En esta segunda parte abordamos
el tema del Valor Catastral utilizado por la administración como base imponible
del IBI.
el tema del Valor Catastral utilizado por la administración como base imponible
del IBI.
El valor catastral de un inmueble
se obtiene aplicando la formula:
se obtiene aplicando la formula:
VC = K x coef x (S + C)
Donde K = 1,40; S = Valor del
suelo; C = Valor de la edificación y coef = dependiente de ubicación y características
geométricas de la parcela.
suelo; C = Valor de la edificación y coef = dependiente de ubicación y características
geométricas de la parcela.
Los valores catastrales VC los
establece unilateralmente la administración en base a ponencias que ponderan
ubicación y características de los distintos sectores urbanísticos que componen
la geografia española. La formula tiene una limitación importante: VC no puede superar el valor de mercado del
inmueble (en la normativa ya derogada esta limitación se establecia en 0,50 del
valor de mercado del inmueble).
establece unilateralmente la administración en base a ponencias que ponderan
ubicación y características de los distintos sectores urbanísticos que componen
la geografia española. La formula tiene una limitación importante: VC no puede superar el valor de mercado del
inmueble (en la normativa ya derogada esta limitación se establecia en 0,50 del
valor de mercado del inmueble).
Pues bien, en el caso de este
impuesto se ve claramente la postura de la administración sobre la evolución de
los valores de mercado de los inmuebles, que para ella no solo no bajan, sino
que incomprensiblemente suben, Nuestra afirmación se basa en los argumentos
siguientes con origen en 2007 año del inicio de la crisis:
impuesto se ve claramente la postura de la administración sobre la evolución de
los valores de mercado de los inmuebles, que para ella no solo no bajan, sino
que incomprensiblemente suben, Nuestra afirmación se basa en los argumentos
siguientes con origen en 2007 año del inicio de la crisis:
a)
Las ponencias de valoración catastral se basan en unos módulos
de suelo y de construcción que no han variado desde
Las ponencias de valoración catastral se basan en unos módulos
de suelo y de construcción que no han variado desde
b)
Los valores catastrales de los inmuebles se han
revalorizado automáticamente todos los años según un coeficiente publicado en
las leyes de Presupuestos Generales del Estado de cada año.
Los valores catastrales de los inmuebles se han
revalorizado automáticamente todos los años según un coeficiente publicado en
las leyes de Presupuestos Generales del Estado de cada año.
Así pues no conocemos de ningún
Ayuntamiento que desde 2007 haya bajado el VC de los inmuebles ignorando que el
valor de mercado si lo estaba haciendo y, cuando muchos propietarios que
adquirieron inmuebles en dicho ejercicio con tasaciones altas ven ahora como
estas bajan y sobre todo es una realidad palpable, en la mayoria de los casos
de que el precio de venta que actualmente pueden obtener en inferior al que
ellos pagaron en su dia. Sin embargo esta realidad cotidiana es omitida por la
administración que sigue, en el mejor de los casos con VC inamovible,
Ayuntamiento que desde 2007 haya bajado el VC de los inmuebles ignorando que el
valor de mercado si lo estaba haciendo y, cuando muchos propietarios que
adquirieron inmuebles en dicho ejercicio con tasaciones altas ven ahora como
estas bajan y sobre todo es una realidad palpable, en la mayoria de los casos
de que el precio de venta que actualmente pueden obtener en inferior al que
ellos pagaron en su dia. Sin embargo esta realidad cotidiana es omitida por la
administración que sigue, en el mejor de los casos con VC inamovible,
También es justo destacar que
durante el “boom” inmobiliario, e incluso antes el VC era muy inferior al valor
de mercado que constantemente presentaba alzas anuales de dos dígitos y, en segundo
lugar es que la recaudación de este impuesto se deriva de la tenencia de un
bien inmueble y que, el Ayuntamiento tiene que soportar los gastos de
mantenimiento de viales, recogida de basuras (aunque en algunos Ayuntamientos
sea tasa independiente), limpieza de espacios públicos, gastos y conservación del
alumbrado y demás servicios públicos de que goza precisamente el propietario de
estos inmuebles urbanos y, el coste de estos servicios cada año es mas caro.
durante el “boom” inmobiliario, e incluso antes el VC era muy inferior al valor
de mercado que constantemente presentaba alzas anuales de dos dígitos y, en segundo
lugar es que la recaudación de este impuesto se deriva de la tenencia de un
bien inmueble y que, el Ayuntamiento tiene que soportar los gastos de
mantenimiento de viales, recogida de basuras (aunque en algunos Ayuntamientos
sea tasa independiente), limpieza de espacios públicos, gastos y conservación del
alumbrado y demás servicios públicos de que goza precisamente el propietario de
estos inmuebles urbanos y, el coste de estos servicios cada año es mas caro.
Tal vez la solución sea cambiar
de modelo para el cálculo de la base imponible de este impuesto y transformarlo
en coeficientes sobre superficies ocupadas por las parcelas edificables,
ubicaciones en vias públicas de distinto rango, metros lineales de fachada, o
combinación de estos factores, etc.
de modelo para el cálculo de la base imponible de este impuesto y transformarlo
en coeficientes sobre superficies ocupadas por las parcelas edificables,
ubicaciones en vias públicas de distinto rango, metros lineales de fachada, o
combinación de estos factores, etc.
Ya que la referencia al valor de
mercado es lo que falla al suponer que siempre estaba al alza, cuando ese
paradigma se ha mostrado falso en la realidad en esta ultima crisis que, a
diferencia de las anteriores, dura demasiado.
mercado es lo que falla al suponer que siempre estaba al alza, cuando ese
paradigma se ha mostrado falso en la realidad en esta ultima crisis que, a
diferencia de las anteriores, dura demasiado.
No se si estarán de acuerdo en
que es necesaria esta reflexión, pero en nuestra opinión es urgente acometerla
si no queremos llegar a situaciones que jurídicamente incidan en la descapitalización
de un ingreso de los más importantes de casi todos los Ayuntamientos, como es
el IBI
que es necesaria esta reflexión, pero en nuestra opinión es urgente acometerla
si no queremos llegar a situaciones que jurídicamente incidan en la descapitalización
de un ingreso de los más importantes de casi todos los Ayuntamientos, como es
el IBI