{"id":1966,"date":"2010-06-14T10:31:00","date_gmt":"2010-06-14T10:31:00","guid":{"rendered":""},"modified":"2022-08-08T09:37:40","modified_gmt":"2022-08-08T09:37:40","slug":"concepto-de-capital-garantizado-de-un","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/prayde.com\/empresa\/concepto-de-capital-garantizado-de-un\/","title":{"rendered":"El capital garantizado de un pr\u00e9stamo hipotecario inmobiliario. Importancia y efectos"},"content":{"rendered":"
En la escritura publica de constituci\u00f3n de un pr\u00e9stamo hipotecario la entidad prestamista hace constar, entre otras cl\u00e1usulas, el NOMINAL PRESTADO (Importe del pr\u00e9stamo), el TIPO DE INTERES PACTADO (debiendo hacer constar el plazo de carencia (en el que solo se abonaran intereses) y el plazo de amortizaci\u00f3n, su inicio y su termino, el tipo de inter\u00e9s aplicable: nominal anual y el TAE, sus periodos de devengo, las cuotas de amortizaci\u00f3n y de intereses, es decir el cuadro de amortizaci\u00f3n del pr\u00e9stamo, el tipo de INTERES DE DEMORA que aplicara la entidad en caso de retrasos en el pago de intereses y\/o cuotas de amortizaci\u00f3n en las fechas pactadas.<\/span><\/span><\/p>\n

As\u00ed mismo, otras de las cl\u00e1usulas de la escritura de pr\u00e9stamo har\u00e1 referencia al importe total que se garantiza con la hipoteca constituida sobre el inmueble, en caso de tener que acudir a la subasta p\u00fablica judicial del mismo Es evidente que cuando se produce este evento, se habr\u00e1n producido unos impagos por parte del prestatario, que se corresponder\u00e1n con una cuenta de deuda que la entidad de cr\u00e9dito le reclama, compuesta por:<\/span><\/span><\/p>\n

– Importe del nominal del pr\u00e9stamo pendiente de pago en esa fecha<\/span><\/span>
– Intereses corrientes no abonados<\/span><\/span>
– Intereses de demora que tampoco ha abonado el cliente<\/span><\/span>
– Gastos legales que a la entidad de cr\u00e9dito le ha supuesto la subasta (notificaciones, abogados, procuradores, juzgado, etc.)<\/span><\/span><\/p>\n

Esa ser\u00e1 pues, la cantidad que la entidad de cr\u00e9dito reclama a su cliente y que pretende recuperar precisamente con el dinero que pueda obtener con la subasta judicial del inmueble.<\/p>\n

Resuelta la subasta puede suceder:<\/span><\/span><\/p>\n

a) Que el importe obtenido sea mayor que la deuda reclamada por la entidad de cr\u00e9dito, en cuyo caso, el sobrante se entregara al cliente (que habr\u00e1 perdido la propiedad del inmueble subastado)<\/span><\/span><\/p>\n

b) Que con el importe obtenido no se haya podido cubrir la deuda pendiente, en cuyo caso, el CLIENTE ADEMAS DE PEDERE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE SUBASTADO, LE SEGUIRA DEBIENDO A LA ENTIDAD DE CREDITO LA DIFERENCIA NO CUBIERTA CON LA SUBASTA (ya que de las deudas se responde seg\u00fan el C\u00f3digo Civil con todos los bienes presentes y futuros), y en consecuencia la entidad de cr\u00e9dito le podr\u00e1 seguir reclamando por v\u00eda civil ese importe.<\/span><\/span><\/p>\n

Ahora bien, es evidente que al tratarse de una deuda acumulable en el tiempo, ya que desde que se producen los impagos, los intereses siguen corriendo, y en este caso, ser\u00e1n los de demora, mucho mas altos que los corrientes estipulados, parece l\u00f3gico pensar que exista alg\u00fan tope a dicha reclamaci\u00f3n.<\/span><\/span><\/p>\n

Efectivamente, para reclamar los intereses vencidos y no pagados, dicho tope existe, ya que el articulo 114 de la Ley Hipotecaria establece a estos efectos, que solo se podr\u00e1n asegurase los intereses de los DOS ULTIMOS A\u00d1OS TRANSCURRIDOS Y A LA PARTE VENCIDA DE LA ANUALIDAD CORRIENTE y en ning\u00fan caso esta garant\u00eda podr\u00e1 superar un m\u00e1ximo de CINCO A\u00d1OS.<\/span><\/span><\/p>\n

