Efectivamente el Banco Malo,
bautizado con el nombre de SAREB, tendrá
que gestionar los activos que se le transfieran. En el caso de promociones
terminadas los gastos previsibles serán los de gestionar su venta, por lo que
en este caso son perfectamente evaluables y cuantificables.
bautizado con el nombre de SAREB, tendrá
que gestionar los activos que se le transfieran. En el caso de promociones
terminadas los gastos previsibles serán los de gestionar su venta, por lo que
en este caso son perfectamente evaluables y cuantificables.
En el caso de promociones en curso
(de las que por cierto creemos existen ya muy pocas), la cuantificación de
estos gastos también es fácil de cuantificar,
ya que se requiere la colaboración de empresas constructoras (normalmente serán
las de algún modo asociadas a las entidades de crédito o que sean clientes) las
que podrán ayudar a cuantificar las obras necesarias para su terminación.
(de las que por cierto creemos existen ya muy pocas), la cuantificación de
estos gastos también es fácil de cuantificar,
ya que se requiere la colaboración de empresas constructoras (normalmente serán
las de algún modo asociadas a las entidades de crédito o que sean clientes) las
que podrán ayudar a cuantificar las obras necesarias para su terminación.
Para las obras “paradas” la gestión será un poco mas dificultosa,
porque evidentemente aparecerán situaciones de contratos con empresas que
podrian estar en situación de concurso de acreedores o quiebras, con numerosos
proveedores en sus listados de acreedores con los que se deberá contar para
obtener acuerdos satisfactorios.
porque evidentemente aparecerán situaciones de contratos con empresas que
podrian estar en situación de concurso de acreedores o quiebras, con numerosos
proveedores en sus listados de acreedores con los que se deberá contar para
obtener acuerdos satisfactorios.
El problema, en estos casos de obra en curso paralizada o no, y con
existencia de preventas (contratos privados) a nuestro juicio es el de DECIDIR O NO LA CONTINUIDAD DE
ESOS TRABAJOS.
existencia de preventas (contratos privados) a nuestro juicio es el de DECIDIR O NO LA CONTINUIDAD DE
ESOS TRABAJOS.
Parece que existe un informe al respecto,
de algun Colegio de Arquitectos, cuyo contenido desconocemos, que asegura que
lo mas sensato en muchos de estos casos es proceder a su paralización
definitiva e incluso a su demolición.
de algun Colegio de Arquitectos, cuyo contenido desconocemos, que asegura que
lo mas sensato en muchos de estos casos es proceder a su paralización
definitiva e incluso a su demolición.
Decidir este asunto será lo más peliagudo
que les queda a los responsables de la nueva entidad que gestionara estos
activos.
que les queda a los responsables de la nueva entidad que gestionara estos
activos.
No obstante las evidentes dificultades de estas dos tipologías de
activos, el problema principal será el
suelo.
activos, el problema principal será el
suelo.
Una clasificación del suelo según su estado podría ser la siguiente:
–
Suelo calificado actualmente como rustico.
Suelo calificado actualmente como rustico.
–
Suelo calificado actualmente como urbanizable con la ejecución del planeamiento sin tramitar.
Suelo calificado actualmente como urbanizable con la ejecución del planeamiento sin tramitar.
–
Suelo calificado actualmente como urbanizable con la ejecución del planeamiento aprobada sin iniciar la urbanización.
Suelo calificado actualmente como urbanizable con la ejecución del planeamiento aprobada sin iniciar la urbanización.
–
Suelo calificado actualmente como urbanizable en curso de urbanización.
Suelo calificado actualmente como urbanizable en curso de urbanización.
–
Suelo urbano sin
tramitar el Proyecto de Reforma Interior o el Plan Especial
Suelo urbano sin
tramitar el Proyecto de Reforma Interior o el Plan Especial
–
Suelo Urbano
con tramitación aprobada sin iniciar su
ejecución.
Suelo Urbano
con tramitación aprobada sin iniciar su
ejecución.
–
Solar sin
edificar
Solar sin
edificar
–
Solar con construcción
a demoler
Solar con construcción
a demoler
Evidentemente, empezando el análisis por el ultimo tipo:
el solar, no existen problemas de inversiones adicionales a su puesta en venta.
