{"id":3234,"date":"2025-09-02T08:59:25","date_gmt":"2025-09-02T08:59:25","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=3234"},"modified":"2025-09-01T09:06:05","modified_gmt":"2025-09-01T09:06:05","slug":"que-son-las-unidades-de-aprovechamiento-ua","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-son-las-unidades-de-aprovechamiento-ua\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 son las Unidades de Aprovechamiento, UA?"},"content":{"rendered":"\n

Unidades de Aprovechamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Las Unidades de Aprovechamiento son par\u00e1metros en un sector urban\u00edstico, en el que coexisten diversos usos con sus respectivas edificabilidades<\/p>\n\n\n\n

\"Unidades<\/a><\/figure>\n\n\n\n

En estos Sectores se usan los siguientes par\u00e1metros de c\u00e1lculo:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Uso caracter\u00edstico<\/strong>; el de mayor edificabilidad absoluta<\/li>\n\n\n\n
  2. Coeficientes de Homogenizaci\u00f3n<\/strong> (CH), que miden las diferencias de valor de cada uso respecto al uso caracteristico que se toma como unidad.<\/li>\n\n\n\n
  3. La U.A<\/strong>. Las Unidades de Aprovechamiento son valores homogeneizados resultantes de multiplicar la edificabilidad (E ) de cada uso por el coeficiente de tipolog\u00eda del uso (CH)<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    En el siguiente ejemplo de tres usos; Vivienda Libre (VL), Vivienda Protegida (VPP), Locales Comerciales (LC) se puede seguir f\u00e1cilmente el c\u00e1lculo de las U. A.:<\/p>\n\n\n\n

    TIPO     <\/strong><\/td>E           <\/strong><\/td>CH      <\/strong><\/td>U A = E*CH<\/strong><\/td><\/tr>
    VL      <\/td>1.000     <\/td>1,00   <\/td>1.000     <\/td><\/tr>
    VPP      <\/td>300      <\/td>0,70      <\/td>210<\/td><\/tr>
    LC         <\/td>100      <\/td>0,90        <\/td>90<\/td><\/tr>
    TOTALES<\/strong><\/td>1.400           <\/strong><\/td> <\/strong><\/td>1.300<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Sobre las U.A. podemos calcular:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. El porcentaje que le corresponde al Ayuntamiento.<\/li>\n\n\n\n
    2. El porcentaje que le corresponde a cada uno de los propietarios del sector, en funci\u00f3n de la superficie aportada, si todo su aprovechamiento lo quiere de un determinado uso y el resto de propietarios est\u00e1n de acuerdo.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Coeficientes de Homogenizaci\u00f3n<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      La pregunta clave en este asunto es como se definen los CH, que deber\u00e1n responder en todo caso a valores de mercado.<\/p>\n\n\n\n

      Los coeficientes de homogeneizaci\u00f3n los suelen definir los redactores del PGOU o los promotores de un determinado sector, al presentar su propuesta de modificaci\u00f3n. Al Uso caracteristico le corresponde un CH = 1. Y el uso caracteristico suele ser el que tiene mas edificabilidad, pero los redactores del Plan pueden adoptar otras consideraciones<\/p>\n\n\n\n

      Una vez \u201cconvertidos\u201d los diversos aprovechamientos a unidades homogeneizadaas (las UA), \u00e9stas podemos distribuirlas a los diferentes propietarios<\/p>\n\n\n\n

      Veamos un ejemplo<\/strong>:<\/h2>\n\n\n\n

      Hay 2 propietarios de suelo, con el 60% y el 40% respectivamente<\/p>\n\n\n\n

      Al Ayuntamiento le corresponde una cesi\u00f3n del 10% del aprovechamiento<\/p>\n\n\n\n

      A los propietarios les corresponder\u00eda unos porcentajes de UA, una vez deducida la cesi\u00f3n al ayuntamiento; id\u00e9nticos a su porcentaje de aportaci\u00f3n de suelo; es decir, las 1.300 UA se reparten<\/p>\n\n\n\n

      Ayuntamiento                                           = 10% de 1300     130 UA<\/p>\n\n\n\n

      Propietario 1      60%     (1-10%)* 60% = 54% de 1300     702 UA<\/p>\n\n\n\n

      Propietario 2      40%     (1-10%)* 40% = 36% de 1300     468 UA<\/p>\n\n\n\n

      Una vez asignadas, esas UA se vuelven a convertir otra vez en USOS y edificabilidades diferentes y consensuadas para cada parte, ya que no todos los propietarios querr\u00e1n los mismos productos<\/p>\n\n\n\n

      Reparto de las UA<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      De acuerdo con sus requerimientos repartimos as\u00ed:<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. el Ayuntamiento<\/u><\/strong> solo quiere VPP. Sus 130 UA\u00a0 se convierten en\n
          \n
        1. \u00a0130\/0,7 = 185,7 m2 de edificabilidad en VPP<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n\n\n\n
        2. El propietario 1<\/u><\/strong> quiere el resto de VPP, todos los locales y el resto en Vivienda libre. Sus 702 UA se convierten en\n
            \n
          1. 90 UA de locales (90\/0,9= 100)<\/li>\n\n\n\n
          2. Resto de VPP, (210-130)= 80 UA de VPP (80\/0,7= 114,3)<\/li>\n\n\n\n
          3. Lo que le falte, en VL.\u00a0\u00a0 (702-90-80)= 532 UA de VL.<\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

             Es decir, recibir\u00e1 100 m2 de locales, 114,3 m2 de VPP y 532 m2 de Viv. Libre<\/strong><\/p>\n\n\n\n

              \n
            1. Y al propietario 2<\/strong>, todo en VL. sus 468 UA se convierten en\n
                \n
              1. 468 m2 de Viv. Libre<\/strong><\/li>\n<\/ol>\n<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

                Este proceso, que no es sencillo, se hace a trav\u00e9s del Proyecto de reparcelaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI)<\/strong>, concretamente en el  CU06 \u201c<\/strong>APROVECHAMIENTO URBAN\u00cdSTICO Y CESI\u00d3N   DE SUELO. Aprovechamiento \u2013 I<\/strong>\u201d, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/a><\/p>\n\n\n\n

                Vea un <\/strong>\u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

                M\u00e1s entradas sobre este tema<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

                y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n