{"id":2563,"date":"2023-08-02T07:40:00","date_gmt":"2023-08-02T07:40:00","guid":{"rendered":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/?p=2563"},"modified":"2023-08-01T08:50:07","modified_gmt":"2023-08-01T08:50:07","slug":"que-es-la-gestion-indirecta-del-planeamiento-por-agente-urbanizador","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/que-es-la-gestion-indirecta-del-planeamiento-por-agente-urbanizador\/","title":{"rendered":"\u00bfQu\u00e9 es la Gesti\u00f3n Indirecta del Planeamiento por Agente Urbanizador?"},"content":{"rendered":"\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>Gesti\u00f3n Indirecta del Planeamiento<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p>Veamos la Gesti\u00f3n Indirecta del Planeamiento, de forma sencilla y pr\u00e1ctica, la mec\u00e1nica de utilizaci\u00f3n y como interviene el Agente urbanizador<\/p>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image size-full\"><a href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio.png\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"559\" height=\"247\" src=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio.png\" alt=\"\" class=\"wp-image-1257\" srcset=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio.png 559w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio-300x133.png 300w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio-250x110.png 250w, https:\/\/prayde.com\/empresa\/wp-content\/uploads\/2021\/08\/berrocales-amplio-150x66.png 150w\" sizes=\"auto, (max-width: 559px) 100vw, 559px\" \/><\/a><\/figure>\n\n\n\n<p><strong>Los propietarios constituidos en Junta de Compensaci\u00f3n tienen el deber de urbanizar<\/strong>. <strong>Si no se diera esa circunstancia<\/strong>, por la imposibilidad de llegar a un acuerdo con el resto de propietarios o se incumplieran los plazos fijados, <strong>pueden intervenir terceras partes para llevar a cabo la ejecuci\u00f3n del Planeamiento<\/strong>. Este es el sistema de Agente Urbanizador o de Gesti\u00f3n Indirecta<\/p>\n\n\n\n<p>Tradicionalmente los sistemas establecidos en nuestro ordenamiento jur\u00eddico para la <strong>Ejecuci\u00f3n del Planeamiento<\/strong> eran los Sistemas de: <strong>Compensaci\u00f3n, Cooperaci\u00f3n, y Expropiaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>SITUACION DE PARTIDA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>\u00a0Otra posibilidad<\/strong>, establecida legalmente para resolver estos supuestos, es la de <strong>Gesti\u00f3n Indirecta de Planeamiento, a trav\u00e9s de la iniciativa privada<\/strong>. Es el caso de la Ejecuci\u00f3n por los <strong>Sistemas de Convenio, de Urbanizador Privado<\/strong>, etc., seg\u00fan las distintas denominaciones que este sistema de ejecuci\u00f3n tiene en las diversas legislaciones auton\u00f3micas.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El sistema<\/strong>, aunque su tramitaci\u00f3n es distinta en cada autonom\u00eda, se condensa en el <strong>siguiente esquema operativo<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Cualquier persona f\u00edsica o jur\u00eddica, puede <strong>plantear al Ayuntamiento<\/strong> <strong>una determinada Actuaci\u00f3n Urban\u00edstica<\/strong> sobre unos terrenos del municipio, que figuren en sus normas urban\u00edsticas, en las condiciones legales establecidas para ello, <strong>sea propietario de una parte<\/strong> de los mismos <strong>o no<\/strong> sea propietario de ninguna parte de ellos.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Una vez <strong>realizados los tr\u00e1mites administrativos<\/strong> oportunos, <strong>queda nombrado Agente Urbanizador, cuya misi\u00f3n es producir solares, <\/strong>para lo cual <strong>encarga<\/strong> la redacci\u00f3n de los correspondientes <strong>proyectos<\/strong> de parcelaci\u00f3n y urbanizaci\u00f3n, y <strong>ejecuta<\/strong>, soportando el coste y financiaci\u00f3n de <strong>la obra de urbanizaci\u00f3n <\/strong>correspondiente.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>RETRIBUCION DEL URBANIZADOR<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>A cambio tiene derecho a recibir de los propietarios una determinada retribuci\u00f3n<\/strong>, que puede ser:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>En met\u00e1lico<\/strong>, mediante la retribuci\u00f3n que le pagan al Urbanizador los propietarios, que a su vez reciben solares urbanizados.