Adquisición de Inmuebles a través de Compra de una sociedad

  Por

La Adquisición de inmuebles comprando las acciones de su sociedad propietaria  

es un sistema que se utilizaba hace años para
que resultara de aplicación el Impuesto que grava las operaciones
societarias, que es del 1%, en lugar del que grava las adquisiciones de
inmuebles, que sería TPO o IVA, mas AJD por hacerse la adquisición en escritura
publica
Esta práctica dio lugar a operaciones
que trataban de  evitar  la 
aplicación  del  régimen 
tributario  correspondiente  a 
la  transmisión  directa 
de  los  inmuebles

Por ello, se modificó la ley para
evitar estas prácticas

Concretamente,
en el artículo 314 del Real Decreto Legislativo 4/2015, de 23 de
octubre, por el que se aprueba el texto
refundido de la Ley del Mercado de
Valores y que reseñamos al final de este escrito (1)

Es decir, en la práctica, no es diferente la tributación por
adquirir las acciones de una sociedad que sea propietaria de un solo inmueble o
adquirir ese inmueble directamente  

Esto no quiere decir que se desestime
este tipo de operaciones, ya que, aunque la fiscalidad es la misma en ambos
casos, existe otro tipo de consideraciones a tener en cuenta

  • Resulta
    mucho más simple la compra de las acciones    , ya que en
    el caso de la compra directa de los inmuebles, debe efectuarse la transmisión e inscripción registral  de cada uno de los mismos
  • La principal ventaja de la
    compra individualizada es  que el
    comprador puede seleccionar qué es lo quiere adquirir     y qué es lo que no.
  • Por otra parte, al adquirir
    las acciones     de la sociedad en lugar de los inmuebles individualizados, no hay cambios en cuanto a las cargas
    que pudieran tener esos activos, tanto
    hipotecarias como de inquilinos     o de otro tipo, ya que esas cargas se
    mantienen.
  • or Pel lado contrario, al
    adquirir la sociedad también adquirimos sus deudas     y cargas no directamente
    ligadas al inmueble como pudieran ser deudas con la Hacienda Publica u
    obligaciones con terceros

Por ello es necesario efectuar un estudio pormenorizado de la concreta operación
de adquisición
En cuanto a la fiscalidad especifica de adquisición de solares o edificios a
sociedades, no podemos olvidar las posibilidades que se nos ofrecen hoy en
día, en cuanto a la renuncia de la
exención del IVA y la inversión del sujeto pasivo del IVA, que, en
conjunto, alivian nuestros costes de adquisición y nuestra tesorería
Y, por otra parte, tener en cuenta el destino final de ese
solar o edificio a promover, ya que si se va a dedicar al alquiler de
viviendas, puede que nos merezca la pena acogernos a TPO, debido a la mecánica
de la prorrata del IVA en alquileres 
En
 nuestro software Gestinmo , de Análisis de Viabilidad de Promociones Inmobiliarias, tenemos
en cuenta toda esa casuística y ya hemos revisado esta forma de adquisición de
solar, en nuestra actualización de Enero de 2019

NOTA (1) Artículo 314. Exención del Impuesto sobre el Valor Añadido y del
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

1.- La transmisión de valores, admitidos o no
a negociación en un mercado secundario oficial, estará exenta del Impuesto
sobre el Valor Añadido y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos
Jurídicos Documentados.
2. Quedan exceptuadas de lo
dispuesto en el apartado anterior las transmisiones de valores no admitidos a
negociación en un mercado secundario oficial realizadas en el mercado
secundario, que tributarán en el
impuesto al que estén sujetas como transmisiones onerosas de bienes inmuebles,
cuando mediante tales transmisiones
de valores se hubiera pretendido eludir
el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles
propiedad de las entidades a las que representen dichos valores.
Sin perjuicio de lo dispuesto en
el párrafo anterior, se entenderá, salvo prueba en contrario, que se actúa con ánimo de elusión del pago
del impuesto correspondiente a la transmisión de bienes inmuebles en los siguientes supuestos:
a) Cuando se obtenga el control de una entidad cuyo activo esté formado en
al menos el 50 por ciento por inmuebles radicados en España que no estén
afectos a actividades empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido
dicho control, aumente la cuota de participación en ella.
b) Cuando se obtenga el control de
una entidad en cuyo activo se incluyan valores que le permitan ejercer el
control en otra entidad cuyo activo esté integrado al menos en un 50 por ciento
por inmuebles radicados en España que no estén afectos a actividades
empresariales o profesionales, o cuando, una vez obtenido dicho control,
aumente la cuota de participación en ella.
c) Cuando los valores transmitidos hayan sido recibidos por las
aportaciones de bienes inmuebles realizadas con ocasión de la constitución
de sociedades o de la ampliación de su capital social, siempre que tales bienes
no se afecten a actividades empresariales o profesionales y que entre la fecha de aportación y la de
transmisión no hubiera transcurrido un plazo de tres años.
4.ª En las transmisiones de valores que,
conforme al apartado 2, estén sujetas al Impuesto sobre el Valor Añadido y no
exentas, que tendrán la consideración de entrega de bienes a efectos del mismo, la base imponible se determinará en
proporción al valor de mercado de los bienes que deban computarse como
inmuebles
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