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El solar. Parámetros urbanísticos que lo definen. CPI 57

Pretendemos fijar los parámetros urbanísticos y sus tipologías de un solar

El Promotor tiene que tener una idea de la edificabilidad posible en una parcela, en primera estimación, porque no se puede adquirir un solar sin comprobar que cabe la edificabilidad que nos ofrecen

CPI 57 Solar. Parametros urbanisticos
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En Cuadernos del Promotor Inmobiliario (CPI) queremos dar formación y documentación
detallada sobre todos los aspectos del negocio inmobiliario.

Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto específico del mismo.

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Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo
le sea útil.

Los parámetros urbanísticos más importantes son:

  1. El uso y la tipología del uso
  2. La intensidad del uso o la edificabilidad
  3. La ocupación máxima de la edificación en la parcela
  4. Los retranqueos
  5. Las alineaciones y rasantes
  6. La altura de la edificación y sus tipos o la forma de medirlos.
  7. Otros parámetros urbanísticos

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Dimensionando las zonas comunes de un edificio. CPI 56

Describimos y dimensionamos las zonas comunes del interior del edificio y también de las exteriores

No todos los espacios de zonas comunes interiores al edificio son necesarios para efectuar una aproximación al encaje de la edificación en un solar o parcela edificable

El Promotor debe tener una idea general de los mismos , aunque la labor detallada corresponde más al Arquitecto

Dimensionado de las zonas comunes de un edificio. CPI 56
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Solo es necesario conocer:

  1. Las escaleras y el hueco de los ascensores
  2. Los patios interiores
  3. Los accesos al garaje

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Como preparar la labor comercial en una promoción inmobiliaria. CPI 55

Veremos las acciones comerciales tradicionales y modernas en una promoción inmobiliaria de viviendas

Y la legislación estatal y autonómica vigente, en cuanto a la documentación exigible para iniciar la comercialización .

En el texto se habla de la responsabilidad contractual de la publicidad

Labor Comercial de una promoción CPI 55

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Nuestro protagonista principal es la Normativa sobre Habitabilidad en
edificios de uso residencial, aunque de manera tangencial señalaremos otras
normas para edificios de uso terciario.

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El dimensionado de viviendas, para que cumpla las normas de habitabilidad. CPI 54

Vamos a señalar al promotor inmobiliario los problemas de dimensionado de los espacios privativos de un edificio:

viviendas, locales, habitaciones de hotel, aparcamientos, etc., que pueden incidir en los problemas de encaje de la edificación en un solar


Dimensionamiento de Viviendas CPI 54
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En Gestinmo e Inmosuelo aplicamos estos conceptos en nuestro análisis de viabilidad

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Como elegir contratista en una obra de edificación. CPI 53

Revisamos algunas estrategias para contratar

detallando los pasos a dar:

  • preparación documental para que el contratista pueda ofertar con el menor riesgo posible
  • se analizan las ofertas
  • elección del contratista
  • se prepara la documentación precisa para firmar el contrato.
Estrategias para contratar obra CPI 53
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El promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos que el mismo y  su plantilla pueden abarcar

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 A este objetivo principal se dedica el texto de este CPI, proponiendo estrategia para la contratación, entre las que el promotor debe elegir, valorando los recursos y conocimientos técnicos que el mismo puede abarcar y los de su plantilla, tanto interna como externa.

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Estrategias para REHABILITAR un EDIFICIO. CPI 43

Establecemos los Conceptos Básicos y el marco Legal

de las promociones inmobiliarias en rehabilitación, tanto para venta como alquiler, en este primer CPI

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promociones inmobiliarias en rehabilitación
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Vamos a analizar en 3 Cuadernos, y con detalle, la promoción de una rehabilitación de edificios, que es una de las políticas estrella del actual Plan de Vivienda 2018-21

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Como organizar la Documentación de una Promotora. CPI 52

Vamos a definir la Documentación de la Empresa Promotora Inmobiliaria

detallando las funciones e informes a emitir por Departamentos clave de la empresa :

  • El de Documentación
  • El de Control Presupuestario

Y, en consecuencia, proponer un organigrama para cumplir efecientemente esas funciones

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Documentación de la Empresa Promotora Inmobiliaria
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Cómo se negocia y tramita una hipoteca inmobiliaria CPI 51

Cómo negociar y tramitar hipotecas

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 Negociar y Tramitar Hipotecas CPI 51 Oct-18
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Hablamos de las hipotecas, su marco legal, sus clases en el sector inmobiliario y los aspectos financieros, en cuanto a los tipos de interés y los plazos de carencia y amortización y, los sistemas de amortización de hipotecas más utilizados.

