG (junio, septiembre,
noviembre de 2010 y otros con etiqueta VPO) pero, ante el interés de nuestros
visitantes (las estadísticas muestran que son las consultas mas visitadas),
queremos centrar en ésta y
posteriores publicaciones, ciertos
conceptos clave.
de una vivienda ya han sido objeto de análisis en anteriores publicaciones de
este BLOG (junio, septiembre,
noviembre de 2010 y otros con etiqueta VPO) pero, ante el interés de nuestros
visitantes (las estadísticas muestran que son las consultas mas visitadas),
queremos centrar en ésta y
posteriores publicaciones, ciertos
conceptos clave.
MODULO de SUPERFICIE para PLAZAS de GARAJE
En el caso de un edificio de
viviendas cuyos sótanos se habilitan
para la ubicación y el uso de plazas de
garaje, se suele utilizar en los
estudios de viabilidad un modulo de 25 m2/
plaza, en el que se incluyen los
siguientes conceptos:
viviendas cuyos sótanos se habilitan
para la ubicación y el uso de plazas de
garaje, se suele utilizar en los
estudios de viabilidad un modulo de 25 m2/
plaza, en el que se incluyen los
siguientes conceptos:
–
Superficie de la
plaza (normalmente mínimo 2,50 x 4,50 m2 con tendencia al alza por la mayor
dimensiones actual de los coches)
Superficie de la
plaza (normalmente mínimo 2,50 x 4,50 m2 con tendencia al alza por la mayor
dimensiones actual de los coches)
–
Viales de
circulación y maniobra
Viales de
circulación y maniobra
–
Rampas de
acceso de vehículos
Rampas de
acceso de vehículos
–
Accesos de
peatones
Accesos de
peatones
–
Servicios
comunes (aseos, instalaciones, etc.)
Servicios
comunes (aseos, instalaciones, etc.)
–
Espesor de los muros
de cerramiento
Espesor de los muros
de cerramiento
debiendo hacer compatible el número de plazas con las disposiciones
legales (generalmente 1 plaza por vivienda y 1 por cada 100 m2 de superficie de
local comercial, aunque las modernas ordenanzas municipales tienden a
incrementar estas dotaciones mínimas).
legales (generalmente 1 plaza por vivienda y 1 por cada 100 m2 de superficie de
local comercial, aunque las modernas ordenanzas municipales tienden a
incrementar estas dotaciones mínimas).
Con este número mínimo normativo de plazas de garaje necesarias, el modulo unitario anterior y la superficie en planta baja del solar
(utilizable en su totalidad para este uso, en general, aunque pueden existir
restricciones en cuanto a su separación de via publica, etc.), se calcula el número de plantas necesario
para ubicar todas estas plazas.
(utilizable en su totalidad para este uso, en general, aunque pueden existir
restricciones en cuanto a su separación de via publica, etc.), se calcula el número de plantas necesario
para ubicar todas estas plazas.
Recordamos también las
dificultades de diseño que tiene el encajar, una encima de otra, dos
estructuras tan diferentes como son la de las viviendas con las del propio
garaje.
dificultades de diseño que tiene el encajar, una encima de otra, dos
estructuras tan diferentes como son la de las viviendas con las del propio
garaje.
Pues bien, llamamos la atención sobre la aplicación de este modulo de 25 m2 construidos a efectos
provisionales de calcular el número de plazas de garaje que entran en una determinada configuración geométrica
del solar, ya que a veces esta
geometría nos lleva a sorpresas descomunales pudiendo hacer que hasta se
duplique el modulo necesario, una vez efectuado el proyecto.
provisionales de calcular el número de plazas de garaje que entran en una determinada configuración geométrica
del solar, ya que a veces esta
geometría nos lleva a sorpresas descomunales pudiendo hacer que hasta se
duplique el modulo necesario, una vez efectuado el proyecto.
A veces, cuando esto sucede, el diseño completa los espacios no utilizados
para disponer sobre ellos trasteros, siempre que las Ordenanzas permitan
esta duplicidad de usos en las plantas sótano. Una disposición comercial y funcionalmente muy favorable es disponer la
plaza de garaje con un trastero adosado en su parte posterior, pero a veces
esto no siempre es posible.
para disponer sobre ellos trasteros, siempre que las Ordenanzas permitan
esta duplicidad de usos en las plantas sótano. Una disposición comercial y funcionalmente muy favorable es disponer la
plaza de garaje con un trastero adosado en su parte posterior, pero a veces
esto no siempre es posible.
Es pues necesario en el momento de plantear la viabilidad de
una promoción inmobiliaria realizar una
profunda reflexión sobre este tema, sobre todo cuando existen geometrías de
solar complejas para evitar sustos posteriores, tratando incluso que un
técnico nos ayude con un anteproyecto previo de este importante problema.
una promoción inmobiliaria realizar una
profunda reflexión sobre este tema, sobre todo cuando existen geometrías de
solar complejas para evitar sustos posteriores, tratando incluso que un
técnico nos ayude con un anteproyecto previo de este importante problema.
SUPERFICIE UTIL Y CONSTRUIDA DE LOCALES
COMERCIALES
COMERCIALES
Respecto a la consideración de superficie construida y útil de los locales
comerciales como generalmente estos se comercializan sin distribución
interior el cómputo de una y otra es similar a la descrita para las viviendas. La única singularidad es la de la
asignación de parte proporcional de zonas comunes del edificio. En la distribución más normal de locales en planta baja con acceso directo por la fachada exterior
del edificio y, en consecuencia, independiente del portal del edificio que da
acceso a las viviendas y garaje, el
esquema lógico es no computar ninguna parte proporcional de zonas comunes del
edificio a dichos locales.
comerciales como generalmente estos se comercializan sin distribución
interior el cómputo de una y otra es similar a la descrita para las viviendas. La única singularidad es la de la
asignación de parte proporcional de zonas comunes del edificio. En la distribución más normal de locales en planta baja con acceso directo por la fachada exterior
del edificio y, en consecuencia, independiente del portal del edificio que da
acceso a las viviendas y garaje, el
esquema lógico es no computar ninguna parte proporcional de zonas comunes del
edificio a dichos locales.
Ahora bien, en los casos en los que el acceso al portal y/o escaleras sea de uso
presumible para los propietarios del local comercial, como por ejemplo
sucede si tiene plazas de garaje asignadas con acceso desde el portal o cuando el local deba utilizar parte de la
cubierta para instalaciones de ventilación, evacuación de humos o aire
acondicionado, es conveniente
asignarles una pequeña parte de proporción de zonas comunes (ese porcentaje
no está fijado legalmente en la división horizontal) pero si se hace, aunque sea una cuota testimonial, nos ahorraremos
posteriores problemas de comunidad de
propietarios, con un desembolso mínimo por parte de los locales
comerciales, que podrán utilizar sin problemas estos accesos comunes. Es decir
la solución está inmersa en una buena política comercial de futuro.
presumible para los propietarios del local comercial, como por ejemplo
sucede si tiene plazas de garaje asignadas con acceso desde el portal o cuando el local deba utilizar parte de la
cubierta para instalaciones de ventilación, evacuación de humos o aire
acondicionado, es conveniente
asignarles una pequeña parte de proporción de zonas comunes (ese porcentaje
no está fijado legalmente en la división horizontal) pero si se hace, aunque sea una cuota testimonial, nos ahorraremos
posteriores problemas de comunidad de
propietarios, con un desembolso mínimo por parte de los locales
comerciales, que podrán utilizar sin problemas estos accesos comunes. Es decir
la solución está inmersa en una buena política comercial de futuro.