{"id":2614,"date":"2023-11-08T09:02:00","date_gmt":"2023-11-08T09:02:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=2614"},"modified":"2023-11-07T11:10:03","modified_gmt":"2023-11-07T11:10:03","slug":"que-es-el-coliving","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-es-el-coliving\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es el Coliving?"},"content":{"rendered":"\n

COLIVING. ALOJAMIENTOS COMPARTIDOS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\"Coliving\"<\/a><\/figure>\n\n\n\n

Coliving, Cohousing, Coworking. Actualmente tenemos varias definiciones de nuevos modelos de negocio residencial en renta que est\u00e1n iniciando su uso, evolucionando constantemente y los profesionales del sector, a veces, los usan de una manera un tanto confusa. Sin \u00e1nimo de sentar catedra, podemos decir que, para nosotros, esto es lo que es<\/p>\n\n\n\n

BUILD TO RENT. El alquiler de toda la vida<\/strong>. El promotor inmobiliario promueve un edificio para su explotaci\u00f3n en alquiler, bien por si mismo, bien para terceros bajo encargo previo, bien con la intenci\u00f3n de vender el edificio terminado a una empresa patrimonialista o fondo de inversi\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n

Ahora parece que una empresa promotora, cl\u00e1sica de venta, que se dedique a desarrollar un edificio para su posterior explotaci\u00f3n en alquiler por otro departamento la misma empresa o bien para la venta a una empresa patrimonialista, le viene llamando a esto Build to Rent, pero realmente esto es la promoci\u00f3n en  alquiler de toda la vida<\/p>\n\n\n\n

Porque el promotor, desde el punto de vista del an\u00e1lisis de viabilidad, tiene que ponerse en el lugar de qui\u00e9n lo va a explotar para conocer la rentabilidad a lo largo del tiempo, y eso lo viene haciendo Gestinmo en el r\u00e9gimen de alquiler desde siempre<\/p>\n\n\n\n

TIPOS DIFERENTES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

COWORKING<\/strong> Se trata de compartir espacios en edificios destinados a oficinas y centros de trabajo distribuidos. Este fue el origen y Coliving la consecuencia<\/p>\n\n\n\n

COLIVING<\/strong>. Es una variante residencial que no difiere mucho del coworking pero aplicado a la vida personal. Se comparte con los vecinos diferentes zonas de uso com\u00fan, reserv\u00e1ndose  un espacio propio<\/p>\n\n\n\n

La modificaci\u00f3n del PGOU de Madrid de 2023 lo define como:<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u201cuna modalidad habitacional consistente en disponer de varias unidades de alojamiento independientes<\/strong> integradas por dormitorio y ba\u00f1o, que comparten el resto de los espacios de estancia, cocina y lavander\u00eda de la residencia, a los que se pueden a\u00f1adir otros de ocio y trabajo, ubicados todos ellos en el interior del local residencial<\/strong>\u201d.<\/p>\n\n\n\n

Hay una superficie m\u00ednima de 15 m2 por alojamiento y en los espacios comunes se definir\u00e1 su composici\u00f3n m\u00ednima (estancia-comedor, cocina y lavander\u00eda)<\/p>\n\n\n\n

COHOUSING<\/strong>. Parece que se est\u00e1 aplicando a una variante del coliving destinada a residencias para tercera edad de validos o de estudiantes<\/p>\n\n\n\n

Sea cual sea el modelo especifico, el promotor tiene que hacer un estudio de viabilidad de la operaci\u00f3n en alquiler. Los par\u00e1metros de rentabilidad de una operaci\u00f3n en venta no son los que se deben aplicar, aunque el promotor vaya a vender el edifico entero a un solo cliente.<\/p>\n\n\n\n

Ese cliente comprar\u00e1 solo si sus expectativas de rentabilidad de la explotaci\u00f3n del alquiler est\u00e1n por encima de un m\u00ednimo. M\u00ednimo que el promotor debe evaluar para saber si la operaci\u00f3n es viable y (y esto no es tema menor) para saber cu\u00e1l es el precio de venta que puede poner al edificio terminado<\/p>\n\n\n\n

COMO FUNCIONA EL COLIVING<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Ha aparecido una variante nueva de la promoci\u00f3n en alquiler en la que se dise\u00f1an espacios privativos m\u00e1s peque\u00f1os (apartamentos), pero se incluyen zonas de uso y disfrute com\u00fan como salones, zonas de trabajo, etc. (no confundamos con las zonas comunes de la divisi\u00f3n horizontal) y que est\u00e1n incluidas dentro del importe del alquiler del apartamento<\/p>\n\n\n\n

Es decir; yo alquilo un apartamento de 40 m2 por 900\u20ac al mes, pero tengo derecho a utilizar unas zonas comunes del edificio de 50 o 60 m2 para estar y relacionarme, y sobre eso no me cobran<\/p>\n\n\n\n

Se est\u00e1 convirtiendo en Espa\u00f1a en una alternativa de vivienda para los j\u00f3venes, cercana a su centro de trabajo, sean financieros, tecnol\u00f3gicos o de otro tipo, y con una vocaci\u00f3n temporal (meses o a\u00f1os) por lo que el modelo de explotaci\u00f3n es, sin duda, el alquiler. Una de sus principales bazas es la socializaci\u00f3n a nivel personal, como ocurre en el coworking<\/p>\n\n\n\n

