{"id":3143,"date":"2024-12-10T09:50:59","date_gmt":"2024-12-10T09:50:59","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=3143"},"modified":"2024-12-09T09:56:32","modified_gmt":"2024-12-09T09:56:32","slug":"como-evaluar-la-rentabilidad-de-un-alquiler","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/como-evaluar-la-rentabilidad-de-un-alquiler\/","title":{"rendered":"\u00bfC\u00f3mo evaluar la Rentabilidad de un alquiler?"},"content":{"rendered":"\n

Rentabilidad de un alquiler<\/h2>\n\n\n\n

Para conocer la rentabilidad de un alquiler en una promoci\u00f3n dedicada a ello hay que considerar, adem\u00e1s de la propia cuenta de resultados, c\u00f3mo va a ser la amortizaci\u00f3n de la hipoteca, la amortizaci\u00f3n del edificio y el PER del arrendamiento, conceptos que desarrollamos a continuaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

\"Rentabilidad<\/a><\/figure>\n\n\n\n

\u00a0La cuenta de resultados<\/strong> es la siguiente:<\/h2>\n\n\n\n

Se recogen en ella los Ingresos y todos los costes producidos en el ejercicio, regulariz\u00e1ndose con los consumos de existencias c<\/strong>omo diferencia entre las de final y las del inicio del ejercicio.<\/p>\n\n\n\n

En las empresas promotoras patrimonialistas<\/strong> los ingresos a contabilizar son los procedentes de arrendamientos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

+ Ingresos por rentas<\/td>Costes de Mantenimiento<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Costes de Administraci\u00f3n<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Seguros del Edificio<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Costes de energ\u00eda, reposici\u00f3n y otros de actividad<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Impuestos Locales<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Amortizaci\u00f3n del edificio<\/strong><\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td> <\/td>= BAII<\/td><\/tr>
 <\/td>Gastos Financieros<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td> <\/td>= BAI<\/td><\/tr>
 <\/td>– Impuesto de Sociedades<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td> <\/td>= BN<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

En la cuenta de resultados de una promoci\u00f3n inmobiliaria para alquiler hay que tener cuidado con el resultado y pensar en su liquidez para cubrir los:<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Intereses de la financiaci\u00f3n, que vienen reflejados en la cuenta de resultados.<\/li>\n\n\n\n
  2. La cuota de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo que, por el contrario, no viene reflejada en la cuenta de resultados.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    La amortizaci\u00f3n contable<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

    Al considerar el edificio, no es amortizable la parte correspondiente al coste del solar en donde se ubica. Como, en general, ni son amortizables los terrenos de cualquier naturaleza.<\/p>\n\n\n\n

    Para calcular el tiempo m\u00e1ximo de amortizaci\u00f3n dado el porcentaje m\u00e1ximo (PM) no hay mas que dividir 100\/PM y el cociente nos da el n\u00famero m\u00e1ximo de a\u00f1os en el que podemos amortizarlo.<\/p>\n\n\n\n

    La amortizaci\u00f3n del edificio solo aparece en la cuenta de resultados de las promociones inmobiliarias en alquiler, como un gasto mas, que ser\u00e1 deducible fiscalmente si cumple las dos condiciones siguientes:<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. No se excede del porcentaje m\u00e1ximo establecido en la ley del impuesto de sociedades La que corresponde al tipo de edificios de uso residencial o terciario es del 2 \u00a0<\/li>\n\n\n\n
    2. No se excede el tiempo m\u00e1ximo establecido en la ley del impuesto de sociedades que, para el tipo de edificios de uso residencial o terciario, es de 50 a\u00f1os.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      En el caso de empresas patrimonialistas, es \u00fatil estimar el PER del arrendamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

       que an\u00e1logamente al PER de la acci\u00f3n es el cociente entre el precio de adquisici\u00f3n o de ejecuci\u00f3n, en su caso, de las promociones en arrendamiento dividido por el alquiler anual total que se recibe la empresa por este concepto, lo que da idea del n\u00famero de a\u00f1os que necesitamos para recuperar la inversi\u00f3n realizada:<\/p>\n\n\n\n

                                                 Coste Promociones<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      PER (Arrendamiento) = —————————–<\/strong><\/p>\n\n\n\n

                                                       Alquiler Anual<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      El cociente inverso nos dar\u00eda la rentabilidad media de los alquileres. Que es muy peque\u00f1a, entre el 2 % y el 6 % <\/strong>dependiendo del producto que se arriende (viviendas, locales, oficinas, etc.), pero hay que tener en cuenta que a esta rentabilidad hay que a\u00f1adirle la valoraci\u00f3n del inmueble al final del periodo de estudio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Aunque en una promoci\u00f3n en alquiler por circunstancias de elecci\u00f3n del plazo del estudio el valor del edificio sea cero, se tomara como precio de reversi\u00f3n el valor del solar.<\/p>\n\n\n\n

      Todos estos temas y otros similares se contemplan en Cuadernos Pr\u00e1cticos Inmobiliarios (CPI)<\/strong>, concretamente en el  CU38 \u201c<\/strong>Balance y Solvencia de las Empresas Inmobiliarias<\/strong>\u201d, al que se puede acceder desde los   Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/a><\/p>\n\n\n\n

      Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/a><\/strong><\/p>\n\n\n\n

      M\u00e1s entradas sobre este tema<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

      y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n