- \n
- por una parte hoy establece una serie de salvaguardas que vienen a dar un amplio blindaje a las ocupaciones e impagos de renta<\/li>\n\n\n\n
- Por otra parte intenta limitar el derecho de la propiedad modificando plazos y sobre todo limitando los incrementos de renta anuales haci\u00e9ndolos no depender del incremento anual del IPC ni siquiera del IPC del alquiler<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n
![\"Ley](\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2023\/10\/alquiler1-300x254.jpg\")
<\/a><\/figure>\n\n\n\nLa primera parte<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
no tiene un reflejo directo ni en la viabilidad econ\u00f3mica ni en la legislaci\u00f3n, pero s\u00ed tiene un efecto muy importante en cuanto a la seguridad jur\u00eddica que queda muy disminuida<\/p>\n\n\n\n
El alquiler es un negocio a muy largo plazo, con ingresos peque\u00f1os pero recurrentes, y que necesita de una cierta estabilidad prolongada en el tiempo.<\/p>\n\n\n\n
Los ingresos anuales por alquiler dif\u00edcilmente pueden cubrir situaciones extraordinarias como que se deje de pagar el alquiler durante un periodo de muchos meses o que se vandalice la vivienda que est\u00e1 alquilada, etc\u00e9tera<\/p>\n\n\n\n
Por ello, una legislaci\u00f3n que protege las ocupaciones y la falta de pago no motiva a que entren nuevos actores en el negocio del alquiler. Debemos recordar que el 90% de las viviendas en alquiler est\u00e1n en manos de particulares, que tienen mucho menos capacidad de reacci\u00f3n que grandes empresas<\/p>\n\n\n\n
Entonces, estas legislaci\u00f3n protectoras de los que incumplen la ley, lo que hacen es que, en un cierto porcentaje del total del sector, quien pensara poner un piso en alquiler se lo piense dos veces, o deje de hacerlo y quien ya tiene un piso en alquiler se plantee venderlo<\/p>\n\n\n\n
Esto implica que la oferta de viviendas en alquiler disminuye y, por lo tanto, si se mantiene la demanda aumenta los precios ( es posible que uno no crea ni acepte la ley de la gravedad, pero las manzanas siguen cayendo hacia abajo). Este es un asunto que lo estamos viendo muy claramente en Catalu\u00f1a y particularmente en Barcelona, donde esto se lleva aplicando ya alg\u00fan tiempo y el fracaso es considerable<\/p>\n\n\n\n
La segunda parte<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
se centra en limitar los incrementos de renta de las renovaciones de los alquileres<\/p>\n\n\n\n
Hay una tercera \u201cpata<\/strong>\u201d<\/h2>\n\n\n\n
de la ley que busca una limitaci\u00f3n de los precios de los nuevos alquileres, centr\u00e1ndose en definir \u201czonas tensionadas\u201d, pero que, hoy por hoy, no tiene mucha viabilidad, ya que su desarrollo depende, en buena parte, del inter\u00e9s que tengas las CCAA en desarrollar esta legislaci\u00f3n. No olvidemos que las competencias en materia de vivienda y suelo est\u00e1n transferidas a las CCAA<\/p>\n\n\n\n
Con el nuevo mapa de gobiernos auton\u00f3micos que ha surgido en las elecciones de mayo de 2023, en las que hay una amplia mayor\u00eda de gobiernos de PP y VOX y que son contrarios a esta ley, la eficacia de la misma en este aspecto de limitaci\u00f3n de precios y alquiler est\u00e1 muy disminuida excepto en aquellas comunidades regidas por el PSOE o por los nacionalistas<\/p>\n\n\n\n
La ley rezuma ideolog\u00eda por todas partes, siempre en contra del propietario limitando su seguridad jur\u00eddica lo cual no es precisamente lo mejor para que alguien se decida hacer una inversi\u00f3n de cientos de miles de euros por vivienda<\/p>\n\n\n\n
En el enlace anterior se puede acceder al articulado en detalle, que comentamos a grandes rasgos<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 3. Definiciones.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
c) Vivienda digna y adecuada <\/strong>k) Gran tenedor. Mercado residencial tensionado. <\/strong>d) Condiciones asequibles<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Aqu\u00ed se establecen unas definiciones absolutamente subjetivas y que no tienen nada que ver ni con el mercado ni con las viviendas preexistentes y ni siquiera con la superficie de las viviendas. Estas definiciones van a condicionar el resto del articulado<\/p>\n\n\n\n
