Análisis de Sensibilidad y Riesgos Inmobiliarios
Como hemos dicho en anteriores publicaciones
sobre este tema, el Análisis de
Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria,
enriqueciendo sus resultados al ofrecer al inversor o a las Entidades
financieras prestamistas, como se verían
afectados los resultados del Análisis de Viabilidad con escenarios
desfavorables de combinación de variables estratégicas que sufren pequeños
cambios imprevistos inicialmente, sobre parámetros resultado que libremente
pueden determinarse.
sobre este tema, el Análisis de
Sensibilidad parte de un Análisis de Viabilidad de una Promoción Inmobiliaria,
enriqueciendo sus resultados al ofrecer al inversor o a las Entidades
financieras prestamistas, como se verían
afectados los resultados del Análisis de Viabilidad con escenarios
desfavorables de combinación de variables estratégicas que sufren pequeños
cambios imprevistos inicialmente, sobre parámetros resultado que libremente
pueden determinarse.
En nuestra opinión, en la nueva sociedad económica que aparecerá tras las crisis, viviremos
un mundo mucho más sofisticado, en el que ya no fluirá el dinero con la
libertad, la abundancia y la alegría del pasado.
un mundo mucho más sofisticado, en el que ya no fluirá el dinero con la
libertad, la abundancia y la alegría del pasado.
Cada vez mas las empresas inmobiliarias estarán sujetas a un fuerte capitalización
y sus inversores y prestamistas exigirán
estudios mucho mas elaborados que en el pasado, que en algunos casos, los
que mas, no se llegaba ni a plantear el cash – flow, y ni pensar siquiera en
Análisis de Sensibilidad.
y sus inversores y prestamistas exigirán
estudios mucho mas elaborados que en el pasado, que en algunos casos, los
que mas, no se llegaba ni a plantear el cash – flow, y ni pensar siquiera en
Análisis de Sensibilidad.
En
nuestra opinión, esta situación, va experimentar profundos cambios, en un
futuro próximo, y hay que estar preparado para ello. Se generalizara la utilización del TIR y el VAN, parámetros
financieros hasta ahora prácticamente no utilizados por el sector inmobiliario,
como medidas dinámicas de rentabilidad, en
detrimento de la utilización de los ratios estáticos, que poco dicen de la
verdadera problemática de la inversión que es su distribución temporal y su
plazo de recuperación.
nuestra opinión, esta situación, va experimentar profundos cambios, en un
futuro próximo, y hay que estar preparado para ello. Se generalizara la utilización del TIR y el VAN, parámetros
financieros hasta ahora prácticamente no utilizados por el sector inmobiliario,
como medidas dinámicas de rentabilidad, en
detrimento de la utilización de los ratios estáticos, que poco dicen de la
verdadera problemática de la inversión que es su distribución temporal y su
plazo de recuperación.
Y, en este futuro, pero inmediato contexto, las entidades de crédito que ya tendrán
muy aprendida la lección, exigirán
medidas del riesgo de las promociones inmobiliarias como condición indispensable
para facilitar créditos a los promotores, obligando, por un lado a la
capitalización adecuada de las empresas del sector y, por otro lado, a la
utilización de medidas del riesgo mucho mas sofisticadas que las utilizadas
hasta el momento, que se basaban en el análisis de factores tales como el
planeamiento urbanístico y los precios unitarios de los productos en venta, a
mas plazo y a mayor precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento
mas riesgo.
muy aprendida la lección, exigirán
medidas del riesgo de las promociones inmobiliarias como condición indispensable
para facilitar créditos a los promotores, obligando, por un lado a la
capitalización adecuada de las empresas del sector y, por otro lado, a la
utilización de medidas del riesgo mucho mas sofisticadas que las utilizadas
hasta el momento, que se basaban en el análisis de factores tales como el
planeamiento urbanístico y los precios unitarios de los productos en venta, a
mas plazo y a mayor precio unitario pendiente de aprobación del planeamiento
mas riesgo.
En, como insistimos, la profunda revolución
de los planteamientos empresariales que se deberán adaptar a las posibilidades
financieras, será trascendental en
promover un dialogo fluido entre técnicos y responsables financieros. Es
evidente que los planteamientos técnicos del coste de la urbanización o la
edificación, y demás costes y gastos que intervienen en una promoción
inmobiliaria serán poco discutibles por los financieros, por lo que serán
lógicamente objeto de concreción en el correspondiente Análisis de Viabilidad.
