Los
arrendamientos con opción de compra están sujetos a IVA; por tanto, este hecho
es relevante en el caso de las viviendas, ya que el contrato de alquiler de una vivienda no está sujeto a IVA. En otros
arrendamientos, de tipo terciario o dotacional, que SI están sujetos a IVA, la
consideración de la opción de compra, o no,
es irrelevante desde el punto fiscal
arrendamientos con opción de compra están sujetos a IVA; por tanto, este hecho
es relevante en el caso de las viviendas, ya que el contrato de alquiler de una vivienda no está sujeto a IVA. En otros
arrendamientos, de tipo terciario o dotacional, que SI están sujetos a IVA, la
consideración de la opción de compra, o no,
es irrelevante desde el punto fiscal
Un contrato de alquiler con opción de
compra de una vivienda tiene el siguiente clausulado:
compra de una vivienda tiene el siguiente clausulado:
–
Plazo mínimo de ejercicio de la opción de
compra
Plazo mínimo de ejercicio de la opción de
compra
–
Precio de la renta
Precio de la renta
–
Precio de la vivienda al ejercitar la opción
de compra
Precio de la vivienda al ejercitar la opción
de compra
–
Si las cantidades o parte de las mismas
entregadas durante el arrendamiento en concepto de renta son deducible o no del
precio.
Si las cantidades o parte de las mismas
entregadas durante el arrendamiento en concepto de renta son deducible o no del
precio.
–
Tipo de IVA repercutible a las rentas
abonadas
Tipo de IVA repercutible a las rentas
abonadas
En primer lugar, recalcamos que el contrato de alquiler de una vivienda no
esta sujeto a IVA; sin embargo sí lo
está el alquiler con opción de compra de la misma. Desde octubre de 2009,
en que entra en vigor lo dispuesto en la Disposición Final
3ª, de la Ley
11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, el tipo aplicable a los arrendamientos con opción de compra de
edificios destinados exclusivamente a viviendas, incluidas plazas de garaje,
con un máximo de dos, y anexos, en ellos situados, que se arrienden
conjuntamente con la vivienda, será el
correspondiente a la compraventa de vivienda en primera transmisión; es
decir 10% (4% en los casos de
viviendas de protección publica de régimen especial o de viviendas de promoción
pública
esta sujeto a IVA; sin embargo sí lo
está el alquiler con opción de compra de la misma. Desde octubre de 2009,
en que entra en vigor lo dispuesto en la Disposición Final
3ª, de la Ley
11/2009, de 26 de octubre por la que se regulan las Sociedades Anónimas
Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario, el tipo aplicable a los arrendamientos con opción de compra de
edificios destinados exclusivamente a viviendas, incluidas plazas de garaje,
con un máximo de dos, y anexos, en ellos situados, que se arrienden
conjuntamente con la vivienda, será el
correspondiente a la compraventa de vivienda en primera transmisión; es
decir 10% (4% en los casos de
viviendas de protección publica de régimen especial o de viviendas de promoción
pública
Luego claramente este tipo de
contratos quedan sujetos a IVA, que el arrendador deberá repercutir al
arrendatario en cada renta abonada. Como el arrendatario es consumidor final,
este IVA soportado lo perderá, y en consecuencia estar pagando una renta
superior al que alquile una vivienda sin opción de compra.
contratos quedan sujetos a IVA, que el arrendador deberá repercutir al
arrendatario en cada renta abonada. Como el arrendatario es consumidor final,
este IVA soportado lo perderá, y en consecuencia estar pagando una renta
superior al que alquile una vivienda sin opción de compra.
Ahora bien, que sucede en el caso de que
exista un contrato de opción de compra cuando arrendatario ejercite tal opción,
para el caso de que una parte de las rentas abonadas se consideren a deducir
del precio de la
misma. La Agencia Tributaria (AEAT) en consulta vinculante
considera que en estos casos, las cantidades entregadas por renta y deducibles
del precio, se consideran cantidades a cuenta, y por tanto los importes de IVA satisfechos en el pago de las mismas serán
deducibles del importe total de IVA a pagar.
exista un contrato de opción de compra cuando arrendatario ejercite tal opción,
para el caso de que una parte de las rentas abonadas se consideren a deducir
del precio de la
misma. La Agencia Tributaria (AEAT) en consulta vinculante
considera que en estos casos, las cantidades entregadas por renta y deducibles
del precio, se consideran cantidades a cuenta, y por tanto los importes de IVA satisfechos en el pago de las mismas serán
deducibles del importe total de IVA a pagar.
El
alquiler con opción de compra realmente tiene interés para ambas partes si nos encontramos en una situación transitoria, una vez terminada la
vivienda, en la que la compraventa
de la misma esté sujeta a IVA (un máximo de 5 años desde su finalización).
alquiler con opción de compra realmente tiene interés para ambas partes si nos encontramos en una situación transitoria, una vez terminada la
vivienda, en la que la compraventa
de la misma esté sujeta a IVA (un máximo de 5 años desde su finalización).
Porque, en el caso de segunda transmisión, en que está sujeta a TPO y exenta de IVA, el establecimiento de una clausula de
opción de compra solo generaría el gasto
de IVA para el futuro comprador, que
no podría compensarlo en la efectiva transmisión, ya que esta no esta
sujeta a IVA
opción de compra solo generaría el gasto
de IVA para el futuro comprador, que
no podría compensarlo en la efectiva transmisión, ya que esta no esta
sujeta a IVA
Veamos un ejemplo:
Supongamos un contrato de
arrendamiento con opción de compra firmado el 1 de septiembre de 2014, en el
que se establece un plazo mínimo para ejercitar la opción de 5 años con una
renta mensual de 700 €. El precio de venta en el momento de ejercer la opción
se establece en 300.000 €, deduciéndose del mismo el 50% de las rentas abonadas
por el arrendatario.
arrendamiento con opción de compra firmado el 1 de septiembre de 2014, en el
que se establece un plazo mínimo para ejercitar la opción de 5 años con una
renta mensual de 700 €. El precio de venta en el momento de ejercer la opción
se establece en 300.000 €, deduciéndose del mismo el 50% de las rentas abonadas
por el arrendatario.
a)
Cada mes el arrendatario deberá abonar 700 + 10%
IVA = 770 €/mes
Cada mes el arrendatario deberá abonar 700 + 10%
IVA = 770 €/mes
b)
En los cinco años habrá abonado: 60 x 770 = 46.200
€ (42.000 + 4.200 de IVA)
En los cinco años habrá abonado: 60 x 770 = 46.200
€ (42.000 + 4.200 de IVA)
c)
El 10-09-2019 ejercita la opción de compra
por la que tendrá que abonar:
El 10-09-2019 ejercita la opción de compra
por la que tendrá que abonar:
300.000 – 50% s/42,000 = 279.000 € +
10% s/300.000 en concepto de IVA (suponemos
que se mantienen los tipos): = 30.000 – 2.200 (la mitad del IVA soportado en el
período) = 27.800 €
que se mantienen los tipos): = 30.000 – 2.200 (la mitad del IVA soportado en el
período) = 27.800 €
APLICACIÓN EN EL PROGRAMA INFORMATICO
GESTINMO.- En la última versión del GESTINMO, estos tipos y cálculos están ya
recogidos.
GESTINMO.- En la última versión del GESTINMO, estos tipos y cálculos están ya
recogidos.