Se estudia la tramitación del préstamo hipotecario, desde la solicitud hasta su aprobación.

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Señal, Arras y Otros Contratos Previos a una Compra. CPI 50

Contrato de Arras y Otros Preparatorios de la Compraventa

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Señal Arras Contratos Compra
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Estos contratos son los más utilizados habitualmente en el sector inmobiliario en España

Promesa de compraventa, Opción de compra y Arras o de señal

Comparamos los contratos y vemos sus diferencias para comprobar si coinciden con las intenciones del promotor, nuestro protagonista y, también, para argumentar a la contra las propuestas de la otra parte

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Claúsulas importantes en la Compra de un Solar. CPI 49

Las Condiciones Suspensiva y Resolutoria en el contrato

son imprescindibles al comprar un solar, por las limitaciones urbanisticas o registrales con que nos podemos encontrar. Con numerosos ejemplos

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Condiciones Suspensiva y Resolutoria
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Se van a tratar las dos condiciones que, habitualmente se introducen en los contratos: Suspensiva y Resolutoria.

Para ello introducimos los conceptos jurídicos previos, clave para entender las dos condiciones: la obligación y sus tipos y la condición y sus clases

También veremos, sus efectos y los aplicaremos a resolver los problemas de redacción de estas condiciones para su inscripción en el Registro de la Propiedad, así como aprenderemos a salvar las diferencias fiscales entre ambas condiciones.

Se trata de un texto eminentemente jurídico, en el que trataremos de explicar de forma sencilla y clara, los fundamentos de la condición suspensiva y de la condición resolutoria

Mostramos al promotor de cuáles son sus diferencias y cuales los requisitos para ejercitar la acción resolutoria.

Se incluyen diversos ejercicios prácticos sobre el tema

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Conoce el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. CPI 48

La politica estatal de vivienda esta recogida en esta ley

que debemos conocer con su articulado, a la espera de la legislación autonómica que la desarrolle

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Plan de Vivienda 2018-2021
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El texto de este CPI, es el resumen de la Política estatal de Vivienda para el periodo 2018 – 2021. contenido en el RD 106/2018, de 9 de marzo.

Este decreto deja la financiación de las Viviendas Protegidas en manos de las CCAA  y, por primera vez, se incluyen ayudas directas al promotor inmobiliario

En dos tipologías de promociones de vivienda: viviendas normales en arrendamiento  y vivienda para mayores de 65 años. En residencias, también en arrendamiento , con ciertas condiciones.

También son objeto de estudio las ayudas a clientes de las referidas promociones.

Por último se explicarán las actuaciones subvencionables a que tiene derecho el promotor inmobiliario como propietario de edificios terminados antes de 1996, para adaptarlos, si fuera necesario, a las normativas en vigor.

Todo ello con diversos ejemplos y comentarios

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Planificación de la actividad del alquiler. CPI 47

Si tenemos Activos Inmobiliarios dedicados al Alquiler

El Plan de Negocio a establecer es fundamental para conocer su viabilidad y rentabilidad a lo largo del tiempo

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Planificación de la actividad del alquiler
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En este Cuaderno DETALLAMOS EL Plan de Negocio de Activos Inmobiliarios en renta, desde el punto de vista de:

  • Descripción básica de plan de negocio y parámetros de rentabilidad dinámica
  • Definición de activos, valoraciones y cargas
  • Descripción física de los mismos
  • Costes e Ingresos
  • Determinación de Cuadros de explotación y resultados económicos financieros de renta, unitaria y global

Todo ello, con ejemplos explicativos

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