Respecto a los ingresos previstos, si pueden ser objeto de fácil comprobación,
ya que serán acompañados por los correspondientes estudios de mercado, no solo
de la zona, sino también de sus áreas de influencia y, con esta documentación, también
pasaran al Análisis de Viabilidad, sin contradicción posible, salvo algunas
propuestas de diferenciación de productos, que igualmente pertenecen mas al
campo de la responsabilidad empresarial.
de los planteamientos empresariales que se deberán adaptar a las posibilidades
financieras, será trascendental en
promover un dialogo fluido entre técnicos y responsables financieros. Es
evidente que los planteamientos técnicos del coste de la urbanización o la
edificación, y demás costes y gastos que intervienen en una promoción
inmobiliaria serán poco discutibles por los financieros, por lo que serán
lógicamente objeto de concreción en el correspondiente Análisis de Viabilidad.
Respecto a los ingresos previstos, si pueden ser objeto de fácil comprobación,
ya que serán acompañados por los correspondientes estudios de mercado, no solo
de la zona, sino también de sus áreas de influencia y, con esta documentación, también
pasaran al Análisis de Viabilidad, sin contradicción posible, salvo algunas
propuestas de diferenciación de productos, que igualmente pertenecen mas al
campo de la responsabilidad empresarial.
Así pues el
responsable financiero tendrá en sus manos un documento de Análisis de
Viabilidad, establecido con parámetros objetivos que responderán, en cada
caso, a las exigencias del mercado. El
único instrumento que tiene el financiero para proceder a su análisis, es
someter este estudio, como hacen con su entidad financiera los organismos
supervisores del Sistema Financiero, conocido en este caso como “Test de Estrés” que, en esencia no es en nada diferente,
conceptualmente, a un Análisis de
Sensibilidad, ya que ambos lo que tratan de ver como se comportaría la
operación antes escenarios mas desfavorables que los considerados en el
Análisis de Viabilidad.
responsable financiero tendrá en sus manos un documento de Análisis de
Viabilidad, establecido con parámetros objetivos que responderán, en cada
caso, a las exigencias del mercado. El
único instrumento que tiene el financiero para proceder a su análisis, es
someter este estudio, como hacen con su entidad financiera los organismos
supervisores del Sistema Financiero, conocido en este caso como “Test de Estrés” que, en esencia no es en nada diferente,
conceptualmente, a un Análisis de
Sensibilidad, ya que ambos lo que tratan de ver como se comportaría la
operación antes escenarios mas desfavorables que los considerados en el
Análisis de Viabilidad.
Así, se
podría establecer un dialogo coherente, entre responsable financiero y experto
inmobiliario. El segundo fijaría los
parámetros técnicos y de diseño, mientras que el segundo fijaría el TIR mínimo
a exigir en función del riesgo de la promoción, y comprobaría su margen de
variación mediante el correspondiente Análisis de Sensibilidad, que permite,
variando las variables estratégicas, formar escenarios desfavorables,
obteniendo, mediante la aplicación del
correspondiente programa informático, una nube de valores del TIR, que
tratados adecuadamente mediante las técnicas estadísticas poder tener una horquilla razonable de valores que permita a los
responsables financieros medir el riesgo de su inversión crediticia.
podría establecer un dialogo coherente, entre responsable financiero y experto
inmobiliario. El segundo fijaría los
parámetros técnicos y de diseño, mientras que el segundo fijaría el TIR mínimo
a exigir en función del riesgo de la promoción, y comprobaría su margen de
variación mediante el correspondiente Análisis de Sensibilidad, que permite,
variando las variables estratégicas, formar escenarios desfavorables,
obteniendo, mediante la aplicación del
correspondiente programa informático, una nube de valores del TIR, que
tratados adecuadamente mediante las técnicas estadísticas poder tener una horquilla razonable de valores que permita a los
responsables financieros medir el riesgo de su inversión crediticia.
Conscientes, desde mucho antes del estallido
de la crisis, de la imperiosa necesidad
de dotar a los responsables inmobiliarios de herramientas técnicas de análisis económico-financiero
lo más precisas posibles, en Prayde Gestión
hemos desarrollado e implementado todas estas virtualidades que ya están incluidas en los programas informáticos de Análisis de
Viabilidad Gestinmo e InmoSuelo, junto con el módulo de Análisis
de Sensibilidad InmoSensi
de la crisis, de la imperiosa necesidad
de dotar a los responsables inmobiliarios de herramientas técnicas de análisis económico-financiero
lo más precisas posibles, en Prayde Gestión
hemos desarrollado e implementado todas estas virtualidades que ya están incluidas en los programas informáticos de Análisis de
Viabilidad Gestinmo e InmoSuelo, junto con el módulo de Análisis
de Sensibilidad InmoSensi