Su marco legal es el Real Decreto Legislativo
2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, concretamente en sus articulo 104 a 110 que han sido
modificados por distintas leyes publicada en 2012 y 2014.
2/2004 de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de
la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, concretamente en sus articulo 104 a 110 que han sido
modificados por distintas leyes publicada en 2012 y 2014.
Es un tributo indirecto que grava el
incremento de valor que experimenta dichos terrenos y se ponga de manifiesto como
consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título
o de la constitución o transmisor de cualquier derecho real de goce limitativo
del dominio sobre los referidos terrenos.
incremento de valor que experimenta dichos terrenos y se ponga de manifiesto como
consecuencia de la transmisión de la propiedad de los terrenos por cualquier título
o de la constitución o transmisor de cualquier derecho real de goce limitativo
del dominio sobre los referidos terrenos.
Hasta aquí el texto legal, descriptivo de la
naturaleza del impuesto fue modificado respecto de la ley anterior en dos notas
fundamentales:
naturaleza del impuesto fue modificado respecto de la ley anterior en dos notas
fundamentales:
A)
El
impuesto se conocía con el nombre de Incremento de valor sobre bienes de
naturaleza Urbana (IVBNU) que pasa a denominarse IVTNU, aunque a pesar del
cambio de nombre ambos grababan lo mismo.
El
impuesto se conocía con el nombre de Incremento de valor sobre bienes de
naturaleza Urbana (IVBNU) que pasa a denominarse IVTNU, aunque a pesar del
cambio de nombre ambos grababan lo mismo.
B)
Sobre
el incremento de valor la nueva ley suprime la palabra real en coherencia con
el método de calculo.
Sobre
el incremento de valor la nueva ley suprime la palabra real en coherencia con
el método de calculo.
En relación a la base imponible (VI) del
impuesto, según su artículo 107.1, que a continuación transcribimos, señala:
impuesto, según su artículo 107.1, que a continuación transcribimos, señala:
Articulo 107.1
La base imponible del impuesto estará constituida
por el incremento de valor que experimenten los terrenos puesto de manifiesto
en un periodo máximo de 20 años.
por el incremento de valor que experimenten los terrenos puesto de manifiesto
en un periodo máximo de 20 años.
A efectos de la determinación de la base
imponible habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del
devengo de acuerdo a lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el
porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
imponible habrá de tenerse en cuenta el valor del terreno en el momento del
devengo de acuerdo a lo previsto en los apartados 2 y 3 de este artículo, y el
porcentaje que corresponda en función de lo previsto en su apartado 4.
Precisamente este articulo 107.1 ha sido declarado
inconstitucional y nulo por sentencia
del TC de 11 de mayo de 2017, básicamente porque somete a tributación
situaciones en las que no se produce incremento de valor. Como en el caso de
ventas realizadas a perdidas.
inconstitucional y nulo por sentencia
del TC de 11 de mayo de 2017, básicamente porque somete a tributación
situaciones en las que no se produce incremento de valor. Como en el caso de
ventas realizadas a perdidas.
2.- El valor del terreno en el momento del
devengo resultara de la aplicación de las siguientes reglas:
devengo resultara de la aplicación de las siguientes reglas:
a)
En
las transmisiones de terrenos, el que tengan declarado en el IBI.
En
las transmisiones de terrenos, el que tengan declarado en el IBI.
No obstante, cuando dicho valor sea consecuencia
de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento
aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá
liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en
la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya
obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se
instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con
la de efectividad de los nuevos valores catastrales, éstos se corregirán
aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al
efecto en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
de una ponencia de valores que no refleje modificaciones de planeamiento
aprobadas con posterioridad a la aprobación de la citada ponencia, se podrá
liquidar provisionalmente este impuesto con arreglo a aquel. En estos casos, en
la liquidación definitiva se aplicará el valor de los terrenos una vez se haya
obtenido conforme a los procedimientos de valoración colectiva que se
instruyan, referido a la fecha del devengo. Cuando esta fecha no coincida con
la de efectividad de los nuevos valores catastrales, éstos se corregirán
aplicando los coeficientes de actualización que correspondan, establecidos al
efecto en las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
Cuando el terreno, aun siendo de naturaleza
urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el
momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho
momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido
valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
urbana o integrado en un bien inmueble de características especiales, en el
momento del devengo del impuesto, no tenga determinado valor catastral en dicho
momento, el ayuntamiento podrá practicar la liquidación cuando el referido
valor catastral sea determinado, refiriendo dicho valor al momento del devengo.
