{"id":2568,"date":"2023-08-23T06:48:00","date_gmt":"2023-08-23T06:48:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=2568"},"modified":"2023-08-22T08:58:26","modified_gmt":"2023-08-22T08:58:26","slug":"que-es-el-analisis-de-sensibilidad-financiera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-es-el-analisis-de-sensibilidad-financiera\/","title":{"rendered":"\u00bfQU\u00c9 ES EL AN\u00c1LISIS DE SENSIBILIDAD FINANCIERA?"},"content":{"rendered":"\n

El An\u00e1lisis de Sensibilidad<\/strong><\/h2>\n\n\n\n
\"El<\/a><\/figure>\n\n\n\n

El an\u00e1lisis de sensibilidad <\/strong>complementa el previo an\u00e1lisis econ\u00f3mico financiero<\/strong> de una promoci\u00f3n inmobiliaria<\/strong>, y que se inicia con la decisi\u00f3n de compra de un determinado solar, dada una determinada capacidad urban\u00edstica, unos costes de construcci\u00f3n y un entorno de precios de mercado y condiciones de venta, y consiste en someter la promoci\u00f3n al estudio del impacto que pueden tener determinadas variaciones de los par\u00e1metros de partida sobre los resultados que hemos considerado en el estudio.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La primera pregunta que nos podr\u00edamos hacer (partiendo de la premisa que el an\u00e1lisis de viabilidad ya se ha hecho y adem\u00e1s contestado, en sentido positivo), es para qu\u00e9 sirve el an\u00e1lisis de sensibilidad, y cu\u00e1l es su utilizaci\u00f3n principal.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En primer lugar, debemos indicar que el enfoque de este punto es meramente financiero<\/strong>: Queremos saber que le ocurre a nuestros ratios de rentabilidad si hay variaciones en ciertas variables de la promoci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

VARIABLES ESTRAT\u00c9GICAS<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

As\u00ed, en cualquier operaci\u00f3n de este tipo intervienen multitud de variables, que vamos introduciendo en nuestro an\u00e1lisis (ayudados tal vez por el programa GESTINMO), siendo, de entre todos los costes que influyen en la operaci\u00f3n, el m\u00e1s importante, l\u00f3gicamente es el aumento del coste de construcci\u00f3n. <\/strong>An\u00e1logamente, influyen tambi\u00e9n, pero ahora en sentido negativo, cualquier disminuci\u00f3n de ingresos que pudieran producirse, por disminuci\u00f3n del precio de venta supuesto.<\/p>\n\n\n\n

A pesar de lo que pudiera parecer a primera vista, el coste de la compra del solar no es una variable estrat\u00e9gica,<\/strong> ya que no puede variar en el futuro. Su precio estar\u00e1 fijado en el contrato de arras, que dar\u00e1 inicio a la promocion inmobiliaria<\/p>\n\n\n\n

Sin duda habremos negociado duramente este precio de adquisici\u00f3n, y el an\u00e1lisis de viabilidad nos habr\u00e1 ayudado a definir estrategias de negociaci\u00f3n. Pero, una vez fijado el precio, no podr\u00e1 variar, salvo por incumplimientos de contrato que, simplemente, detendr\u00e1n la operaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n

Evoluci\u00f3n de los par\u00e1metros estrat\u00e9gicos<\/strong><\/h3>\n\n\n\n

Evidentemente la evoluci\u00f3n de los par\u00e1metros estrat\u00e9gicos ser\u00e1 tanto m\u00e1s acentuada, en el caso de que los mercados sufran vaivenes<\/strong> influenciados por la situaci\u00f3n econ\u00f3mica general.<\/p>\n\n\n\n

Por otro lado, tambi\u00e9n podr\u00e1 influir la variable tiempo, en la ejecuci\u00f3n de aquellas actividades que puedan verse retrasadas<\/strong>, respecto a las previsiones generales consideradas en el estudio.<\/p>\n\n\n\n

Por ejemplo, un retraso en la concesi\u00f3n de la licencia de obras<\/strong> conlleva el subsiguiente retraso en el inicio de la obra, la concesi\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario o el propio inicio de la comercializaci\u00f3n, m\u00e1xime cuando en algunas Comunidades Aut\u00f3nomas, cada vez en mayor grado se est\u00e1 interviniendo en la libre fijaci\u00f3n de este inicio<\/p>\n\n\n\n

Y se condiciona la firma de los contratos privados de compraventa, a tener determinada documentaci\u00f3n, entre la que figura la licencia de obras, e incluso limitando, el importe m\u00e1ximo a cobrar por los contratos de \u201creservas\u201d tan utilizados en las promociones inmobiliarias.<\/p>\n\n\n\n

RATIOS DE RENTABILIDAD<\/strong>.<\/h2>\n\n\n\n

\u00bfC\u00f3mo afecta, por ejemplo, en el valor del TIR,<\/strong> obtenido en el estudio realizado de la promoci\u00f3n, la existencia de un retraso en la concesi\u00f3n de licencia de 6 meses sobre el plazo inicial previsto para su obtenci\u00f3n<\/strong>?<\/p>\n\n\n\n

En este momento, ya no podemos tener la visi\u00f3n \u201crom\u00e1ntica\u201d de que estos c\u00e1lculos se hacen \u201ca ojo\u201d o a base de l\u00e1piz y papel. Necesitamos sin duda, software que realice r\u00e1pidamente el c\u00e1lculo del nuevo valor del TIR; que no ser\u00e1 una vez, sino decenas o tal vez cientos de iteraciones, hasta obtener una nube de resultados que tenga consistencia desde el punto de vista estad\u00edstico<\/p>\n\n\n\n