Pero en el resto de casos si que existen
problemas, no ya solo de la cuantía de las inversiones necesarias, por
ejemplo en el caso de urbanizaciones a ejecutar, sino por dos motivos
adicionales que complican la situación:
el solar, no existen problemas de inversiones adicionales a su puesta en venta.
Pero en el resto de casos si que existen
problemas, no ya solo de la cuantía de las inversiones necesarias, por
ejemplo en el caso de urbanizaciones a ejecutar, sino por dos motivos
adicionales que complican la situación:
a)
Generalmente el
SAREB no será propietario único de la actuación urbanística a completar y,
en consecuencia deberá contar con el resto de propietarios, con su
predisposición a actuar y sobre todo por su solvencia financiera.
Generalmente el
SAREB no será propietario único de la actuación urbanística a completar y,
en consecuencia deberá contar con el resto de propietarios, con su
predisposición a actuar y sobre todo por su solvencia financiera.
b)
Por la
negociación con los Ayuntamientos a los que los antiguos promotores les han
dejado “colgados” no terminando sus actuaciones urbanísticas previstas en su
PGOU, en general y sobre todo en casos tan específicos como el de Agente
Urbanizador, en su caso en las CCAA donde esta previsto estos sistemas de actuación
Por la
negociación con los Ayuntamientos a los que los antiguos promotores les han
dejado “colgados” no terminando sus actuaciones urbanísticas previstas en su
PGOU, en general y sobre todo en casos tan específicos como el de Agente
Urbanizador, en su caso en las CCAA donde esta previsto estos sistemas de actuación
No sabemos cual será la postura
de los Ayuntamientos ante un SAREB que no es puramente un Promotor Inmobiliario
y, cuya vocación es inicialmente la de enajenar los activos a terceros, cuya vocación
no creemos sea la de comprometerse sustancialmente en los deberes asociados y
derivados del urbanismo.
de los Ayuntamientos ante un SAREB que no es puramente un Promotor Inmobiliario
y, cuya vocación es inicialmente la de enajenar los activos a terceros, cuya vocación
no creemos sea la de comprometerse sustancialmente en los deberes asociados y
derivados del urbanismo.
Por otro lado esta previsto que el SAREB gestione del
orden de 90.000 millones de volumen de venta, en activos inmobiliarios, lo que
supondría la mayor empresa inmobiliaria jamás conocida en la historia de España.
orden de 90.000 millones de volumen de venta, en activos inmobiliarios, lo que
supondría la mayor empresa inmobiliaria jamás conocida en la historia de España.
Lógicamente en el caso de venta
de viviendas terminadas la tipología de la venta será la tradicional, es decir
la que se ha ido realizando en el sector: del orden de un 20 % cantidad de
entrada y el resto en hipoteca a 20 – 30 o mas años. Pero en el caso del suelo el sistema tradicional era que al propietario se
le pagaba al contado y, en consecuencia las empresas promotoras ponian en
la operación una parte mínima en capital o fondos propios y el resto era
financiado, cada vez en mayor cuantias.
de viviendas terminadas la tipología de la venta será la tradicional, es decir
la que se ha ido realizando en el sector: del orden de un 20 % cantidad de
entrada y el resto en hipoteca a 20 – 30 o mas años. Pero en el caso del suelo el sistema tradicional era que al propietario se
le pagaba al contado y, en consecuencia las empresas promotoras ponian en
la operación una parte mínima en capital o fondos propios y el resto era
financiado, cada vez en mayor cuantias.
Es evidente que este sistema de venta no podrá continuarse, salvo
que se quiera volver a caer en los mismos errores que antaño, por lo que la salida
de este tipo de activos será, de hecho muy complicada, por lo menos en el corto
y medio plazo.
que se quiera volver a caer en los mismos errores que antaño, por lo que la salida
de este tipo de activos será, de hecho muy complicada, por lo menos en el corto
y medio plazo.
Es de esperar, pues, se llegue a una situación de espera en el tiempo
en la salida de este tipo de activos, que deberá equilibrase y acompasarse
con las inversiones necesarias para que dichos activos adquieran la
calificación de solar.
en la salida de este tipo de activos, que deberá equilibrase y acompasarse
con las inversiones necesarias para que dichos activos adquieran la
calificación de solar.