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>En especie<\/strong>, en cuyo caso <strong>un porcentaje de los solares edificables producidos se le adjudicaran<\/strong> como retribuci\u00f3n al Agente Urbanizador.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>De forma mixta<\/strong>, parte en met\u00e1lico y parte en solares urbanizados.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>El urbanizador establecer\u00e1 en su programa los costes de urbanizaci\u00f3n<\/strong>, que ser\u00e1n la suma de los <strong>Costes<\/strong> de redacci\u00f3n de los <strong>Proyectos<\/strong> de <strong>Parcelaci\u00f3n<\/strong> y de <strong>Urbanizaci\u00f3n<\/strong>, <strong>m\u00e1s<\/strong> el coste de las <strong>obras e indemnizaciones<\/strong>, si las hubiere, as\u00ed como los <strong>costes de las obras de conexi\u00f3n<\/strong> que fueran necesarias, estando todas ellas descritas y contenidas en el Programa de Actuaci\u00f3n<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Adem\u00e1s el urbanizador tiene el derecho a percibir un beneficio y resarcirse de sus gastos de gesti\u00f3n<\/strong> (o gastos fijos de empresa, que es lo que le cuesta al urbanizador organizarse como empresa para la realizaci\u00f3n de la gesti\u00f3n urban\u00edstica a realizar), y <strong>puesto que financia la obra, opera como un aut\u00e9ntico Promotor Inmobiliario,<\/strong> no como simple constructor (que tiene los beneficios de la obra p\u00fablica limitados legalmente: 13% de gastos generales y 6% de beneficio industrial, son porcentajes de uso habituales).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>El riesgo empresarial de su actividad<\/strong> econ\u00f3mica no se desplaza a quien le ha encargado la obra una vez terminada esta, sino que <strong>depende del albur de la rentabilidad de los solares creados por su propia gesti\u00f3n, lo que le legitima a exigir un beneficio empresarial por ese concepto<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">ECUACION DE CANJE<\/h2>\n\n\n\n<p>La ley no obliga, en este caso, a desglosar el beneficio del urbanizador, limit\u00e1ndose a exigir <strong>que se fije el porcentaje de la proporci\u00f3n de los terrenos que le corresponden<\/strong> al Urbanizador como retribuci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p>Ese <strong>porcentaje<\/strong> de retribuci\u00f3n en terrenos oscila, con este planteamiento de valoraciones: <strong>entre un 45% y un 65% en porcentaje del aprovechamiento objetivo<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n<p>Pero l\u00f3gicamente, <strong>al planteamiento anterior, puede d\u00e1rsele dos lecturas diferentes<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Por un lado, <strong>considerar el terreno rustico inicial con un determinado valor<\/strong>, calculado con la aplicaci\u00f3n de criterios m\u00e1s&nbsp; flexibles que los estrictos de aplicaci\u00f3n de las reglas de valoraci\u00f3n establecidos en la ley del suelo, que <strong>le dan un valor inicial pr\u00e1cticamente nulo<\/strong> (el resultado de considerar su valoraci\u00f3n como terreno rustico).<\/li>\n\n\n\n<li>Por otro, <strong>considerar el esquema de trabajo al rev\u00e9s, partiendo de una determinada proporci\u00f3n a pagar en terrenos, adecuada a criterios de mercado, para luego, a posteriori, tratar de justificar sus valores<\/strong><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\"><strong>ACTUACI\u00d3N URBAN\u00cdSTICA INTEGRADA<\/strong><\/h2>\n\n\n\n<p><strong>La figura del agente urbanizador genera un nuevo modelo urban\u00edstico<\/strong> con la <strong>Gesti\u00f3n Indirecta del Planeamiento<\/strong>, que parte de la <strong>distinci\u00f3n entre<\/strong>:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Proceso Urbanizatorio<\/strong> como una <strong>Actuaci\u00f3n Integrada<\/strong> (son las que suponen la <strong>realizaci\u00f3n material<\/strong> de obras p\u00fablicas para la <strong>urbanizaci\u00f3n conjunta de dos o m\u00e1s parcelas<\/strong>, desarrollada de una sola vez o por fases, pero que <strong>responde a una \u00fanica programaci\u00f3n,<\/strong> siendo su objeto <strong>dotar a un terreno de los servicios e infraestructuras necesarias para que adquieran la condici\u00f3n de solar<\/strong> que forma parte de la actividad empresarial, cuya producci\u00f3n se encomienda al agente urbanizador, que puede ser un particular no propietario, seleccionado en r\u00e9gimen de libre competencia.