En una promoción para alquiler hay
que considerar, además de la propia cuenta de resultados, cómo va a ser la
amortización de la hipoteca, la amortización del edificio y el PER del arrendamiento,
conceptos que desarrollamos a continuación
La cuenta de resultados es
la siguiente:
Se recogen en ella los Ingresos y todos los costes producidos
en el ejercicio, regularizándose con los consumos de existencias como
diferencia entre las de final y las del inicio del ejercicio.
en el ejercicio, regularizándose con los consumos de existencias como
diferencia entre las de final y las del inicio del ejercicio.
En las empresas promotoras patrimonialistas los
ingresos a contabilizar son los procedentes de arrendamientos
ingresos a contabilizar son los procedentes de arrendamientos
|
+
Ingresos por rentas |
–
Costes de Mantenimiento |
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–
Costes de Administración |
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–
Seguros del Edificio |
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–
Costes de energía, reposición y otros de actividad |
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–
Impuestos Locales |
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–
Amortización del edificio |
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=
BAII |
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–
Gastos Financieros |
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=
BAI |
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–
Impuesto de Sociedades |
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=
BN |
En la cuenta de resultados de una promoción inmobiliaria
para alquiler hay que tener cuidado con el resultado y pensar en su liquidez
para cubrir los:
para alquiler hay que tener cuidado con el resultado y pensar en su liquidez
para cubrir los:
a)
Intereses
de la financiación, que vienen reflejados en la cuenta de resultados.
Intereses
de la financiación, que vienen reflejados en la cuenta de resultados.
b)
La
cuota de amortización del préstamo que, por el contrario, no viene reflejada en
la cuenta de resultados.
La
cuota de amortización del préstamo que, por el contrario, no viene reflejada en
la cuenta de resultados.
Al considerar el edificio, no es amortizable la parte
correspondiente al coste del solar en donde se ubica.
Como, en general, ni son
amortizables los terrenos de cualquier naturaleza.
amortizables los terrenos de cualquier naturaleza.
Para calcular el tiempo máximo de amortización dado el
porcentaje máximo (PM) no hay mas que dividir 100/PM y el cociente nos da el número
máximo de años en el que podemos amortizarlo.
porcentaje máximo (PM) no hay mas que dividir 100/PM y el cociente nos da el número
máximo de años en el que podemos amortizarlo.
La amortización del edificio solo aparece en la cuenta de
resultados de las promociones inmobiliarias en alquiler, como un gasto mas, que
será deducible fiscalmente si cumple las dos condiciones siguientes:
resultados de las promociones inmobiliarias en alquiler, como un gasto mas, que
será deducible fiscalmente si cumple las dos condiciones siguientes:
a)
No
se excede del porcentaje máximo establecido en la ley del impuesto de
sociedades La que corresponde al tipo de edificios de uso residencial o
terciario es del 2
No
se excede del porcentaje máximo establecido en la ley del impuesto de
sociedades La que corresponde al tipo de edificios de uso residencial o
terciario es del 2
b)
No
se excede el tiempo máximo establecido en la ley del impuesto de sociedades
que, para el tipo de edificios de uso residencial o terciario, es de 50 años.
No
se excede el tiempo máximo establecido en la ley del impuesto de sociedades
que, para el tipo de edificios de uso residencial o terciario, es de 50 años.
En
el caso de empresas patrimonialistas, es útil estimar el PER del arrendamiento
que
análogamente al PER de la acción es el cociente entre el precio de adquisición
o de ejecución, en su caso, de las promociones en arrendamiento dividido por el
alquiler anual total que se recibe la empresa por este concepto, lo que da idea
del número de años que necesitamos para recuperar la inversión realizada:
análogamente al PER de la acción es el cociente entre el precio de adquisición
o de ejecución, en su caso, de las promociones en arrendamiento dividido por el
alquiler anual total que se recibe la empresa por este concepto, lo que da idea
del número de años que necesitamos para recuperar la inversión realizada:
Coste Promociones
PER (Arrendamiento) =
—————————–
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Alquiler Anual
El
cociente inverso nos daría la rentabilidad media de los alquileres.
cociente inverso nos daría la rentabilidad media de los alquileres.
Que es muy
pequeña, entre el 2 % y el 6 % dependiendo del producto que
se arriende (viviendas, locales, oficinas, etc.), pero hay que tener en cuenta
que a esta rentabilidad hay que añadirle
la valoración del inmueble al final del periodo de estudio.
pequeña, entre el 2 % y el 6 % dependiendo del producto que
se arriende (viviendas, locales, oficinas, etc.), pero hay que tener en cuenta
que a esta rentabilidad hay que añadirle
la valoración del inmueble al final del periodo de estudio.
Aunque en una promoción en alquiler por circunstancias de
elección del plazo del estudio el valor del edificio sea cero, se tomara como
precio de reversión el valor del solar.
elección del plazo del estudio el valor del edificio sea cero, se tomara como
precio de reversión el valor del solar.
Todos
estos temas están desarrollados con más profundidad en nuestros Cuadernos Prácticos Inmobiliarios (CPI),
concretamente en el “CU38 Balance y Solvencia de las
Empresas Inmobiliarias”, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG Cuadernos Prácticos del Promotor y Gestor
Inmobiliario