{"id":3350,"date":"2026-08-18T09:16:00","date_gmt":"2026-08-18T09:16:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=3350"},"modified":"2026-08-17T08:43:51","modified_gmt":"2026-08-17T08:43:51","slug":"que-otras-modalidades-hay-para-una-permuta-de-solar","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-otras-modalidades-hay-para-una-permuta-de-solar\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 otras modalidades hay para una Permuta de solar?"},"content":{"rendered":"\n

Permuta de solar<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

La Permuta de solar<\/strong> es una de las posibilidades, en estos tiempos de dificultad  a la hora de obtener financiaci\u00f3n para hacer viable una promoci\u00f3n inmobiliaria<\/p>\n\n\n\n

El modelo cl\u00e1sico es la obtenci\u00f3n del solar a cambio de un porcentaje de las viviendas o unidades obtenidas en la promoci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

\"Permuta<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Pero existe una dificultad, <\/strong>por parte del  propietario del solar, en ceder en el momento presente el control de su propiedad a cambio de una promesa de edificabilidad en el futuro.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Esta dificultad se puede solventar de varias maneras<\/p>\n\n\n\n

Cuota Indivisa de solar.<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Es un caso particular del contrato de aportaci\u00f3n de solar<\/strong> a cambio de obra futura, con la diferencia de que en  este caso el cesionario, no transmite la totalidad del solar sino solo la cuota indivisa de su participaci\u00f3n<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, si se conviene una aportaci\u00f3n de solar a cambio de un 25 % de la obra futura a construir sobre el mismo por el cesionario, es evidente que se produce una transmisi\u00f3n del la totalidad del solar por parte del cedente, y una vez construida la obra, el cesionario, vuelve a transmitir un 25% del solar cedido, en la parte de se corresponde con la propiedad de lo edificado que debe entregarse al cedente.<\/p>\n\n\n\n

Para evitar esta doble transmisi\u00f3n<\/strong> el contrato puede contemplar que el cedente cede solo un 75 % del solar permaneciendo como titular del otra 25 % hasta la finalizaci\u00f3n de las obras.<\/p>\n\n\n\n

Se crea en este caso una comunidad de bienes entre cedente y cesionario<\/strong>, de importantes consecuencias jur\u00eddicas para el cedente<\/strong>, ya que:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Debe responder de todas las obligaciones derivadas del proceso<\/strong> constructivo realizado por el cesionario, ya que la obra se realiza sobre un solar que es de ambos titulares, sin posibilidad de se\u00f1alar que parte corresponde a cada uno de ellos.<\/li>\n\n\n\n
  2. La responsabilidad asumida se extiende a todos sus bienes<\/strong> presentes y futuros<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Evidentemente la tributaci\u00f3n fiscal disminuye<\/strong>, pero a costa de asumir una gran responsabilidad societaria, aunque la doctrina pueda considerar, a veces, que la comunidad de bies formada tiene car\u00e1cter especial, y que las responsabilidad del cedente del solar deber quedar limitada ya que no era esta su intenci\u00f3n, dicha doctrina no es firme y no nos podemos apoyar en ella para asumir este riesgo.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Reserva de Derecho de Vuelo<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Se define como un derecho real<\/strong> en el art\u00edculo 16.2 del Reglamento Hipotecario<\/strong> (texto modificado por el Real Decreto 1867\/1998, de 4 de septiembre, que en parte ha sido declarado inconstitucional) como el derecho de elevar una o varias plantas sobre un edificio<\/strong> o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que sin constituir derecho de superficie, se reserva el propietario en caso de enajenaci\u00f3n<\/strong> de todo o parte de la finca<\/strong> transmitida a un tercero, ser\u00e1 inscribible conforme a las normas del articulo 8y sus concordantes.<\/p>\n\n\n\n

    En la inscripci\u00f3n se har\u00e1 constar:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Las cuotas que hayan de corresponder a las nuevas plantas en los elementos y gastos comunes o las normas para su establecimiento.<\/li>\n\n\n\n
    2. Determinaci\u00f3n concreta del numero m\u00e1ximo de plantas a construir (precepto declarado inconstitucional<\/strong> por sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero de 2000)<\/li>\n\n\n\n
    3. El plazo m\u00e1ximo para el ejercicio del derecho de vuelo no podr\u00e1 exceder de 10 a\u00f1os (declarado inconstitucional<\/strong> por idem anterior)<\/li>\n\n\n\n
    4. Las normas de r\u00e9gimen de comunidad, si se se\u00f1alaren, para el caso de hacer la construcci\u00f3n.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Utilizando este concepto jur\u00eddico, el duelo del solar, cede el derecho de vuelo sobre una edificaci\u00f3n al promotor, y a cambio este se obliga a construir para el due\u00f1o de dicho solar determinas plantas del edificio<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

      Con esta operaci\u00f3n las plantas del edificio<\/strong> (plantas s\u00f3tano, baja y siguientes, en su caso), que el promotor construye y termina inicialmente son las que pertenecen al duelo del solar, y el resto<\/strong> de plantas, las ubicadas por encima, las que pertenecen al promotor.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      RESERVA DE VUELO al Propietario<\/u><\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      En este caso, la operaci\u00f3n es la inversa de la descrita en el ep\u00edgrafe anterior<\/strong>, ya que el due\u00f1o del solar cede el mismo al promotor, para que construya sobre el, determinadas plantas <\/strong>del mismo, reserv\u00e1ndose el due\u00f1o el derecho de vuelo sobre ellas.<\/p>\n\n\n\n

      En Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/strong> (CPI) queremos dar  formaci\u00f3n  y documentaci\u00f3n detallada sobre todos los aspectos del negocio  inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

      Cada CPI, en PDF, aborda un aspecto espec\u00edfico del mismo.<\/p>\n\n\n\n

      Le invitamos a ver el resumen y esperamos que el Cuaderno completo le sea \u00fatil.<\/p>\n\n\n\n

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