La situación actual de la
economía española, en medio de una fuerte crisis, nos obliga a cambiar nuestro modelo productivo,
propulsando políticas que actúen en una cierta dirección o llevados por la
lógica de la situación.
economía española, en medio de una fuerte crisis, nos obliga a cambiar nuestro modelo productivo,
propulsando políticas que actúen en una cierta dirección o llevados por la
lógica de la situación.
En nuestro sector de actividad: promoción inmobiliaria y construcción,
esto es aun más claro porque, no solo nos enfrentamos a una fuerte atonía en la actividad, sino que
partimos de la base de que hay un grandísimo
excedente de producto (viviendas, oficinal, terciario) que habrá que
colocar antes de hacer mas
esto es aun más claro porque, no solo nos enfrentamos a una fuerte atonía en la actividad, sino que
partimos de la base de que hay un grandísimo
excedente de producto (viviendas, oficinal, terciario) que habrá que
colocar antes de hacer mas
Por ello, sin esperar a que
ningún Ministerio todopoderoso y planificador de nuestra vida nos señale el
camino (mas bien al contrario), nos estamos centrando hace tiempo en el alquiler y en la rehabilitación. Pero
hay que buscar más nichos de negocio, y para ello, no está de más ver que están
haciendo los demás: ¿donde está
funcionando la economía española en general?. En las exportaciones. Asi que, los promotores deberíamos intentar
explorar ese camino y “exportar” (o, al
menos, intentarlo)
ningún Ministerio todopoderoso y planificador de nuestra vida nos señale el
camino (mas bien al contrario), nos estamos centrando hace tiempo en el alquiler y en la rehabilitación. Pero
hay que buscar más nichos de negocio, y para ello, no está de más ver que están
haciendo los demás: ¿donde está
funcionando la economía española en general?. En las exportaciones. Asi que, los promotores deberíamos intentar
explorar ese camino y “exportar” (o, al
menos, intentarlo)
Podemos exportar por la vía de realizar
promociones inmobiliarias en el extranjero, como promotores puros; es decir, aportando capital y obteniendo
beneficio, y también, de otra
manera, aportando nuestra técnica, profesionalidad
y saber hacer, como gestores de la propiedad
promociones inmobiliarias en el extranjero, como promotores puros; es decir, aportando capital y obteniendo
beneficio, y también, de otra
manera, aportando nuestra técnica, profesionalidad
y saber hacer, como gestores de la propiedad
En cualquiera de los casos, debemos basarnos en un estudio de
viabilidad económico-financiera, igual que hacemos en nuestras promociones
en España, pero teniendo muy presente que ahora
tendremos que demostrar aun más nuestra capacidad técnica, nuestra solvencia como profesionales y la profundidad de
nuestro análisis
viabilidad económico-financiera, igual que hacemos en nuestras promociones
en España, pero teniendo muy presente que ahora
tendremos que demostrar aun más nuestra capacidad técnica, nuestra solvencia como profesionales y la profundidad de
nuestro análisis
Las variables fundamentales de un estudio de viabilidad son las mismas
en todas partes (costes de obra, de profesionales, de adquisición del
suelo, precios de venta, etc.) pero es
en el conocimiento de las particularidades del pais donde vamos a actuar, donde
podemos tropezar o no
en todas partes (costes de obra, de profesionales, de adquisición del
suelo, precios de venta, etc.) pero es
en el conocimiento de las particularidades del pais donde vamos a actuar, donde
podemos tropezar o no
Debemos tener en cuenta ciertos detalles:
- La moneda, el tipo de cambo y su
estabilidad frente a monedas fuertes (Euro, Dólar) - Los usos y costumbres en la terminación y calidad del edificio
terminado. Hay paises en los que prácticamente se ejecuta la
únicamente obra civil y cerramientos exteriores, sin apenas terminaciones
(carpintería de madera, solados) - La fiscalidad propia de cada pais
|
Impuesto al
comercio en Compras (Gasto o NO) |
|
|
En la compra del Solar
|
|
|
Otros en la compra de solar
|
Gasto
|
|
Para la ejecución de Obra
|
|
|
Para Proyectos y otros Servicios
|
|
|
Impuesto al
comercio en Ventas |
|
|
De uso principal: Viviendas
|
|
|
De locales comerciales y otros
|
|
|
Impuestos
Locales |
|
|
Legalización de proyectos
|
|
|
A la construcción
|
|
|
por la titularidad del bien
|
|
|
Impuesto Por
Beneficios |
|
|
Retención
impuestos a Profesionales |
|
que tendrá o
no su correlación con los impuestos a los que estamos acostumbrados en España
(IVA, ICIO, Visados colegiales, IBI, etc.)
