{"id":3172,"date":"2025-03-04T10:20:58","date_gmt":"2025-03-04T10:20:58","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=3172"},"modified":"2025-03-03T10:26:59","modified_gmt":"2025-03-03T10:26:59","slug":"como-combinar-edificabilidad-densidad-y-reservas-de-suelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/como-combinar-edificabilidad-densidad-y-reservas-de-suelo\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo combinar Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo?"},"content":{"rendered":"\n

Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo<\/h2>\n\n\n\n

La Edificabilidad, Densidad y Reservas de suelo son condicionantes de superficie y dise\u00f1o en los  desarrollos urban\u00edsticos que hay que conjugar, en cuanto a valores m\u00e1ximos y m\u00ednimos<\/p>\n\n\n\n

Habitualmente no dan una soluci\u00f3n \u00fanica  y que tenemos que contrastar tambi\u00e9n con los condicionantes de mercado del sector a desarrollar<\/p>\n\n\n\n

\"Edificabilidad,<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Estos condicionantes son, entre otros, reservas m\u00ednimas de viviendas para VPP, edificabilidad m\u00e1xima, densidad m\u00e1xima de viviendas, parcela m\u00ednima, cesiones de suelo para dotaciones, viales, zonas verdes, etc.<\/p>\n\n\n\n

NO es raro que haya que ceder\u00e9 en alguno de estos m\u00ednimos o m\u00e1ximos, perdiendo capacidad o derechos, para obtener productos que sean comercializables<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, si no nos cabe toda la edificabilidad en las parcelas de m\u00ednima superficie que haya que tener, perderemos edificabilidad y consiguientemente los costes de repercusi\u00f3n, unitarios por m2 edificable, aumentaran para la misma urbanizaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Comprobaci\u00f3n de par\u00e1metros<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Como promotores tenemos que comprobar que nuestro producto se sit\u00faa dentro de la envolvente de condicionantes y si perdemos edificabilidad o no, e, incluso, si se puede proponer una modificaci\u00f3n de esos condicionantes que optimice el desarrollo<\/p>\n\n\n\n

Veamos esto con unos ejemplos<\/p>\n\n\n\n

La exigencia en un desarrollo urban\u00edstico de uso residencial de las dos condiciones simult\u00e1neas:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Porcentaje minio de reserva para la construcci\u00f3n de VPP (Supongamos un 30 %)<\/li>\n\n\n\n
  2. El numero m\u00e1ximo de viviendas en el sector: 1500<\/li>\n\n\n\n
  3. Superficie m\u00e1xima de las VPP. Seg\u00fan normativa propia de las CCAA (supongamos 90 m2 \u00fatiles) afecta seriamente a la superficie de las viviendas libres, como veremos en el siguiente ejemplo:<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    EJEMPLO 1<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Elegimos una M2 \u00fatil\/constr para vpp = 0,75 para poder pasar los m2 utiles exigidos por la legislaci\u00f3n a m2 construidos, que son la edificabilidad<\/p>\n\n\n\n

     <\/strong><\/td>M2 Edificabilidad<\/strong><\/td>Ud<\/strong><\/td>Sup Util<\/strong><\/td>Sup Constr<\/strong><\/td><\/tr>
    VLibre<\/strong><\/td>10.5000<\/td>1125<\/td> <\/td>93,3<\/td><\/tr>
    Vpp<\/strong><\/td>45.000<\/td>375<\/td>90<\/td>120<\/td><\/tr>
    Total<\/strong><\/td>150.000<\/td>1500<\/td> <\/td> <\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

    Como se observa en el cuadro, la VPP siempre tendr\u00e1 un numero de unidades fijo, si l as hacemos del m\u00e1ximo permitido, y la diferencia con el total ser\u00e1n las viviendas libres<\/p>\n\n\n\n

    Se observa en este caso, que resultan 1125 viv. Libres, que su superficie construida es de 93 m2, menos que la de la VPP y que pensamos que, comercialmente, no tiene salida<\/p>\n\n\n\n

    Por ello, habr\u00eda que disminuir el n\u00famero total de viviendas para obtener una superficie construida razonable para la zona<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    EJEMPLO 2<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Cuando, de una actuaci\u00f3n urban\u00edstica de un determinado sector de uso residencial se conocen los siguientes datos:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. Superficie del sector: 40.000 m2<\/li>\n\n\n\n
    2. Edificabilidad: 1,5 m2\/m2<\/li>\n\n\n\n
    3. Tipolog\u00eda de las viviendas; Bloque aislado<\/li>\n\n\n\n
    4. Ocupaci\u00f3n de suelo m\u00e1xima en planta baja: 50 %<\/li>\n\n\n\n
    5. Numero de plantas: PB + 7 P-<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      Puede deducirse la superficie m\u00ednima de parcela edificable, por medio de la sencilla formula:<\/p>\n\n\n\n

                       E                   1,5 x 40.000<\/p>\n\n\n\n

      S =    —————     = —————-     = 15.000 m2<\/p>\n\n\n\n

                  OC x NP                0,5 x 8<\/p>\n\n\n\n

      Siendo:<\/p>\n\n\n\n

      E = Edificabilidad m\u00e1xima del sector = e x SS<\/p>\n\n\n\n

      E = \u00cdndice de edificabilidad te\u00f3rica m\u00e1xima<\/p>\n\n\n\n

      SS = Superficie computable del sector<\/p>\n\n\n\n

      OC = % Ocupaci\u00f3n m\u00e1xima de la edificaci\u00f3n en la parcela<\/p>\n\n\n\n

      NP = N\u00famero m\u00e1ximo total de plantas de la edificaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

      Todos estos temas y otros similares se contemplan en los Cuadernos del Promotor Inmobiliarios (CPI)<\/strong>, concretamente en el  CU4a \u201c<\/strong>EDIFICABILIDAD Y PRECIO DE REPERCUSI\u00d3N DE UN SUELO<\/strong>\u201d, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/a><\/p>\n\n\n\n

      Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

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      y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n