1.\u00ba Vivienda social: la vivienda de titularidad p\u00fablica destinada al alquiler<\/strong><\/p>\n\n\n\n
\u201cLa vivienda social podr\u00e1 gestionarse<\/strong> de manera directa por las administraciones p\u00fablicas o entidades dependientes, por entidades sin \u00e1nimo de lucro<\/strong> con fines sociales vinculados a la vivienda, o a trav\u00e9s de f\u00f3rmulas de colaboraci\u00f3n p\u00fablico-privada<\/strong>, que sean compatibles con el car\u00e1cter de la misma\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Se abre un camino para poder desarrollar vivienda en suelos de equipamiento que est\u00e9n vac\u00edos o no se prevea que se vayan a utilizar en un plazo largo o medio. Con la f\u00f3rmula de cesi\u00f3n por uso es posible que se pueden hacer viviendas a medio o largo plazo siempre y cuando no se le ocurra al legislador pretender cobrar un canon por el uso del suelo, porque entonces volvemos a las mismas, que es concretamente que no salen las cuentas<\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 15. Derecho de acceso a la vivienda y ordenaci\u00f3n territorial y urban\u00edstica.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u201campliar la oferta de vivienda social<\/strong> 1.\u00ba Podr\u00e1n establecer como uso compatible de los suelos dotacionales<\/strong>, el destinado a la construcci\u00f3n de viviendas dotacionales p\u00fablicas\u201d.<\/p>\n\n\n\n
Se fomenta que, en suelos dotacionales, se pueda hacer vivienda social<\/p>\n\n\n\n
De las reservas de suelo para VPP, el 50% deber\u00e1 dedicar se a alquiler. Pero siempre dependiendo de que las CCAA lo legislen o no. Esto, se convierte, de momento, en papel mojado en la mayor\u00eda del territorio<\/p>\n\n\n\n
Art\u00edculo 18. Declaraci\u00f3n de zonas de mercado residencial tensionado.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u201c1. Las Administraciones competentes en materia de vivienda<\/strong> podr\u00e1n declarar<\/strong>, \u2026, zonas de mercado residencial tensionado\u201d<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n
Parte de lo que pretende regular esta ley pivota alrededor del concepto de \u201cresidencial tensionado\u201d, pero las declaraciones, definiciones y actuaciones quedan en manos de las comunidades aut\u00f3nomas (como no pod\u00eda ser de otra manera dado que las competencias en materia de suelo y vivienda est\u00e1n transferidas) con lo cual, en una gran parte de Espa\u00f1a no va a haber declaraciones de suelo residencial tensionado y por lo tanto todo lo que vaya alrededor de este concepto seguir\u00e1 siendo papel mojado por lo menos durante 4 a\u00f1os<\/p>\n\n\n\n
Resulta curioso que todas estas actuaciones tambi\u00e9n pivoten alrededor de un porcentaje de la renta dedicado al alquiler del orden del 30%, pero sin tener en cuenta la superficie de la vivienda alquilada con lo cual, si esta legislaci\u00f3n saliera adelante de una manera efectiva, esto tambi\u00e9n nos llevar\u00eda a que las viviendas dedicadas al alquiler cada vez sean m\u00e1s peque\u00f1as hasta acercarse al m\u00ednimo legislado por las leyes de habitabilidad<\/p>\n\n\n\n
Esto, en viviendas actualmente terminadas no tiene mucho arreglo, salvo que se divida las viviendas para hacerlas de 50 o 60 m2 pero, en los suelos que se vayan a desarrollar, en los cuales hay que hacer mucha vivienda para alquiler, parece claro que el dise\u00f1o se orientar\u00e1 a superficies cercanas al m\u00ednimo absoluto, ya que las limitaciones de la Ley se establecen en funci\u00f3n de la renta total de la vivienda, no la renta por metro cuadrado que parecer\u00eda m\u00e1s l\u00f3gico<\/p>\n\n\n\n
T\u00cdTULO IV. Medidas de protecci\u00f3n y transparencia en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda. Art\u00edculo 31. Informaci\u00f3n m\u00ednima en las operaciones de compra y arrendamiento de vivienda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Se obliga a mostrar una informaci\u00f3n que, en muchos casos, el arrendador particular no tiene.<\/p>\n\n\n\n