Fiscalmente se entiende que, si no existe cla\u00fasula alguna que fije el capital garantizado en la escritura (lo cual no es corriente que se produzca) a estos efectos fiscales se calculara un plazo m\u00ednimo de TRES A\u00d1OS de intereses.<\/span><\/span><\/p>\n

Luego las entidades de cr\u00e9dito, de acuerdo con esta limitaci\u00f3n legal establecen el periodo de intereses garantizados, que l\u00f3gicamente estar\u00e1 entre 3 y 5 a\u00f1os. Ahora bien, al existir dos tipos de intereses (los corrientes y los de demora), la jurisprudencia entiende que deben citarse expl\u00edcitamente que tipo de intereses son los que quedan garantizados de forma efectiva, y en consecuencia establecen cl\u00e1usulas de garant\u00eda mixtas, que sin sobrepasar el plazo m\u00e1ximo legal, logren el objetivo perseguido. As\u00ed por ejemplo hacen constar, por ejemplo: que la garant\u00eda se extender\u00e1 a tres a\u00f1os de inter\u00e9s corriente y dos de demora.<\/span><\/span><\/p>\n

Por otra parte, como los gastos y costas judiciales tambi\u00e9n deben quedar garantizados, sin que exista limitaci\u00f3n legal, salvo la justificaci\u00f3n de los mismos, la cl\u00e1usula suele extenderse tambi\u00e9n a estos, estableci\u00e9ndose previamente en la escritura de constituci\u00f3n del pr\u00e9stamo hipotecario, en un porcentaje de COSTAS Y GASTOS JUDICIALES, de entre el 20% – 25% del nominal del pr\u00e9stamo.<\/span><\/span><\/p>\n

Con ello queda configurado el concepto de CAPITAL GARANTIZADO, a hacer constar en una escritura de constituci\u00f3n de pr\u00e9stamo hipotecario, como suma de:<\/span><\/span><\/p>\n

– NOMINAL DEL PRESTAMO HIPOTECARIO<\/span><\/span>
– X A\u00d1OS DE INTERES PACTADO EN EL PREESTAMO<\/span><\/span>
– (5 \u2013 X) A\u00d1OS DE INTERES DE DEMORA PACTADO<\/span><\/span>
____________________________________________<\/span><\/span>
CAPITAL GARANTIZADO<\/span><\/span><\/p>\n

La pregunta de porque es importante tiene dos vertientes: la jur\u00eddica, para la entidad de cr\u00e9dito, porque le sirve para delimitar la deuda pendiente a cobrar; mientras que para el cliente, en este caso el promotor, tiene efectos econ\u00f3micos importantes:<\/span><\/span><\/p>\n

– LA LIQUIDACION DEL IMPUESTO DE AJD QUE GRAVA LA CONSTITUCION DEL PRESTAMO HIPOTECARIO GIRA SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO.<\/span><\/span><\/p>\n

– LOS HONORAIOS DE NOTARIOS Y REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD GIRAN SOBRE EL CAPITAL GARANTIZADO<\/span><\/span>
<\/span><\/span>
Como idea de su importe, respecto al nominal de un pr\u00e9stamo hipotecario, aplic\u00e1ndolo a 3 a\u00f1os al tipo corriente del 3% y 2 a\u00f1os al tipo de inter\u00e9s de demora de 15%, tendremos:<\/span><\/span><\/p>\n

NOMINAL \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026.. 100<\/span><\/span>
3 A\u00d1OS AL 3% \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026. \u2026.\u2026\u2026. 9<\/span><\/span>
2 A\u00d1OS AL 15% \u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026\u2026 \u2026 \u2026.. 30<\/span><\/span><\/p>\n

25% COSTAS Y GASTOS JUDICIALES \u2026… 25<\/span><\/span>
_________________________________________________<\/span><\/span>
CAPITAL GARANTIZADO \u2026\u2026\u2026…\u2026\u2026\u2026.. 164<\/span><\/span><\/p>\n

Se puede negociar con la entidad de cr\u00e9dito la cl\u00e1usula, evidentemente no existe nada que lo impida, pero es dif\u00edcil, ya que por lo general son reglas de aplicaci\u00f3n de tipo general para la entidad por las Asesor\u00eda jur\u00eddica de los servicios centrales de la misma.<\/span><\/span><\/div>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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