<\/li>\n\n\n\n<li><strong>Proceso Edificatorio<\/strong> como una <strong>Actividad Aislada<\/strong>, que tienen por objeto <strong>un \u00fanico solar <\/strong>o una sola parcela <strong>para su edificaci\u00f3n<\/strong>, con previa o simult\u00e1nea realizaci\u00f3n de las obras de urbanizaci\u00f3n precisas para su conversi\u00f3n en solar y conexi\u00f3n con redes de infraestructuras y servicios existentes e inmediatos, cuando proceda.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>La aplicaci\u00f3n de este Sistema de Ejecuci\u00f3n del Planeamiento, por medio de Agente Urbanizador Privado, puede ser una herramienta potente para adquirir suelo<\/strong> en diversos casos<\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\" type=\"a\">\n<li>que los <strong>propietarios<\/strong> de las distintas unidades de ejecuci\u00f3n <strong>no se pongan de acuerdo para actuar<\/strong><\/li>\n\n\n\n<li>en que <strong>por nuestro propio porcentaje de titularidad<\/strong> o por la adquisici\u00f3n de un determinado porcentaje de titularidad, <strong>no sea posible desarrollar el sistema<\/strong> por medios cl\u00e1sicos de compensaci\u00f3n<\/li>\n\n\n\n<li><strong>porque el Ayuntamiento carezca de recursos<\/strong> o no tenga un inter\u00e9s concreto, <strong>para iniciar un proceso de cooperaci\u00f3n<\/strong>.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">PROCEDIMIENTO DE EJECUCION<\/h2>\n\n\n\n<p>En estos supuestos se utiliza <strong>el procedimiento de ejecuci\u00f3n por medio de Agente urbanizador, que requiere solicitar del Ayuntamiento que lo inicie sometiendo la correspondiente propuesta a exposici\u00f3n p\u00fablica.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>A los efectos pr\u00e1cticos, y legales en lagunas CCAA, el Agente Urbanizador opera como Junta de compensaci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Todos estos temas est\u00e1n desarrollados con m\u00e1s profundidad en nuestros <a href=\"http:\/\/www.prayde.com\/wordpress\"><strong>Cuadernos del Promotor Inmobiliario<\/strong><\/a><strong> (<\/strong>CPI), concretamente en el &nbsp;CPI 90 <strong>\u201c<\/strong><strong>Ejecuci\u00f3n del Planeamiento por Agente Urbanizador Privado<\/strong>\u201d, y siguientes, al que se puede acceder desde nuestro BLOG&nbsp; <a href=\"http:\/\/prayde.com\/wordpress\"><strong>Cuadernos del Promotor y Gestor Inmobiliario<\/strong><\/a><strong><u><\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Vea un <a href=\"https:\/\/prayde.com\/Cuadernos\/Indice%20por%20Temas.pdf\"><strong>\u00cdndice de los CPI, por Temas<\/strong><\/a><\/p>\n\n\n\n<h2 class=\"wp-block-heading\">M\u00e1s entradas sobre este tema<\/h2>\n\n\n\n<p>y otros relacionados con la actividad inmobiliaria y promotora en<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>La Viabilidad de la Promocion Inmobiliaria <a href=\"https:\/\/prayde.com\/empresa\/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria\/\">https:\/\/prayde.com\/empresa\/busqueda-en-el-blog-viabilidad-de-la-promocion-inmobiliaria\/<\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Cuadernos del Promotor Inmobiliario en <a href=\"https:\/\/prayde.com\/wordpress\/\"><strong>https:\/\/prayde.com\/wordpress\/<\/strong><\/a><\/li>\n\n\n\n<li>Software de An\u00e1lisis de Viabilidad de Promociones, <strong>Gestinmo<\/strong>, en <a href=\"https:\/\/prayde.com\/\"><strong>https:\/\/prayde.com<\/strong><\/a><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>B\u00fascanos en Twitter &nbsp;<a href=\"https:\/\/www.youtube.com\/redirect?event=video_description&amp;redir_token=QUFFLUhqa00wa3NVcmk1NlFiZmpnMDNVLUZTRXFMTmR4Z3xBQ3Jtc0tuZmhUU3J5ZmZUc2x6YTFMbVZwRjVjTFNZTEZ6N0RLVTdBRk92TnpjSHZTbllMZVA3TnlfR2NGdnFLLXdYSmp4eUQ4V292dWRXdm9mc0xnLWRjcS1TcGxqQ0lSSmZxQ2dWNFUzQUlxbnNZUEhnUW1zYw&amp;q=https%3A%2F%2Ftwitter.com%2FPraydeG\" target=\"_blank\" rel=\"noreferrer 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