Impuestos en la escritura de Aportacion de Solar
En las promociones inmobiliarias, de viviendas, terciario o mixtas, una forma de adquisición del solar es la llamada aportación que consiste en ceder el solar al promotor, a cambio de que este se obligue a entregar una parte determinada de la obra terminada. Las consecuencias jurídico económicas del contrato de aportación es que el cedente cede la propiedad o el uso del solar a cambio de tener un derecho de crédito con el cesionario (mas o menos protegido) de acuerdo a como se realice el contrato de aportación, como ya hemos visto en anteriores escritos.
CEDENTE PERSONA FISICA NO QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA
A estas circunstancias vienen a añadirse las consecuencias fiscales, que para el CEDENTE PERSONA FISICA NO QUE NO ES SUJETO PASIVO DE IVA, son dos muy importantes:
A) Tener un coste por IVA repercutido por pisos y locales que todavía no se ha entregado por el cesionario, y que el cedente, en el caso de ser consumidor final son importes que no puede deducir, y por tanto es un coste que asume.
B) Igualmente asume el coste de IVBNU (Plusvalía municipal)
Así pues el cesionario, como consecuencia de la aparición de estos costes fiscales que debe soportar el cedente, debe solucionar el tema, facilitándole por ejemplo un préstamo o bien deduciendo esta cantidad del porcentaje de entrega para realizarla al cedente en el momento de la formalización de la escritura de aportación.
CEDENTE SUJETO PASIVO DE IVA
Para el caso de que el CEDENTE SEA SUJETO PASIVO DE IVA, ES DECIR EMPRESA INMOBILIARIA, las consecuencias económicas no son tan elevadas, PERO SI LO SON, en el caso SIGUIENTE:
Cuando la Empresa Promotora cedente, enajene a terceros, la obra entrega como contraprestación a l cesión de solar efectuada, se tratará como 2ª transmisión, y en consecuencia sujetas a TPO, lo que a efectos prácticos no le supondrá ningún perjuicio económico, ya que el comprador tributara de forma similar.
Pero el efecto negativo se producirá, por el hecho de que La Empresa, automáticamente, entre sus ingresos tendrá una parte que no estará sometida a IVA, y en consecuencia no podrá deducir el 100% del IVA soportado.
Por ejemplo si la proporción de ingresos sometidos a TPO y los de primera entrega, sometidos a IVA, es del 30%, solamente podrá deducir del IVA soportado, el 70%, debido a la aplicación de la regla de prorrata.
A este efecto negativo, se le une el hecho de que si tuviese adquisiciones de suelo sujetas y exentas de IVA, no podría renunciar la exención, ya que no es un sujeto pasivo de IVA con derecho a la deducción del 100% del IVA soportado, que es una de las condiciones necesarias para que se puede renunciar en este tipo de operaciones, lo cual puede lastrar gravemente su actividad.