Da la impresi\u00f3n de que el legislador no ha visto un contrato de arrendamiento en su vida y que desde luego si el 90% de los propietarios (particulares) que quieran poner una vivienda de su propiedad en alquiler tienen que cumplir todo esto es muy posible que decidan no alquilar<\/p>\n\n\n\n
Disposici\u00f3n adicional primera. Base de datos de contratos de arrendamiento de vivienda y refuerzo de la coordinaci\u00f3n en la informaci\u00f3n sobre contratos de arrendamiento<\/strong>.<\/h2>\n\n\n\n
Hasta que no se haga esa base de datos no parece que podamos avanzar mucho<\/p>\n\n\n\n
Disposici\u00f3n final primera. Medidas de contenci\u00f3n de precios en la regulaci\u00f3n de los contratos de arrendamiento de vivienda.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
La <\/strong>Ley 29\/1994<\/strong><\/a>, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos<\/strong>, queda modificada<\/strong> como sigue:<\/p>\n\n\n\n
\u201cacreditaci\u00f3n por parte del arrendatario de una situaci\u00f3n de vulnerabilidad social<\/strong>\u201d<\/p>\n\n\n\n
\u00ab3. El pago se efectuar\u00e1 a trav\u00e9s de medios electr\u00f3nicos<\/strong>..\u00bb<\/p>\n\n\n\n
Tres. Se a\u00f1aden dos nuevos apartados 6 y 7 en el art\u00edculo 17, redactados en los siguientes t\u00e9rminos:<\/p>\n\n\n\n
\u00ab6. En los contratos de arrendamiento<\/strong> de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado<\/strong> dentro del periodo de vigencia de la declaraci\u00f3n de la referida zona en los t\u00e9rminos dispuestos en la Ley 12\/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podr\u00e1 exceder de la \u00faltima renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los \u00faltimos cinco a\u00f1os en la misma vivienda, una vez aplicada la cl\u00e1usula de actualizaci\u00f3n anual de la renta del contrato anterior<\/strong>, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusi\u00f3n al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior.<\/p>\n\n\n\n
Cuatro. Se modifica el apartado 1 del art\u00edculo 20, que queda redactado como sigue:<\/p>\n\n\n\n
\u201c Las partes podr\u00e1n pactar que los gastos generales<\/strong> para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos<\/strong>, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualizaci\u00f3n y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario\u201d.<\/strong><\/p>\n\n\n\n
Habitualmente, estos gastos se incluyen en la renta total. Ahora habr\u00e1 que detallarlos y aumentar\u00e1n la renta<\/p>\n\n\n\n
\u00a0\u00a0\u00a0 \u201cLos gastos de gesti\u00f3n inmobiliaria y los de formalizaci\u00f3n del contrato ser\u00e1n a cargo del arrendador<\/strong>\u201d<\/p>\n\n\n\n
\u00abDisposici\u00f3n adicional und\u00e9cima. \u00cdndice de referencia para la actualizaci\u00f3n anual de los contratos de arrendamiento de vivienda<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u00a0\u00a0\u00a0 El Instituto Nacional de Estad\u00edstica definir\u00e1, antes del 31 de diciembre de 2024<\/strong>, …<\/p>\n\n\n\n
Disposici\u00f3n final quinta. Modificaci\u00f3n de la Ley 1\/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
Esta disposici\u00f3n se orienta, a grandes rasgos, a proteger a los inquilinos que no pagan y a desproteger a los propietarios, principalmente haciendo muy dif\u00edcil y farragoso el procedimiento de desahucio. Esta claro que el legislador esta a favor de los inquilinos morosos y en contra de los propietarios<\/p>\n\n\n\n
Disposici\u00f3n final sexta. Limitaci\u00f3n extraordinaria de la actualizaci\u00f3n anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda.<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\u2026 sin que pueda exceder del resultado de aplicar la variaci\u00f3n anual del \u00cdndice de Garant\u00eda de Competitividad a fecha de dicha actualizaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n
(actualmente, el 3,04%)<\/p>\n\n\n\n
INE: Actualizado el 20 de septiembre de 2023<\/p>\n\n\n\n