PRESUPUESTOS
El estudio económico que se visualiza refleja detalladamente todos los gastos e ingresos realizados para la promoción, dando un presupuesto de gastos, un total de ventas y un resultado económico.
Nos permite evaluar la viabilidad, en primera instancia, de una promoción, con el planteamiento de múltiples supuestos de costes y de tipología, y poder entablar, en su consecuencia, la negociación adecuada con el dueño del solar, respecto a su precio, como elemento determinante.
El estudio económico se desglosa en varios conceptos, entre los que destacamos:
- Estructura de Ventas y Resultado Económico con diversos “ratios” para evaluar la viabilidad de la promoción:
- Honorarios Facultativos (Arquitectos y aparejadores), desglosando Proyecto Ejecución, Control de calidad, etc.
- Margenes Unitarios desglosado por tipos: Unidad, indicando precio de construcción, de venta, diferencias y % de margen
- Gastos legales (licencias, Declaración de Obra Nueva, División horizontal, etc), y de Generales
CASH-FLOW y TESORERIA
Si el Estudio Económico presenta cierta viabilidad, se debe recurrir al planteamiento de los aspectos temporales de la promoción
para los que la herramienta informática facilita el segundo documento básico, denominado CASH-FLOW, que refleja para cada uno de los 36 meses en que se descompone la promoción el estado de tesorería
El Flujo de Caja (CASH-FLOW) se desglosa en varios conceptos, entre los que destacamos
- Cobros desglosados mes a mes, con detalle de Entrada, Letras y disposiciones de Hipoteca, para viviendas, locales, garajes y trasteros y Conciliación de IVA
- Pagos desglosados mes a mes, con detalle de Solar, Obra, retenciones de Obra, Gastos Legales, Honorarios de proyecto y Obra, retenciones de IRPF e intereses de hipoteca, de cada tipo de unidad
- Coste de acciones correctoras, como Aportaciones de Capital, prestamos Puente, Descuento de cartera de efectos y Saldo Total financiero
RESUMEN ECONOMICO-FINANCIERO
En una primera parte se muestra un resumen de caracteristicas y un desglose basico de costes y total de ventas, asi como algunos ratios de rentabilidad estatica
En una segunda parte se muestran las necesidades de financiación externa: Capital inicial, credito hipotecario, linea de avales, prestamos puente, etc, asi como los costes de esta financiacion.
- Finalmente se muestran ratios de rentabilidad dinámica (TIR y VAN en varios supuestos)
- Distribucion de costes, de forma porcentual, como resumen de los apartados del Presupuesto de Gastos, detallado en los resultados el estudio Economico
Hay diversas salidas graficas que resumen la información proporcionada
Saldo Total Financiero,
en el que se refleja de forma grafica el estado final de tesoreria. Se debe intentar que siempre este en positivo, por medio de acciones de capital y prestamos puente
Desglose porcentual de Costes
en el que se refleja de forma grafica el reparto de todos los costes de la promocion. La observacion de este grafico nos indicara si el reparto de costes implica algun riesgo adicional, porque algun capitulo este fuera del ango habitual