Que sabes de los contratos de señal y de opción de compra

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CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA

Obliga
a las dos partes a formalizar el contrato de compraventa,
permuta o aportación, en las condiciones pactadas y en los plazos estipulados.
Así pues, este contrato obliga a ambos a formalizar de un modo firme la compraventa,
permuta o aportación.

Contrato
de señal o de arras

Mediante el cual se pretende que, mediante el pago de una cantidad,
generalmente a cuenta del precio total estipulado para la futura
compraventa, el promotor vendedor nos
otorgue el derecho a adquirir el bien inmueble, en las condiciones
previamente pactadas en dicho documento.
Este tipo de contratos se otorgan por un determinado
plazo, transcurrido el cual, si no ejercemos el derecho a comprar, se pierde la
cantidad entregada o una parte estipulada de la misma, devolviéndonos el resto.
a)      
Confirmatorias
Confirman
la existencia de un contrato de compraventa en la que la parte del precio dado
como señal es una parte del precio total convenido. Si una de las partes
declina cumplir el contrato, la otra le puede exigir el cumplimiento o la
rescisión del mismo con la indemnización de los daños o perjuicios causados.
b)      
Penitenciales
Cuando
si desiste el comprador perderá la cantidad entregada y si es el vendedor
deberá devolver duplicado la cantidad entregada por el comprador en concepto de
señal.
c)       
Penales
Tiene
los mismos efectos que las arras penitenciales, pero con la diferencia que la
obligación subsiste y el perjudicado puede instar judicialmente el cumplimiento
del contrato.

En resumen, el contrato de señal o de arras tiene las dos
características generales siguientes, que habrá que tener en cuenta en la
negociación, para comprobar si sus presupuestos coinciden con los objetivos que
cada parte confía en alcanzar:
A)           El
otorgante tiene la posibilidad de desistir del contrato, si las arras son
penitenciales
B)           El
promitente comprador está obligado a cumplir el contrato.
Solo obliga a formalizar el contrato definitivo, en las condiciones
pactadas si se cumplen ciertas
condiciones impuestas por las partes, El comprador está obligado salvo perdida
de la señal dada y el vendedor puede rescindir el contrato si devuelve la
señal duplicada en su importe, salvo que el contrato especifique la devolución
de un porcentaje más elevado.
Así pues, este contrato favorece el vendedor que puede resolver el
contrato devolviendo la cantidad entregada como señal, duplicada o como
fuera pactada por las partes.
Por
otra parte, el promotor interesado puede quedarse sin la operación, si
como es lógico se pacta una señal de poca cuantía.

CONTRATO
DE OPCION DE COMPRA

Es un contrato por el que el
dueño del terreno concede a otro, el optante, la posibilidad
de adquirir un inmueble, en las condiciones de precio y plazo determinados
previamente y reseñados en el contrato de opción, que se concede por un precio
y un plazo determinados en dicho contrato.Así pues, a diferencia del contrato de señal permite al optante, ejercer o no su opción de compra de forma libre 
Un contrato de opción de compra de una vivienda está sujeto
a IVA. Lo está como prestación de servicios. Por tanto, solo tiene interés en
la primera transmisión de la vivienda, que está sujeta a IVA y el comprador
podría compensar ese IVA adelantado. Pero en segundas transmisiones, como se
está sujeto a TPO, el comprador no recupera el IVA de la opción de compra
Un contrato de compraventa de inmuebles sometido a
condición habitualmente puede ser:
a)      
Condición
Suspensiva que regula el inicio de la obligación.

b)      Condición
resolutoria, que extingue la obligación
Se
pactan las condiciones de la futura compraventa, permuta o
aportación, fijándose un plazo para
el otorgamiento de la documentación definitiva y pago del precio total estipulado en el contrato de opción, del que suele pactarse el descuento de la cantidad
anticipada en concepto de precio de la opción que también puede ser
gratuita y solo contener la condición del plazo para su ejercicio.
No
obliga al promotor inmobiliario, comprador a adquirir el inmueble salvo la perdida de todo o parte, según se pacte, del importe
señalado como coste de la opción de compra. Este contrato puede ser inscrito en el Registro de la Propiedad si se
cumplen las dos condiciones establecidas en la Ley Hipotecaria, que son:
a)                 
El plazo para el ejercicio de
la opción de compra no puede exceder de
dos años.
b)                 
Las partes tienen que
pactar el acuerdo de inscripción en el Registro de la Propiedad.
En definitiva, el tipo de contrato tiene que ser pactado
entre las partes ya que intervienen diversos componentes que pueden
interesar al futuro comprador o vendedor.

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