Este sistema residencial, que tiene su aplicaci\u00f3n en ciudades de gran oblaci\u00f3n y \u00e1reas de negocio de cierta importancia (Madrid, Barcelona, M\u00e1laga, San Sebasti\u00e1n, Valencia, ..), se basa en alquilar una habitaci\u00f3n con ba\u00f1o propio, en un edificio que cuenta con amplios espacios y servicios comunes al resto de inquilinos.<\/p>\n\n\n\n

Es una variante muy atractiva desde el punto de vista de marketing empresarial (\u00a1 en nuestra empresa estamos a la \u00faltima!) pero no deja de cubrir una demanda muy especializada y concentrada especialmente, dar respuesta a una demanda de hogares unipersonales, y de los j\u00f3venes que se incorporan al mercado profesional. Nos parece atractiva, pero no es la panacea del sector<\/p>\n\n\n\n

DISE\u00d1O Y DEFINICIONES<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El Coliving, en cuanto a dise\u00f1o, se asemeja a una residencia de estudiantes, aunque est\u00e1 m\u00e1s enfocado a j\u00f3venes profesionales que viajan a otras ciudades, estrenan su primer trabajo o, sencillamente, buscan independizarse y no disponen de los medios econ\u00f3micos suficientes.<\/p>\n\n\n\n

El mantenimiento, la limpieza, las s\u00e1banas y las toallas y atenci\u00f3n las 24 horas del d\u00eda suelen estar incluidas, al igual que en un hotel. Y, obviamente, se cobra por estos servicios, que deben entrar dentro de las previsiones del plan de negocio de la explotaci\u00f3n, desde el punto de vista de gastos e ingresos<\/p>\n\n\n\n

El caso es que  construimos zonas privativas y zonas de uso com\u00fan bastante grandes, pero los ingresos por alquiler vienen solo de los apartamentos<\/p>\n\n\n\n

Dado que los inquilinos lo que quieren es estar cerca de su trabajo, los garajes para coches no son tan importantes y puede ocurrir que se alquilen a terceros no residentes en el edificio. Sin embargo, no ser\u00eda desde\u00f1able reservar alg\u00fan espacio para bicicletas, patinetes, etc. Igualmente, al ser tambi\u00e9n una poblaci\u00f3n de mucha rotaci\u00f3n tampoco ser\u00e1n relevantes los trasteros<\/p>\n\n\n\n

ESPACIOS DE USO COMPARTIDO<\/h2>\n\n\n\n

Por otra parte, este concepto de edificio en el que se realizan un actividades fuera del propio apartamento, conlleva que haya otros espacios en los que se pueden realizar otras actividades por las que se reciban ingresos por uso (por ejemplo gimnasios o zonas de lavander\u00eda com\u00fan o restauraci\u00f3n)<\/p>\n\n\n\n

En estos casos, desde el punto de vista de la viabilidad y rentabilidad de la promoci\u00f3n, s\u00ed que habr\u00e1 unos ingresos que podr\u00e1 ser por el uso de los inquilinos de los aparatos o por un alquiler o canon que se cobra a empresas externas que desarrollan ese servicio (pensemos en un gimnasio)<\/p>\n\n\n\n

Todo esto nos lleva a un dise\u00f1o diferente al cl\u00e1sico y, en cuanto a lo que nos afecta en cuanto a costes e ingresos, tendremos superficies que hay que construir pero no cobrar, otras en las que si se cobra por uso y otras en las que se alquilan a otros terceros,  no necesariamente a los inquilinos de los apartamentos<\/p>\n\n\n\n

Este es un segmento de negocio que se est\u00e1 creando y, en estos casos, aun no hay un consenso en el mercado sobre c\u00f3mo hacer<\/p>\n\n\n\n

FISCALIDAD<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

Hay una consulta a la DG Tributos<\/p>\n\n\n\n

(DGT, de 22 de diciembre de 2022, consulta n.\u00ba V2607\/2022)<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

Se pregunta si resulta de aplicaci\u00f3n la exenci\u00f3n regulada en el art\u00edculo 20.Uno.23\u00ba Ley 37\/1992 (Ley IVA) relativa al arrendamiento de edificios de vivienda<\/p>\n\n\n\n

Se\u00f1ala la DGT que cuando en los arrendamientos de viviendas no se presten servicios complementarios propios de la industria hotelera<\/strong>, y el arrendamiento se realice directamente a los consumidores finales que lo destinan a vivienda, tal arrendamiento estar\u00e1 sujeto y exento del Impuesto sobre el Valor A\u00f1adido,<\/strong> sin que a estos efectos la puesta a disposici\u00f3n a los arrendatarios el uso de los elementos comunes del inmueble determine la prestaci\u00f3n de estos servicios<\/p>\n\n\n\n

Si los servicios accesorios incluidos en la renta ordinaria<\/strong> se\u00f1alados anteriormente exceden de la mera puesta a disposici\u00f3n a los arrendatarios del uso de elementos comunes del inmueble y tendr\u00edan la consideraci\u00f3n de servicios propios de la industria hotelera<\/strong>. En estas  circunstancias, el arrendamiento quedar\u00e1 sujeto al tipo reducido del 10 por ciento<\/strong>, de conformidad con lo se\u00f1alado en el art\u00edculo 91.Uno.2.2\u00ba Ley 37\/1992.<\/p>\n\n\n\n

Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/strong><\/a> (<\/strong>CPI), concretamente en el  CPI 97 \u201c<\/strong>Promociones Inmobiliarias No Residenciales y Especiales<\/strong>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG  Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/strong><\/a><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n\n\n\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n