Igualmente, declarada inconstitucional y nulo
el artículo 107.2. a) por idéntico motivo
el artículo 107.2. a) por idéntico motivo
Por último, el artículo 110.4, (Gestión
tributaria del impuesto) cuya redacción es la siguiente:
tributaria del impuesto) cuya redacción es la siguiente:
Artículo .110,4
Los ayuntamientos quedan facultados para establecer
el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el
ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el
apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el
ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante
la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan
atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales
normas.
el sistema de autoliquidación por el sujeto pasivo, que llevará consigo el
ingreso de la cuota resultante de aquella dentro de los plazos previstos en el
apartado 2 de este artículo. Respecto de dichas autoliquidaciones, el
ayuntamiento correspondiente sólo podrá comprobar que se han efectuado mediante
la aplicación correcta de las normas reguladoras del impuesto, sin que puedan
atribuirse valores, bases o cuotas diferentes de las resultantes de tales
normas.
En ningún caso podrá exigirse el impuesto en
régimen de autoliquidación cuando se trate del supuesto a que se refiere el
párrafo tercero del artículo 107.2.a) de esta ley.
régimen de autoliquidación cuando se trate del supuesto a que se refiere el
párrafo tercero del artículo 107.2.a) de esta ley.
También en la misma sentencia ha sido declarado
inconstitucional y nulo este articulo 110.4 únicamente en la medida que somete
a tributación situaciones en que no existe incremento de valor.
inconstitucional y nulo este articulo 110.4 únicamente en la medida que somete
a tributación situaciones en que no existe incremento de valor.
Sigamos con la mecánica del calculo de la
base imponible en el momento del devengo, sea el valor catastral del terreno en
esa fecha o el modificado de acuerdo con las reglas establecidas en el articulo
107. 3 y 4. A dicha base se le aplica un porcentaje al incremento supuesto. Relacionado
en función del número de periodos (en años) que establece el texto legal:
base imponible en el momento del devengo, sea el valor catastral del terreno en
esa fecha o el modificado de acuerdo con las reglas establecidas en el articulo
107. 3 y 4. A dicha base se le aplica un porcentaje al incremento supuesto. Relacionado
en función del número de periodos (en años) que establece el texto legal:
|
Periodo
de años |
%
|
|
1 a 5
|
3,7
|
|
6 a 10
|
3,5
|
|
11 a 15
|
3,2
|
|
16 a 20
|
3,0
|
———————————————————-
Es decir, la ley siempre considera que existe
incremento de valor entre el Valor Origen (cuando se adquiere el terreno) y entre
el Valor en la fecha del devengo del IVTNU, es decir su diferencia siempre es
positiva.
incremento de valor entre el Valor Origen (cuando se adquiere el terreno) y entre
el Valor en la fecha del devengo del IVTNU, es decir su diferencia siempre es
positiva.
Por ultimo la base imponible será el
resultado de multiplicar por el numero de periodos, determinados como cita el
texto legal, por AÑOS COMPLETOS (en plural).
resultado de multiplicar por el numero de periodos, determinados como cita el
texto legal, por AÑOS COMPLETOS (en plural).
Así que:
BI = VC * Porcentaje (según las tablas
publicadas en la
Ordenanzas Municipales de cada ayuntamiento) * Numero de años
completos transcurridos desde el origen a la fecha del devengo.
publicadas en la
Ordenanzas Municipales de cada ayuntamiento) * Numero de años
completos transcurridos desde el origen a la fecha del devengo.
A nuestros efectos, destaquemos la Regla 3ª que señala que para
calcular el periodo se tomaran años completos.
calcular el periodo se tomaran años completos.
La cuota del impuesto que esté obligado a
autoliquidar y pagar el sujeto pasivo se calcula `por:
autoliquidar y pagar el sujeto pasivo se calcula `por:
Cuota = BI x Tipo de gravamen recogido en las
Ordenanzas Municipales de cada Ayuntamiento (que tendrán un tope máximo del 30
% y cuyos tipos fijados por cada ayuntamiento pueden ser distintos para cada
periodo).
Ordenanzas Municipales de cada Ayuntamiento (que tendrán un tope máximo del 30
% y cuyos tipos fijados por cada ayuntamiento pueden ser distintos para cada
periodo).
El sujeto pasivo, obligado al pago del impuesto,
es el transmitente en las transmisiones intervivos y los herederos en las
transmisiones mortis causa.
es el transmitente en las transmisiones intervivos y los herederos en las
transmisiones mortis causa.
