Hay
que destacar que el primer objetivo,
del Project Manager antes de acometer su labor, es presentar una oferta atractiva para convencer al cliente de su
operatividad técnica y su experiencia en el mercado.
Esta
labor puramente comercial puede ser efectuada por personas especialistas en
este tipo de labores de negociación distintas de los técnicos que finalmente
intervendrán en la construcción. El
contrato tiene, por tanto, una doble característica:
labor puramente comercial puede ser efectuada por personas especialistas en
este tipo de labores de negociación distintas de los técnicos que finalmente
intervendrán en la construcción. El
contrato tiene, por tanto, una doble característica:
–
Es un documento comercial que debe ofrecer al cliente lo que pide, adecuándose
a sus necesidades, para lo cual resulta muy enriquecedor aportar confianza
al cliente ofreciendo esquemas, fotografías, planos, etc., que le interesen y
convenzan
Es un documento comercial que debe ofrecer al cliente lo que pide, adecuándose
a sus necesidades, para lo cual resulta muy enriquecedor aportar confianza
al cliente ofreciendo esquemas, fotografías, planos, etc., que le interesen y
convenzan
–
Al mismo tiempo es un
documento técnico que abarca todas las fases desde la valoración de la idea a la
planificación, la realización y la entrega y puesta en marcha de la obra
construida, con lo que debe ofrecerse
una solución técnicamente correcta y viable que se adecue perfectamente a
las necesidades del cliente y que haga referencia a todos los datos importantes
que el cliente debe tener en cuenta para tomar una decisión, como son: costes,
plazos, calidades, garantías, servicios postventa, etc.
Al mismo tiempo es un
documento técnico que abarca todas las fases desde la valoración de la idea a la
planificación, la realización y la entrega y puesta en marcha de la obra
construida, con lo que debe ofrecerse
una solución técnicamente correcta y viable que se adecue perfectamente a
las necesidades del cliente y que haga referencia a todos los datos importantes
que el cliente debe tener en cuenta para tomar una decisión, como son: costes,
plazos, calidades, garantías, servicios postventa, etc.
Es importante desde el
punto de vista jurídico determinar si nos encontramos ante un contrato con
obligación de medios o con obligación de resultado.
punto de vista jurídico determinar si nos encontramos ante un contrato con
obligación de medios o con obligación de resultado.
Efectivamente, en las obligaciones de hacer
hay que distinguir entre las obligaciones de medios y las de resultado, que es
lo que nos permite distinguir entre el contrato de arrendamiento de servicios y
el contrato de obra (artículo 1583 a 1603 del Código Civil):
hay que distinguir entre las obligaciones de medios y las de resultado, que es
lo que nos permite distinguir entre el contrato de arrendamiento de servicios y
el contrato de obra (artículo 1583 a 1603 del Código Civil):
- Obligación de medios: Es la pura prestación de una actividad o hacer, de manera que el
deudor cumple con llevar a cabo la actividad con la diligencia que corresponda,
responde por negligencia (si se prueba) y no por falta de resultado. El riesgo lo corre el acreedor, ya que si
el deudor demuestra que ha actuado con toda la diligencia exigible no es
responsable. Se suelen citar como ejemplos típicos de obligación de medios
la actuación del médico que se obliga a actuar con diligencia, pero no se
obliga a curar; tampoco el abogado se obliga a ganar el juicio.
- Obligación de resultados: el deudor compromete una actividad con un resultado concreto, no sólo
debe hacer, sino que deberá entregar (ej., el carpintero que confecciona un
mueble, la mejora de la apariencia en la cirugía estética). La no obtención del resultado comporta
incumplimiento de la obligación.
En el
contrato de Project and Construction Manager se establecen sus respectivas
obligaciones y servicios, de manera que hay que redactar el citado documento
con mucha meticulosidad, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:
contrato de Project and Construction Manager se establecen sus respectivas
obligaciones y servicios, de manera que hay que redactar el citado documento
con mucha meticulosidad, teniendo en cuenta las siguientes consideraciones:
- Hay que evitar que las
obligaciones y responsabilidades del Manager coincidan con el resto de
obligaciones y responsabilidades de los agentes a que se refiere la Ley de
Ordenación de la Edificación, de esta forma deberían intentar redactarse los contratos con
exhaustividad delimitando y describiendo profusamente las funciones que asume
cada agente dentro del proceso constructivo, de manera que si, por ejemplo, se
contiene como obligación del proyectista el cumplimiento de las instrucciones
del manager al proyecto de obra, se podrían extender la responsabilidades del
proyectista hacia el manager
- En base a que el manager es una figura típica de consultoría, debe intentar incluirse en el contrato la
obligación del promotor de eximir al manager de cualquier tipo de
responsabilidad frente a todas las reclamaciones que pudieran realizarse en el
futuro.
- Es propio del manager dar
recomendaciones y hacer sugerencias, en caso contrario, si en el contrato se establece
que podrá impartir órdenes a los demás agentes que intervienen en el proceso de
construcción, sus responsabilidades podrán extenderse hasta coincidir con las
responsabilidades del director de la obra y del director de la ejecución de la
obra.
- También hay que examinar
si en el contrato el manager se obliga a asistir al promotor en la firma de las actas de replanteo
y en las certificaciones de obra, tareas propias del director de obra y del
director de ejecución de la obra, por lo que podrá llegar a compartir
responsabilidades con estos agentes del proceso constructivo.
- Si se compromete en el
contrato a entregar la obra finalizada en una fecha concreta con el coste fijo,
sus responsabilidades pueden llegar a equipararse también con la figura del
constructor.
- Establecer una división
meridiana de cometidos con los restantes intervinientes en el proceso constructivo, particularmente con los
cometidos propios del arquitecto ya que éste también despliega actividades de
coordinación y control sobre los agentes que inter- vienen en el proceso
constructivo.
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