no su correlación con los impuestos a los que estamos acostumbrados en España
(IVA, ICIO, Visados colegiales, IBI, etc.)
- La
existencia o no de Titulación
Publica de los bienes que se transmiten o desarrollan y sus costes y
fiscalidad especifica
|
Constitución del
crédito |
|
|
Imp. de legalización documental del anterior
|
|
|
Creación de
Fincas Registrales |
|
|
Imp. de legalización documental del anterior
|
|
|
Legalización de
la Obra |
|
|
Imp. de legalización documental del anterior
|
que tendrá o
no su correlación con los equivalentes de España (Constitución del préstamo, Declaración
de Obra Nueva, División Horizontal, etc.)
no su correlación con los equivalentes de España (Constitución del préstamo, Declaración
de Obra Nueva, División Horizontal, etc.)
- Las posibilidades de financiación de la
operación, básicamente si los recursos ajenos obtenidos por la empresa
promotora tienen forma de préstamo hipotecario; es decir, con garantía
real del bien adquirido, o no, y, en caso afirmativo, si ese préstamo es
subrogable por los compradores de la vivienda o no.
- Puede que haya, o no, un mercado
hipotecario en el pais en el que vamos a desarrollar nuestra
promoción. Sin ir muy lejos en el espacio, aunque sí en el tiempo, en la
España de finales de los 50 y principios de los 60 no lo habia
- Las formas de pago de los compradores
|
Entrada en la firma del contrato
|
|
|
Mensualidad hasta entrega de llaves
|
|
|
Entrega en la firma de la escritura
|
|
|
Resto aplazado durante X años
|
Lo que nos
obligaría a actuar como financiador del comprador durante un cierto número de
años
obligaría a actuar como financiador del comprador durante un cierto número de
años
Es claro que necesitamos un modelo de estudio de viabilidad que conjugue todos estos
condicionantes con los clásicos de costes e ingresos, y con un cash-flow
que nos determine la financiación propia y ajena requerida, que no será la
típica a la que estamos acostumbrados
condicionantes con los clásicos de costes e ingresos, y con un cash-flow
que nos determine la financiación propia y ajena requerida, que no será la
típica a la que estamos acostumbrados
Nuestro software de viabilidad,
Gestinmo, cumple actualmente con la totalidad de las necesidades de un estudio
de viabilidad económico-financiera de una promoción a ejecutar solamente en
España.
Gestinmo, cumple actualmente con la totalidad de las necesidades de un estudio
de viabilidad económico-financiera de una promoción a ejecutar solamente en
España.
Pero, como todo tiene solución en
esta vida, podemos anunciar que ya esta disponible un modulo adicional de
Gestinmo, InmoExterior, que permitirá contemplar toda la problemática anterior,
con el rigor y la minuciosidad características de Gestinmo.
esta vida, podemos anunciar que ya esta disponible un modulo adicional de
Gestinmo, InmoExterior, que permitirá contemplar toda la problemática anterior,
con el rigor y la minuciosidad características de Gestinmo.
En nuestra pagina www.AnalisisInmobiliario.com podra acceder a informacion detallada de Inmexterior y precios