En el caso de los promotores inmobiliarios sabemos
que este impuesto aparece dos veces en las promociones inmobiliarias:
que este impuesto aparece dos veces en las promociones inmobiliarias:
a)
Cuando
se adquiere el solar o terreno urbano o un edificio para su rehabilitación. En
este caso el sujeto pasivo es el vendedor.
Cuando
se adquiere el solar o terreno urbano o un edificio para su rehabilitación. En
este caso el sujeto pasivo es el vendedor.
b)
Cuando
se venden los pisos o locales del edifico objeto de la promoción inmobiliaria
en cuestión. En este caso el sujeto pasivo es el promotor que transmite los
distintos pisos o locales del edificio, con lo cual, cada uno de ellos por la
respectiva cuota de propiedad horizontal es dueño de una parte del solar en el
que se construyo el edificio, lo que puede dar lugar a que remanifieste un
incremento de valor entre la fecha de adquisición del terreno (bien solar o
bien solar del edificio adquirido para su rehabilitación) y el momento de la venta
realizada por el promotor, que será el momento del devengo del impuesto de
IVTNU.
Cuando
se venden los pisos o locales del edifico objeto de la promoción inmobiliaria
en cuestión. En este caso el sujeto pasivo es el promotor que transmite los
distintos pisos o locales del edificio, con lo cual, cada uno de ellos por la
respectiva cuota de propiedad horizontal es dueño de una parte del solar en el
que se construyo el edificio, lo que puede dar lugar a que remanifieste un
incremento de valor entre la fecha de adquisición del terreno (bien solar o
bien solar del edificio adquirido para su rehabilitación) y el momento de la venta
realizada por el promotor, que será el momento del devengo del impuesto de
IVTNU.
El periodo de cálculo será, generalmente,
inferior a 6 años, con lo cual el porcentaje será el máximo 3,7 %, por lo que
la diferencia de valores del terreno, según el texto legal tendrá un valor, considerado
siempre incremento de valor de:
inferior a 6 años, con lo cual el porcentaje será el máximo 3,7 %, por lo que
la diferencia de valores del terreno, según el texto legal tendrá un valor, considerado
siempre incremento de valor de:
V – V = 0,037 x N
Con lo que podemos formar la tabla siguiente:
|
N
|
% Incremento de valor
|
|
1
|
3,7
|
|
2
|
7,4
|
|
3
|
11,1
|
|
4
|
14,8
|
|
5
|
18,5
|
Incrementos que, de acuerdo con los periodos reales
pueden no estar sujetos a la realidad, sobre todo en periodos cortos de tiempo,
ya que periodos largos de tiempo superiores a 20 años el texto legal si que
modula el crecimiento a: 20 x 0,03 = 60 % que en general será inferior al
incremento real de tan largos periodo durante los cuales el suelo, incorporado
a la ciudad, se habrá consolidado por la propia evolución del barrio de la
ciudad a l que pertenece y la más que probable evolución positiva de los medios
de transporte publico y demás servicios públicos del barrio.
pueden no estar sujetos a la realidad, sobre todo en periodos cortos de tiempo,
ya que periodos largos de tiempo superiores a 20 años el texto legal si que
modula el crecimiento a: 20 x 0,03 = 60 % que en general será inferior al
incremento real de tan largos periodo durante los cuales el suelo, incorporado
a la ciudad, se habrá consolidado por la propia evolución del barrio de la
ciudad a l que pertenece y la más que probable evolución positiva de los medios
de transporte publico y demás servicios públicos del barrio.
Pero a corto plazo su dependencia puntual de
la evolución del sector inmobiliario podrá afectarle de lleno. Por ejemplo, en
la crisis inmobiliaria de 2008 los precios de venta de suelo y edificaciones
cayeron de forma notoria como media un 70 % los primeros y un 50 % los segundos
y sin que esa caída de valor fuera recogida en el IBI de suelo y edificaciones
como ya han y hemos venido denunciando, los expertos en los que hay unanimidad,
en diversas publicaciones.
la evolución del sector inmobiliario podrá afectarle de lleno. Por ejemplo, en
la crisis inmobiliaria de 2008 los precios de venta de suelo y edificaciones
cayeron de forma notoria como media un 70 % los primeros y un 50 % los segundos
y sin que esa caída de valor fuera recogida en el IBI de suelo y edificaciones
como ya han y hemos venido denunciando, los expertos en los que hay unanimidad,
en diversas publicaciones.
