Los resultados del análisis de viabilidad de
una promoción inmobiliaria se miden por parámetros tales como:
una promoción inmobiliaria se miden por parámetros tales como:
–
RE
Ratio de rendimiento económico: Resultado/Coste
RE
Ratio de rendimiento económico: Resultado/Coste
–
RF
Ratio de rendimiento financiero: Resultado/CFondos Propios
RF
Ratio de rendimiento financiero: Resultado/CFondos Propios
–
MgV
El Margen
de Ventas: Resultado/Venta
MgV
El Margen
de Ventas: Resultado/Venta
–
TIR
La Tasa
Interna de Rentabilidad
de la Inversión
TIR
La Tasa
Interna de Rentabilidad
de la Inversión
–
VAN
El Valor
Actual Neto de la inversión
VAN
El Valor
Actual Neto de la inversión
–
PB
El Plazo de recuperación de la inversión o Pay Back
PB
El Plazo de recuperación de la inversión o Pay Back
que son los más utilizados, y que se obtienen
de la comparación entre las variables de ingresos o cobros, o entre gastos o
pagos, que intervienen en la promoción.
de la comparación entre las variables de ingresos o cobros, o entre gastos o
pagos, que intervienen en la promoción.
Evidentemente la variación de estas variables
modifican al alza o a la baja los parámetros de resultados que hemos
mencionado, todo ello, en mas o menos valor cuantitativo dependiendo del
parámetro de resultado que tomemos, así como de la variable que consideremos y
de su horquilla de variación-.
modifican al alza o a la baja los parámetros de resultados que hemos
mencionado, todo ello, en mas o menos valor cuantitativo dependiendo del
parámetro de resultado que tomemos, así como de la variable que consideremos y
de su horquilla de variación-.
Pero también es evidente que, no todas las
variables que elijamos producen efectos de consideración en los parámetros de
resultados- Por ejemplo supongamos que elegimos como variable el Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados que, en su
cuota variable, incide en la Adquisición del solar, si la operación esta sujeta
a IVA y, como es normal, se documenta en escritura publica, en la Declaración
de Obra Nueva, en la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal y en la
constitución y distribución del Préstamo Hipotecario. El tipo impositivo lo
fijan las CCAA y, actualmente esta mayoritariamente en el 1%. ¿Que pasaría si
el tipo sube al doble, al 2%, en el RE, por ejemplo? y, fácilmente comprobaríamos
que este cambio tan importante en esa variable, apenas tiene influencia en el
RE de la promoción. La
consecuencia inmediata es que esta variable no es estratégica.
variables que elijamos producen efectos de consideración en los parámetros de
resultados- Por ejemplo supongamos que elegimos como variable el Impuesto sobre
Actos Jurídicos Documentados que, en su
cuota variable, incide en la Adquisición del solar, si la operación esta sujeta
a IVA y, como es normal, se documenta en escritura publica, en la Declaración
de Obra Nueva, en la constitución del Régimen de Propiedad Horizontal y en la
constitución y distribución del Préstamo Hipotecario. El tipo impositivo lo
fijan las CCAA y, actualmente esta mayoritariamente en el 1%. ¿Que pasaría si
el tipo sube al doble, al 2%, en el RE, por ejemplo? y, fácilmente comprobaríamos
que este cambio tan importante en esa variable, apenas tiene influencia en el
RE de la promoción. La
consecuencia inmediata es que esta variable no es estratégica.
Sin embargo la variable V (ventas) si
seria estratégica, ya que un pequeño cambio en ella en el sentido apropiado
(disminución), si que tendría una repercusión importante en el RE de la promoción,
por lo que la conclusión es que la variable V,
que es una variable estratégica.
seria estratégica, ya que un pequeño cambio en ella en el sentido apropiado
(disminución), si que tendría una repercusión importante en el RE de la promoción,
por lo que la conclusión es que la variable V,
que es una variable estratégica.
Pero no solo se estudian los cambios en los
parámetros resultado, sino que también se pueden y deben estudiarse los cambios
cuantitativos de una variable estratégica, sino también los cambios temporales
analizando, no solo los cambios cuantitativos en los parámetros resultados,
sino también en otros parámetros como pueden ser la financiación o los fondos
propios que requerirá la operación, ante un cambio temporal de esa variable. Por
ejemplo una disminución en el ritmo de ventas no tiene porque afectar al RFE,
pero si puede afectar profundamente a los fondos propios que se requieren por
encima de los inicialmente previstos, para ajustar estos desfases de tesorería
que se producirán vía disminución de ingresos.
parámetros resultado, sino que también se pueden y deben estudiarse los cambios
cuantitativos de una variable estratégica, sino también los cambios temporales
analizando, no solo los cambios cuantitativos en los parámetros resultados,
sino también en otros parámetros como pueden ser la financiación o los fondos
propios que requerirá la operación, ante un cambio temporal de esa variable. Por
ejemplo una disminución en el ritmo de ventas no tiene porque afectar al RFE,
pero si puede afectar profundamente a los fondos propios que se requieren por
encima de los inicialmente previstos, para ajustar estos desfases de tesorería
que se producirán vía disminución de ingresos.
O, de forma mas complicada si, como sucede
actualmente, el ritmo de cobros de hipoteca están ligados a ventas, con lo
cual, una disminución en el ritmo de ventas, no solo produce una disminución de
ingresos por esa vía directa, sino que además, indirectamente, la tesorería de
la operación, puede verse afectada por el bloqueo, por parte de la entidad
financiera de cobros de hipoteca.
actualmente, el ritmo de cobros de hipoteca están ligados a ventas, con lo
cual, una disminución en el ritmo de ventas, no solo produce una disminución de
ingresos por esa vía directa, sino que además, indirectamente, la tesorería de
la operación, puede verse afectada por el bloqueo, por parte de la entidad
financiera de cobros de hipoteca.
Conceptualmente, la clasificación de las
variables de coste o de plazos, que intervienen en una promoción inmobiliaria,
no tiene problema alguno. Basta con elegir intervalos de variación, en el
sentido adecuado, de cada una de ellas, y ver como afecta cada intervalo en el
parámetro resultado elegido. Si, recogemos en un grafico variaciones de la
variable con variaciones del parámetro de resultado elegido, visualizaremos en
una curva dicha interrelación.
variables de coste o de plazos, que intervienen en una promoción inmobiliaria,
no tiene problema alguno. Basta con elegir intervalos de variación, en el
sentido adecuado, de cada una de ellas, y ver como afecta cada intervalo en el
parámetro resultado elegido. Si, recogemos en un grafico variaciones de la
variable con variaciones del parámetro de resultado elegido, visualizaremos en
una curva dicha interrelación.
Es evidente que si dicha curva es
prácticamente horizontal o de escasa pendiente, la variable no será
estratégica, y, por el contrario, si la curva presenta una fuerte pendiente, la
variable elegida si será estratégica con respecto al parámetro resultado
elegido, aunque puede suceder que no lo sea frente a otro parámetro resultado.
prácticamente horizontal o de escasa pendiente, la variable no será
estratégica, y, por el contrario, si la curva presenta una fuerte pendiente, la
variable elegida si será estratégica con respecto al parámetro resultado
elegido, aunque puede suceder que no lo sea frente a otro parámetro resultado.
Sin embargo, el procedimiento es tedioso,
para realizar manualmente, por lo que es imprescindible acudir a programas informáticos
que lo tienen resuelto, como en el modulo de Gestinmo: InmoSensi
para realizar manualmente, por lo que es imprescindible acudir a programas informáticos
que lo tienen resuelto, como en el modulo de Gestinmo: InmoSensi