Partiremos de que hay un estudio de viabilidad de la promoci\u00f3n totalmente terminado con su estudio econ\u00f3mico, su cash flow de tesorer\u00eda, y ajustado por las correspondientes acciones correctoras,<\/strong> y sus resultados servir\u00e1n de base para conocer como evolucionan ciertos ratios de rentabilidad en base a la \u00a0variaci\u00f3n de par\u00e1metros estrat\u00e9gicos<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Decisi\u00f3n de inversi\u00f3n<\/h3>\n\n\n\n

Recalcamos tambi\u00e9n que nosotros<\/strong>, que seremos los que finalmente tomaremos la decisi\u00f3n de inversi\u00f3n,  trav\u00e9s de ese estudio de viabilidad, ya hemos fijado un escenario que, honradamente, creemos que se corresponder\u00e1 con la realidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Y queremos ver que le ocurre a nuestra rentabilidad si hay variaciones, no muy grandes<\/strong>, de variables estrat\u00e9gicas; por decir, si los precios suben un 10%<\/p>\n\n\n\n

Porque, si lo que nos planteamos es que ocurre si los precios suben significativamente<\/strong>; un 30%, o el solar vale el doble, estamos planteando un nuevo escenario <\/strong>(una nueva versi\u00f3n, en la terminolog\u00eda de Gestinmo) y tendremos que hacer un nuevo an\u00e1lisis de viabilidad<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Debemos partir tambi\u00e9n que, en nuestro an\u00e1lisis de viabilidad de partida<\/strong>, se produce \u00a0un nivel razonable de resultados positivos beneficios<\/strong>, que cada promotor inmobiliario busca a trav\u00e9s de una estrategia adecuada a la empresa, en comparaci\u00f3n con inversiones alternativas que le compensen generando los dividendos que su accionariado espera<\/p>\n\n\n\n

OBJETIVO DEL AN\u00c1LISIS DE SENSIBILIDAD<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

El objetivo final de un an\u00e1lisis de sensibilidad no es convencernos a nosotros mismos de que la promoci\u00f3n es suficientemente rentable<\/strong>, sino convencer a otros inversores terceros<\/strong> de que la rentabilidad que se puede generar es capaz de soportar variaciones en ciertos par\u00e1metros<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Al fin y a la postre, un an\u00e1lisis de sensibilidad es lo que ahora se llama un \u201ctest de stress\u201d<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Este es un estudio que se orienta a empresas financieras<\/strong>, tipo fondos de inversi\u00f3n, que tienen sus reglas de juego y, por ejemplo, no financian ninguna operaci\u00f3n que tenga una TIR inferior a Z<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Entonces, tenemos que demostrarle a esa empresa financiera<\/strong> que, a partir de nuestro escenario base, si se producen variaciones en las variables A y B, la TIR se va a mover entre un valor X y<\/strong> otro valor Y. Y si ese valor es superior al m\u00ednimo establecido por la empresa, \u00e9sta nos financiar\u00e1 y, si no, no<\/p>\n\n\n\n

Orientaci\u00f3n estadistica<\/h3>\n\n\n\n

Por ello, otro componente importante de este an\u00e1lisis de sensibilidad es que debe tener una orientaci\u00f3n estad\u00edstica; no debemos hacer s\u00f3lo 2 o 3 hip\u00f3tesis, sino que tenemos que presentar ante estos fondos de inversi\u00f3n externos, una informaci\u00f3n suficientemente coherente como para que se les despejen las dudas que pudieran tener.<\/p>\n\n\n\n

Debemos ser capaces de darles datos como para generar unas curvas, o unos entornos de variaci\u00f3n, que sean amplios;<\/strong> no menos de 80, 100 o 200 hip\u00f3tesis, para dar consistencia esas curvas<\/p>\n\n\n\n

Ya se comprende que esta es una operativa que requiere de ayuda inform\u00e1tica, porque hacer 200 hip\u00f3tesis a mano no es demasiado c\u00f3modo<\/p>\n\n\n\n

Por otra parte, el promotor inmobiliario puro<\/strong>, para asumir la viabilidad o no de la operaci\u00f3n,  va a mirar muy concretamente ciertos par\u00e1metros, como el Margen de Ventas o el ROE<\/strong>, y  no necesita hacer 200 hip\u00f3tesis, porque conoce el negocio perfectamente<\/p>\n\n\n\n

A quien le hay que convencer es a un tercero que tiene la liquidez pero no sabe, o no tiene por qu\u00e9 saber nada del negocio inmobiliario.<\/p>\n\n\n\n

Ellos solo saben que no financian nada que tenga una TIR inferior al 12 %, por ejemplo; y nosotros tenemos que convencerles que en el peor de los casos, nuestra TIR no va a bajar del 13 en el percentil del 80<\/p>\n\n\n\n

Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/strong><\/a> (<\/strong>CPI), concretamente en el \u00a0CPI 96 \u201cAn\u00e1lisis de Sensibilidad Financiera de una Promoci\u00f3n Inmobiliaria<\/strong>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG\u00a0 Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/strong><\/a> Vea un \u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n

M\u00e1s entradas sobre este tema<\/strong><\/h2>\n\n\n\n

y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n