Ventas realizadas a partir de ese año y hasta
2012 – 2014 fueron realizadas a perdidas, ya que habían adquirido suelo urbano
muy caro y los precios de venta disminuyeron considerablemente como ya hemos
dicho, con lo cual las perdidas en venta de terrenos fueron considerables,
hasta hacer que la mayoría de las empresas grandes y consolidadas del sector fueran
al concurso de acreedores u posteriormente a la liquidación de sus activos,
liquidados en general con perdidas en los casos de solares o edificios, por las
que tenían la obligación de tributar por el impuesto de IVTNU.
2012 – 2014 fueron realizadas a perdidas, ya que habían adquirido suelo urbano
muy caro y los precios de venta disminuyeron considerablemente como ya hemos
dicho, con lo cual las perdidas en venta de terrenos fueron considerables,
hasta hacer que la mayoría de las empresas grandes y consolidadas del sector fueran
al concurso de acreedores u posteriormente a la liquidación de sus activos,
liquidados en general con perdidas en los casos de solares o edificios, por las
que tenían la obligación de tributar por el impuesto de IVTNU.
En el año 2012 los promotores, considerados
culpables de la crisis, y los particulares que no tenían nada ver con ella, eran
considerados ciudadanos de segunda u no como el SAREB cuyas operaciones estaban
exentas de este tributo.
culpables de la crisis, y los particulares que no tenían nada ver con ella, eran
considerados ciudadanos de segunda u no como el SAREB cuyas operaciones estaban
exentas de este tributo.
Pues bien, la sentencia del TC en mayo de
2018, viene a decir que en los supuestos que no exista incremento de valor, es
decir que se transmitan los terrenos con pérdidas no estará la transmisión
sujeta al pago del impuesto.
2018, viene a decir que en los supuestos que no exista incremento de valor, es
decir que se transmitan los terrenos con pérdidas no estará la transmisión
sujeta al pago del impuesto.
Pero el tema no está cerrado puesto que el
Parlamento deberá dar tratante a lo derogado en la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales y pasará algún tiempo hasta que las modificaciones se aprueben ya que
el Gobierno pretende modificar todo el texto legal además de este impuesto y,
conforme esta el clima parlamentario mucho nos tememos que se demoren los acuerdos
necesarios en primer lugar con los Ayuntamientos.
Parlamento deberá dar tratante a lo derogado en la Ley Reguladora de las Haciendas
Locales y pasará algún tiempo hasta que las modificaciones se aprueben ya que
el Gobierno pretende modificar todo el texto legal además de este impuesto y,
conforme esta el clima parlamentario mucho nos tememos que se demoren los acuerdos
necesarios en primer lugar con los Ayuntamientos.
Pero aprovechando la reforma esperemos que se
introduzcan varios aspectos en relación con el IVTNU como:
introduzcan varios aspectos en relación con el IVTNU como:
1)
ACLARAR
el cálculo de los años
ACLARAR
el cálculo de los años
En la practica de
muchos ayuntamientos se toma el primer año como año 1, independientemente de la
fecha. Asi:
muchos ayuntamientos se toma el primer año como año 1, independientemente de la
fecha. Asi:
Se adquiere el terreno en 14 de marzo de 2012.
Se vende el 30 de junio de 2014
La interpretación correcta es que no han
pasado 3 años completo, por el contrario, la interpretación de muchos ayuntamientos
es que si han pasado 3 años fiscales computables desde la adquisición a la
venta.
pasado 3 años completo, por el contrario, la interpretación de muchos ayuntamientos
es que si han pasado 3 años fiscales computables desde la adquisición a la
venta.
2)
APLICACIÓN
DEL IVTNU A LAS HERENCIAS
APLICACIÓN
DEL IVTNU A LAS HERENCIAS
Es un tema mas conflictivo, evidentemente no
puede ser tachado de inconstitucional, pues es cierto que, en la mayoría de las
herencias, aumento de patrimonio existe para los herederos, pero se trata de un
patrimonio familiar constituido con el ahorro de la familia en su conjunto que debería
estar sometido a una protección análoga a la establecida en la mayoría de las
CCAA en el Impuesto de Sucesiones que tienen transferido. Los Ayuntamientos deberían
estudiar el tema en profundidad.
puede ser tachado de inconstitucional, pues es cierto que, en la mayoría de las
herencias, aumento de patrimonio existe para los herederos, pero se trata de un
patrimonio familiar constituido con el ahorro de la familia en su conjunto que debería
estar sometido a una protección análoga a la establecida en la mayoría de las
CCAA en el Impuesto de Sucesiones que tienen transferido. Los Ayuntamientos deberían
estudiar el tema en profundidad.